政策支持方向明确，高能级城市空间更大

事件 2023年7月27日，据新华网，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 点评 政治局会议定调后，住建部确认支持方向。当前房地产市场销售持续承压，2023年1-6月，商品房销售面积累 计59515万方，累计同比-5.3%；6月单月，商品房销售面积13075万方，同比-18.2%；而7月至今新房高频销售面积同比-30.9%。住建部表示要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，此类措施我们在6、7月外发的《金融支持逐步落地，政策仍存优化空间》等报告已多次强调。 支持住房需求，高能级城市宽松空间更大。自2022年3月以来，多城市开启房地产需求侧的宽松支持，低能级 城市四限政策基本已应放尽放，未来高能级远郊区域的限购限售预计将逐步落地。而从房贷利率上看，根据贝壳研究院数据，7月百城首套房贷利率平均为3.9%，同比下降45bp；二套房贷利率平均为4.81%，同比下降25bp；分城市能级看，一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4,80%，高能级城市首套房贷利率距下限仍有下降空间。从首付比例看，三四线城市包括部分二线城市已落地首套房首付比例20%、二套房30%，而一线和部分强二线城市的首付比例（尤其是二套房）仍高企，因而未来高能级城市预计将逐步实行“认房不认贷”，支持改善需求的释放。 做好保交楼，供给侧支持需到位。在房地产供给侧，已有多项措施落地，包括保交楼专项借款、“第二支箭”为 民营房企债券发行提供增信支持、第三支箭支持涉房企业股权融资等。但房企（尤其是民营房企）现金流状况仍有压力，2Q23房企新增债券融资（含信用债和海外债）同比-28.9%，环比-48.9%。随着央行与金融监管总局发文“金融16条”延长期限，预计供给侧对行业的支持将加速落地，以时间换空间，化解行业风险。 投资建议 住建部提出要降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，而此类政策的宽松释放主要在一线和强二线等高能级城市。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占 比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：截至2023年6月30日各地现行房地产调控政策 城市 本地限 购 外地限 购 社保要求 (年) 限售 首套最低首付 二套最低首付 认房又认货 特殊政策 一线城市 深圳 限2 限1 3/5 3年 30% 70% 认房又认贷 本地3年社保 广州 限2 限1 5 2年 30% 50% 认房又认贷 通过人才政策购买限售3年 上海 限2 限1 5 5年 35% 50% 认房又认贷 临港1年社保 北京 限2 限1 5 5年 35% 60% 认房又认贷 通州买房需3年通州区社保 二线城市 南昌 限2 限1 无 三限房限5年 20% 30% 认贷不认房 外围不限购 厦门 限2 限1 3 2年 30% 40% 认房又认贷 二孩，岛内一手住房限售5年 海口 限2 限1 5 5年 30% 40% 认房又认贷 外省首付70% 西安 限2 限1 0.5 限购区内2年 30% 40% 认贷不认房 限购基础上二孩新购1，外围不限购 杭州 限2 限1 2/4 3类情况限售5年 30% 40% 认房不认贷 二孩三孩；区域限购；非限购区对社保无要求； 福州 限2 限1 无 2年 20% 30% 认房又认贷 区域限购 三亚 限2 限1 2/5 5年 30% 40% 认房又认贷 外省首付70% 郑州 限2 限1 2 1年 30% 40% 认贷不认房 二环外不限购 长沙 限2 限1 2 4年 30% 40% 认房又认贷 二孩，租赁 合肥 限2 限1 2 热点盘限3年 30% 40% 认房又认贷 区域限购；老人多子女新购1 成都 限2 限1 1 2年 30% 40% 认房又认贷 二孩，投靠，区域限购； 沈阳 限2 限1 无需 5年 20% 40% 认贷不认房 限购基础上二孩、三孩未成年新购1 石家庄 不限购 不限购 无需 不限售 20% 30% 认贷不认房 无锡 限2 限1 0.5 2年 30% 30% 认贷不认房 二孩,投靠,户型,外围不限购 大连 限2+新购1 限2 无需 2年 30% 40% 认贷不认房 二手房不限购 苏州 限3 限1 0.5 2年 限购区30%，非限购区 20% 30% 取消 部分区域无需社保；区域限购；家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约； 天津 限2 限1 0.5 不限售 30% 40% 取消 多子女/60岁以上老人增购1 南京 限2 限1 0.5 3年 30% 30% 取消 二孩，人才，60岁以上本地户籍/四大产业集聚区增购1 武汉 限3 限1 0.5 不限售 限购区30%，非限购区 20% 限购区40%，非限购区30% 认贷不认房 