泛海集团2023年报

: 129 2公司資料3財務摘要4主席報告書5業務模式及策略6管理層討論及分析13主要物業16五年財務摘要17環境、社會及管治報告30企業管治報告40董事及高級管理層44董事會報告書61獨立核數師報告71綜合損益賬72綜合全面收益表73綜合資產負債表75綜合現金流量表76綜合權益變動報表77財務報表附註 羅夏信律師事務所香港金鐘道95號統一中心18樓 執行董事 Victoria Place5th Floor31 Victoria StreetHamilton HM 10Bermuda 馮兆滔先生（主席）潘政先生（董事總經理兼行政總裁）潘海先生潘洋先生倫培根先生關堡林先生 Appleby香港鰂魚涌華蘭路18號太古坊港島東中心42樓4201至03及12室 香港灣仔駱克道33號萬通保險大廈30樓電話2866 3336傳真2866 3772網址http://www.asiastandard.com電郵asinfo@asiastandard.com 獨立非執行董事 葉志威先生梁偉強先生，太平紳士黃之強先生 羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港中環太子大廈22樓 黃之強先生（主席）葉志威先生梁偉強先生，太平紳士 滙豐銀行中國銀行（香港）恒生銀行創興銀行大華銀行中國工商銀行（亞洲）星展銀行（香港）東亞銀行上海商業銀行大新銀行交通銀行集友銀行富邦銀行（香港）招商永隆銀行瑞士銀行新加坡銀行摩根士丹利銀行瑞士寶盛銀行 黃之強先生（主席）馮兆滔先生潘海先生葉志威先生梁偉強先生，太平紳士 MUFG Fund Services (Bermuda)Limited4th Floor NorthCedar House41 Cedar AvenueHamilton HM 12Bermuda 馮兆滔先生（主席）梁偉強先生，太平紳士黃之強先生 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712至1716號舖 馮兆滔先生倫培根先生 董國磊先生 酒店物業由獨立專業估值行威格斯資產評估顧問有限公司（「威格斯」）（二零二二年：威格斯）按公開市值基準重新估值。 本集團錄得股東應佔年度溢利8.01億港元，對比去年虧損8.84億港元。由去年虧損扭轉為今年溢利之主要原因為確認來自合營企業之物業發展的溢利、投資物業重估收益增加、本集團之財務投資因公平價值變動而由未變現虧損轉為未變現收益及預期信貸虧損撥備減少。 政年度內交付位於北京通州的住宅發展項目約95%的預售單位。截至本財政年度末，該發展項目的合約銷售額累計達到人民幣48億元。 本集團酒店業務的表現持續改善。隨著旅遊禁令最終解除及邊境的重新開放，該等業務分部正持續復甦。商業及商鋪物業租賃業務預料同樣得以改善。 本集團在香港及中國的物業發展業務均表現理想。在香港，位於渣甸山的「皇第」銷售情況依舊令人滿意，並於二零二三年下半年推出兩個新發展項目。第一個項目為本集團位於洪水橋的大型的一般住宅發展項目，其為北部都會區的主要樞紐。第二個項目為本集團位於西半山寶珊道的高端住宅發展項目，提供16個俯瞰維多利亞港的豪華住宅單位。配合政府的北部都會區發展策略，本集團位於古洞的合營住宅發展項目的住宅地積比率提高20%，以更充分地利用土地資源。在中國，本集團已於本財 於本財政年度，本集團受益於其利率掉期合約的對沖作用，減輕了加息所帶來的負面影響。本集團會持續監察加息產生的影響，在餘下的合約期內，集團之財務壓力已得以紓緩。 管理層謹此感謝全體員工為促進本集團成長及發展所作出的努力。 主席 馮兆滔 香港，二零二三年六月三十日 本集團主要於香港、中國一線城市及加拿大溫哥華之黃金地段從事物業開發及投資，並已建立多元化之業務模式，四個主要經營分類包括物業開發、物業租賃、酒店及旅遊以及財務投資。