泛海酒店2023年报

2023 : 292 2公司資料3財務摘要4主席報告書5業務模式及策略6管理層討論及分析11五年財務摘要12主要物業13環境、社會及管治報告27企業管治報告37董事及高級管理層41董事會報告書57獨立核數師報告66綜合損益賬67綜合全面收益表68綜合資產負債表70綜合現金流量表71綜合權益變動報表72財務報表附註 羅夏信律師事務所香港金鐘道95號統一中心18樓 執行董事 Victoria Place,5th Floor,31 Victoria Street,Hamilton HM 10,Bermuda 潘政先生（主席）林迎青博士（副主席兼行政總裁）潘海先生潘洋先生馮兆滔先生吳維群先生 Appleby香港鰂魚涌華蘭路18號太古坊港島東中心42樓4201至03及12室 香港灣仔駱克道33號萬通保險大廈30樓電話2866 3336傳真2866 3772網址www.asiastandardhotelgroup.com電郵info@asia-standard.com.hk 獨立非執行董事 梁偉強先生，太平紳士黃之強先生管博明先生 羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港中環太子大廈22樓 黃之強先生（主席）梁偉強先生，太平紳士管博明先生 滙豐銀行中國銀行（香港）創興銀行中國工商銀行（亞洲）中國工商銀行（加拿大）富邦銀行（香港）大華銀行上海商業銀行恒生銀行集友銀行新加坡銀行摩根士丹利銀行瑞士銀行瑞士寶盛銀行 MUFG Fund Services (Bermuda)Limited4th Floor North,Cedar House,41 Cedar Avenue,Hamilton HM 12,Bermuda 黃之強先生（主席）林迎青博士管博明先生 潘政先生（主席）梁偉強先生，太平紳士黃之強先生 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712至1716號舖 林迎青博士李大熙先生 李大熙先生 酒店物業由外部獨立專業估值行威格斯資產評估顧問有限公司按公開市值基準重新估值。 本集團於截至二零二三年三月三十一日止財政年度錄得股東應佔綜合虧損約213,000,000港元，相比去年同期則為虧損746,000,000港元。財務資產投資的預期信貸虧損減少，且錄得已變現及未變現收益淨額，而去年則為虧損淨額，導致較去年錄得的綜合虧損減少超過71%。 與去年相比，皇悅酒店的收入有所增加，因此盈利狀況也有所改善，乃因跨境旅遊限制全面實行時，本集團參與了政府的酒店檢疫計劃。自二零二三年二月與中國內地全面重新通關後，內地旅遊業強勁反彈亦起到推動作用。 我們於加拿大溫哥華的Landmark on Robson發展項目中，雙座樓宇的混凝土結構已於二零二二年五月封頂，並有望於二零二四年年初竣工。 在中國大陸，我們注意到陷入困境的房地產開發商努力進行債務重組，而政府也主動放寬了貨幣政策及對房地產行業的監管政策。 儘管加息及地緣政治不確定性帶來重重挑戰，本集團的財務狀況維持穩健，重估資產淨值為130億港元，資產負債比率為41%，而約一半的債務以按低於1%的固定銀行同業拆借利率計息的利率掉期合約進行對沖。管理層將保持謹慎樂觀的態度積極面對相關的不確定因素。 本人謹代表董事會對本公司員工之寶貴貢獻，以及本公司客戶、股東及投資界之支持表示感謝。 主席 潘政 香港，二零二三年六月三十日 泛海酒店是已確立之酒店擁有者、發展商及營運商，其業務主要位於香港。本集團擁有及經營五間「皇悅」品牌酒店，均位於香港核心商業中心區（「核心商業區」）。本集團之酒店策略上均位於購物或商業中心地段。本集團亦從事財務投資業務，為其帶來多元化及穩定之經常性收入。正因為本集團之多元化業務減低市場波動之不利影響及抵銷本集團部份業務面對市場之週期性影響。 (ii)建立本集團優質物業發展之聲譽及往績紀錄，初步於加拿大溫哥華 本集團之發展策略為繼續投資於加拿大溫哥華。本集團將透過審慎甄選優質及大型住宅發展項目方面之機遇以擴展房地產業務，及憑藉作為具有國際水準之優質酒店發展商之專長，我們將繼續物色可增加本集團於不同地區業務之機遇。 本集團著重於加強其核心業務之表現，並透過致力以下策略追求有吸引力之投資機遇而為股東帶來最大價值： (iii)專注於本公司投資組合所帶來穩健經常性收入之持續盈利增長 本集團擁有穩定之投資組合並帶來經常性及穩定之收入。本集團之投資組合提供流動資金緩衝及經常性收入以及多元化現金流來源，從而可令本集團為現有酒店擴展項目提供資金及把握潛在投資機遇。 (i)拓展及提升我們於香港核心商業區黃金地段之酒店業務並致力追求卓越管理及營運 本集團於香港之五間酒店策略上均位於核心商業區，對象為商務旅客及來自中國內地訪客。本集團之連鎖酒店擁有一支中央管理團隊以優化收入來源及確保有效調配資源以達致最高成本效益。尤其是本集團於灣仔之「港島皇悅酒店」由於其鄰近香港會議展覽中心而令其達致高入住率及房租之效益。位處黃金地段讓我們可迎合商務訪客及旅客之需求，致令本集團之酒店保持高入住率及維持每間可供使用客房收入於高水平。 (iv)繼續透過審慎財務管理政策達致有效風險管理 本集團旨在以嚴格審慎之方式監控風險及管理各類債務年期及各類債務類型。本集團竭力維持具穩健流動資金及資產負債比率之良好財務狀況。 我們有信心本集團之策略將長遠為股東帶來最大價值。 管理層討論及分析 業績 截至二零二三年三月三十一日止財政年度，本集團錄得股東應佔虧損213,000,000港元，較去年大幅減少逾71%。虧損減少主要是由於預期信貸虧損減少；本年度錄得財務資產投資已變現及未變現收益淨額，而去年則為虧損淨額；及因收入增加而導致本集團酒店業務的經營溢利轉虧為盈。 過去一年，香港特區政府多次修改新冠肺炎疫情措施，並放寬國際旅遊限制。中國內地遊客人數達400萬（二零二二年：10萬），且於二零二三年三月的香港酒店房間總數較去年同期增加0.3%，達到89,254間。 計劃結束後，營商環境逐漸恢復正常，且自二零二三年二月與中國內地全面重新通關後，內地旅遊業強勁反彈亦起到推動作用。這令我們酒店的入住率和平均房價顯著增加。 與去年相比，皇悅酒店的收入有所增加，因此盈利狀況也有所改善。這部分是由於本財政年度上半年跨境旅遊限制全面實行時，本集團參與了政府的酒店檢疫計劃；另一部分則由於二零二二年九月檢疫 位於溫哥華市中心由本集團全資擁有的「LandmarkOn Robson」住宅發展項目的總樓面面積為約400,000平方呎，其中包括兩座樓宇的236個住宅單位，以及50,000平方呎的零售及辦公室空間與地下四層停車設施。雙座樓宇已於二零二二年五月封頂，預期將於二零二四年初竣工。於二零二三年三月三十一日，本開發項目的住宅單位銷售合同總額已達到約206,000,000加元。 此外，本集團全資擁有毗鄰Landmark On Robson的發展土地正處於發展規劃階段，而其位於AlberniStreet的兩個合營住宅發展項目正與當地市政規劃部門進行積極討論。 於二零二三年三月三十一日，本集團的財務投資組合絕大部分由上市證券組成，總額為2,870,000,000港元（二零二二年三月三十一日：3,021,000,000港元），較去年減少151,000,000港元。投資組合中約92%為上市債務證券（其中大部分由在中國內地經營房地產業務的公司發行），約6%為上市銀行證券，及2%為非上市基金證券。該等投資組合80%以美元，13%以人民幣、6%以港元及1%以日圓計值。 於年內，中國內地房地產市場的流動性危機持續，對本集團的財務投資產生負面影響。投資組合產生合共749,000,000港元（二零二二年：908,000,000港元）的利息及股息收入，且投資虧損淨額624,000,000港元（二零二二年：淨虧損1,367,000,000港元）（主要包括預期信貸虧損撥備）已計入損益賬中，而公平價值收益增加之1,128,000,000港元（二零二二年：淨虧損2,252,000,000港元）已於投資儲備賬內入賬。