二孩，投靠，二环外不限购 青岛 限2 限1 1 5年 20% 30% 非限购认贷不认房 二孩三孩，大区域，二手房不限购，人才房；特殊群体放松限售 太原 限2 限1 无需 不限售 20% 40% 认房又认贷 宁波 限2 限1 2 限购区2年 30% 40% 认房不认贷 二孩三孩，市五区外不限购 济南 限2 限1 无需 2年 限购区30%，非限购区 20% 限购区40%，非限购区30% 公积金认房不认贷；商业贷款限购区认房非 限购区认贷 养老多孩，已有3套出售1套可新购1套 重庆 不限购 不限购 1 2年 20% 40% 认房又认贷 二孩二套25%，中心城区新购住房，中心城区外住房不纳入住房套数 徐州 不限购 不限购 1 1年 20% 30% 首套认房认贷 绍兴 不限购 不限购 5 3年 20% 30% 认贷不认房 仅越城、柯桥、上虞限3/1 南宁 不限购 不限购 无需 不限售 20% 30% 认房又认贷 温州 限2 限1 0.5 不限售 20% 30% 认贷不认房 长春 不限购 不限购 1 三环内2年 20% 30% 认贷不认房 贵阳 不限购 不限购 1 3年 20% 40% 认房又认贷 首套结清二套不认贷 来源：各地政府官网，财联社，乐居财经，国金证券研究所注：截至2023年6月30日 图表2：A股地产PE-TTM 25 20 15 10 5 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 PE-TTMAVG AVG+STDV AVG-STDV 来源：wind，国金证券研究所 图表3：港股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表4：港股物业股PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 120 100 80 60 40 20 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表5：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 1,648 7.3 6.9 6.3 226.2 238.2 259.6 0% 5% 9% 600048.SH 保利发展 买入 1,641 8.9 7.2 5.9 183.5 227.1 279.3 -33% 24% 23% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,119 26.3 17.0 10.5 42.6 65.9 106.5 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 295 4.7 3.8 3.3 62.8 77.1 88.6 3% 23% 15% 002244.SZ 滨江集团 买入 311 8.3 6.6 5.1 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,819 7.8 7.0 5.9 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 197 7.6 3.2 2.9 25.8 61.6 68.5 -21% 138% 11% 1908.HK 建发国际集团 买入 346 7.0 5.5 4.1 49.3 62.4 85.1 40% 26% 36% 2423.HK 贝壳* 买入 1,613 56.7 20.8 16.3 28.4 77.4 98.7 24% 172% 28% 9666.HK 金科服务 买入 74 N.A. 14.6 12.2 -18.2 5.1 6.1 -272% 128% 19% 9983.HK 建业新生活 买入 32 5.6 4.7 4.1 5.6 6.8 7.8 -9% 21% 14% 6098.HK 碧桂园服务 买入 292 15.0 13.1 10.8 19.4 22.3 26.9 -52% 15% 20% 1209.HK 华润万象生活 买入 818 37.1 29.3 24.4 22.1 28.0 33.6 28% 27% 20% 3316.HK 滨江服务 买入 55 13.2 10.3 8.1 4.1 5.3 6.7 28% 28% 28% 6626.HK 越秀服务 买入 42 10.0 8.7 7.5 4.2 4.8 5.6 16% 16% 16% 2156.HK 建发物业 买入 49 19.8 14.2 10.4 2.5 3.4 4.7 55% 39% 36% 平均值 647 15.7 10.8 8.6 58.0 74.5 90.4 -17% 47% 24% 中位值 303 8.9 7.9 6.9 27.1 54.4 64.9 2% 26% 20% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2023年7月27日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加