物業開發分類為本公司之核心增長動力，而優質投資物業之租金收入、酒店盈利及財務投資組合之股息╱票息收入則為本集團帶來穩定、可靠及經常性的收入來源。本集團多元化發展業務，亦可降低市場波動的負面影響，並抵銷若干業務所承受之週期影響。 提供經常性及穩定收入來源。本集團之投資物業包括位於香港核心商業區之商業及零售組合。本集團之財務投資組合提供流動資金及經常性收入以及多元化現金流，從而可令本集團為現有項目提供資金及把握潛在投資機遇。 (iii)拓展及提升本集團於核心商業區黃金地段之酒店業務及致力於卓越管理及營運 本集團擁有及經營五間「皇悅」品牌酒店，全部位於香港。本集團於香港之酒店均位於市中心樞紐地段，客戶對象為商務旅客及來自中國內地訪客。本集團之連鎖酒店擁有一支中央管理團隊以優化收入來源及確保有效調配資源以達致最高成本效益。位於黃金地段可令本集團迎合商務訪客及旅客之需求，加上我們具競爭力的定價，令本集團之酒店保持高入住率。 本集團將持續專注於加強其核心業務之表現，並致力透過以下列策略物色投資機遇以不斷為股東帶來價值： (i)建立本集團於大中華地區優質物業發展之聲譽及往績紀錄 本集團之發展策略為繼續主要投資於香港及中國一線城市。本集團將繼續透過審慎甄選豪宅及一般住宅發展項目方面之機遇以擴展其房地產業務。憑藉作為具有國際水準之優質住宅發展商之專長，我們將繼續物色可提升本集團於大中華地區地位之機遇。 (iv)持續透過審慎財務管理政策以有效管理風險 本集團經營之業務需要大量資金，因此，本集團採納完備之風險管理框架，以嚴謹及審慎方式監察及管理債務風險，以期維持穩健的資產負債表及合理水平的資產負債比率。本集團將繼續維持具穩健流動資金之強勁財務狀況。 (ii)來自投資物業及財務投資組合之經常性收入持續增長 我們有信心本集團之策略長遠將為股東帶來最大價值。 本集團擁有多元化之物業及財務投資組合，可 業績 本集團於本財政年度錄得收入2,073,000,000港元（二零二二年：2,510,000,000港元），業績扭轉為本公司股東應佔溢利801,000,000港元（二零二二年：虧損884,000,000港元）。 轉虧為盈主要來自(i)本年度財務資產之投資的已變現及未變現收益淨額，對比去年為虧損；(ii)財務資產之投資的預期信貸虧損減少；(iii)合營企業之物業發展項目的應佔溢利增加；(iv)投資物業之重估收益增加；而(v)該等溢利被財務投資的利息收入減少而減低。 香港 於渣甸山，本集團的合營豪華住宅發展項目「皇第」的銷售繼續進行。本年內，售出兩套三複式連花園單位，造價超過620,000,000港元。於二零二三年三月三十一日，已售出75%的單位，佔可售面積約63%，累計銷售總額約為25億港元。 中國內地 於北京通州，集團持有50%的合營發展項目的住宅部分建築工程已於本財政年度上半年度竣工。該發展項目的樓面面積為2,360,000平方呎，包括964個可售的住宅單位以及2幢商業樓宇。截至二零二三年三月三十一日，已售出約77%的住宅單位，總合約銷售額約達人民幣48億元，當中約95%的已售單位於本年度內交付。兩幢商業樓宇的底部結構工程正在進行中。 於寶珊道，集團持有50%的合營高端住宅發展項目的建築工程已完成，並已取得入伙紙。現正進行內部及示範單位裝修。該幢10層高住宅項目包含16個可售面積介乎3,770平方呎至7,260平方呎的單位。本項目預計於二零二三年下半年推出銷售。 於元朗洪水橋，本集團的住宅發展項目「滙都」的地基工程已經完成，而上蓋建築工程正在進行中。這鄰近洪水橋輕鐵站的發展項目共有1,025個面積介乎300至550平方呎的單位。項目剛取得預售樓花同意書而我們預期本項目的第1期即將推出市場。洪水橋新發展區定位為《北部都會區發展策略》下的北部核心商務區，將成為連接洪水橋及前海的港深西部鐵路的主要樞紐，確保大灣區的高效交通連接。 年竣工，該項目為兩座30多層的住宅樓宇，其中包括236個住宅單位，約50,000平方呎的零售及辦公空間的三層平台，以及四層的地下停車設施。