中央政府繼續制定有利房地產開發商的政策，放寬對房地產行業借貸及再融資渠道的財政政策限制。陷入困境的開發商已經嘗試以各種重組計劃處理債務，包括以延長到期日、攤銷本金、降低票面息率、置換股權、利用抵押品提升信用以及不扣減債務本金。 負債總額包括5,538,000,000港元銀行借款及256,000,000港元可換股票據。銀行借貸總額之93%或5,165,000,000港元以港元計值，其中約52%透過於過往年度訂立多份利率掉期合約合共2,700,000,000港元對沖利率波動。餘下7%或相等於373,000,000港元則以外幣計值，該等借貸乃因海外業務及財務資產投資而產生。 本集團的融資及庫務活動由總部管理。於二零二三年三月三十一日，本集團擁有約26億港元之現金及未提取銀行融資額度。 本集團的賬面資產總值及資產淨值分別為9,282,000,000港元（二零二二年三月三十一日：9,114,000,000港元）及3,006,000,000港元（二零二二年三月三十一日：2,183,000,000港元），相關增加主要由於股東權益下之其他全面收益項目確認若干財務投資（主要是上市債務證券）的未變現公平價值變動。根據獨立估值，於二零二三年三月三十一日，香港酒店物業之重估總值為12,518,000,000港元（二零二二年三月三十一日：11,424,000,000港元）。經計及營運中酒店物業之市值後，本集團經重估資產總值及淨資產分別為19,226,000,000港元（二零二二年三月三十一日：17,884,000,000港元）及12,950,000,000港元（二零二二年三月三十一日：10,952,000,000港元）。 銀行借貸總額中，1%為循環貸款（全部為有抵押），99%為有抵押之定期貸款。銀行借貸到期日分佈於不同年期，最長為不多於六年，其中21%須於一年內償還，12%須於一至兩年內償還，61%須於二至五年內償還，及6%須於五年以後償還。近乎完全由母公司集團持有的無抵押可換股票據，佔負債總額4.4%，須於二零四七年二月償還。 隨著中國內地與香港重新通關，積壓的旅遊需求以及在實體活動及展覽恢復的背景下，商務旅行紛紛重返香港，為來年的營商環境提供了動力。隨著大灣區城市經濟的持續發展，香港將繼續成為跨境商業及休閒旅遊的强大中樞，並準備透過深化互聯互通與全面商貿擴張來鞏固其國際金融中心的地位。本集團繼續實行嚴格審慎的成本管理，並集中精力提高酒店服務的效率與品質。 於二零二二年六月，本集團簽訂首筆為期四年的14億港元可持續發展掛鈎貸款融資。該筆融資由六家銀行提供，並預先確定與環境相關的可持續發展績效標準，包括減少本集團所有酒店的能源及用水消耗。 綜合負債淨額（負債總額減現金結餘）為5,284,000,000港元（二零二二年三月三十一日：5,861,000,000港元）。本集團資產負債比率（以負債淨額佔經重估資產淨值之百分比表示）為41%（二零二二年三月三十一日：54%）。 在中國內地，撤銷新冠肺炎疫情限制和中央政府對房地產行業的支持將有助於該行業回復至更穩定的增長軌道。隨著這些改善以及處於困境的開發商正在進行的債務重組，管理層對我們的債券投資組合的前景保持謹慎樂觀。 於二零二三年三月三十一日，為本集團之銀行信貸作抵押之酒店物業、發展中之待售物業及財務資產之賬面值為4,082,000,000港元（二零二二年三月三十一日：4,333,000,000港元）。 加拿大卑詩省的溫哥華住房需求仍受到勞動力市場及移民因素的支持。人口增長加速，且預計未來數年仍將遠超平均水平，推動了購房及租房市場需求。而一旦通脹放緩及利率下降，積壓的需求將推動市場活動。 於二零二三年三月三十一日，本公司及其附屬公司之全職僱員總數為約180名（二零二二年三月三十一日：190名）。除薪金外，本集團亦向其