截至二零二三年三月三十一日，合約銷售額約為2.06億加元。 至於在溫哥華市中心Alberni Street 1488號的樓面面積約627,000平方呎的合營重建高端住宅綜合項目，我們正與溫哥華市政府溝通，以回應彼等有關授出開發許可證的意見。 同樣位於北部都會區的是集團位於古洞的合營住宅發展項目，該項目正在向政府進行土地交換申請。該項目的地盤面積約320,000平方呎，制定的地積比率為4.2倍。 另一個同樣位於Alberni Street的合營發展項目正處於開發規劃階段。 於屯門藍地，本集團的項目最近獲得城市規劃委員會有條件批准放寬建築物高度限制及提高地積比率，樓面面積最高可達83,700平方呎。該地盤疄近輕鐵站。 年內租賃收入為147,000,000港元（二零二二年：180,000,000港元）。零售商舖租賃市場上出現強勁的反彈，新簽租賃合同的租金有所增加；同時寫字樓的出租率亦逐漸地復甦。 加拿大（透過酒店附屬集團進行開發） 重估收益淨額錄得824,000,000港元（二零二二年：507,000,000港元），當中已計及集團應佔一間聯營公司所擁有之投資物業。 溫哥華Empire Landmark酒店重建工作進展順利。「Landmark on Robson」上蓋建築於二零二二年五月封頂，內部裝修工程正在進行中。此項樓面面積400,000平方呎的重建項目預計將在二零二四年上半 儘管經濟及社會現已恢復正常，及疫情已演變為地方性流行疾病，本財政年度的大部分時間均遭受2019冠狀病毒病的影響。 於二零二三年三月三十一日，本集團持有財務投資約7,656,000,000港元（二零二二年：6,811,000,000港元），其中2,870,000,000港元（二零二二年：3,021,000,000港元）乃由上市酒店附屬集團持有。投資組合中91%為上市債務證券（主要由中國房地產公司發行），6%為上市股本證券以及3%為非上市投資。該等財務投資乃以不同貨幣計值，其中70%為美元、24%為人民幣及6%為其他貨幣（大部分為港元）。 本年度酒店及旅遊分類的表現已走出低谷，較去年的表現為佳，收入上升120%至167,000,000港元（二零二二年：76,000,000港元），並對分類業績帶來溢利。隨著入境檢疫措施持續放寬，指定檢疫酒店計劃已於二零二二年九月底終止。同時，政府恢復舉辦國際活動，以收復因疫情所引致的失地。於二零二三年三月，與內地接壤之邊境重新開放，入境檢疫要求及社交距離措施全面取消，標誌著2019冠狀病毒病時代的結束。 本年度來自該投資組合之收入為1,716,000,000港元（二零二二年：2,209,000,000港元）。投資虧損淨額1,516,000,000港元（二零二二年：3,405,000,000港元）已入賬至損益賬，而收益淨額2,921,000,000港元（二零二二年：虧損5,472,000,000港元）則於投資重估儲備賬確認。 隨著行業債務危機爆發，中國政府自此通過放寛先前對房地產行業借貸及再融資渠道的緊縮財政政策，不斷推出支持政策給予房地產開發商。本集團亦加大力度回收債務，並積極地與面對困境的開發商進行債務管理磋商。商討債務置換或重組條款時，亦有考慮減低票面利率，連同分期攤還本金來延長還款期，及提供抵押品作為增信等。 於二零二三年三月三十一日，概無（二零二二年：570,000,000港元）此等投資已抵押予銀行，作為本集團所獲授信貸融資之抵押品。 負債淨額為155億港元（二零二二年：162億港元），其中53億港元（二零二二年：59億港元）屬於獨立上市酒店附屬集團。融資成本總額及淨額均較去年增加約25%，這主要是由於年內加息所致。於二零二三年三月三十一日，本集團淨負債比率（負債淨額與經重估資產淨值比率）約52%（二零二二年：64%）。於二零二三年三月三十一日，本集團之流動資產淨值為83億港元（二零二二年：66億港元）。 除上市酒店附屬集團為獨立管理外，本集團融資及