泛海集团2025年报

: 129 2公司資料3財務摘要4主席報告書5業務模式及策略6管理層討論及分析12主要物業15五年財務摘要16環境、社會及管治報告29企業管治報告39董事及高級管理層44董事會報告書61獨立核數師報告72綜合損益賬73綜合全面收益表74綜合資產負債表76綜合現金流量表77綜合權益變動報表78財務報表附註 執行董事 羅夏信律師事務所香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座43樓 董國磊先生 馮兆滔先生（主席）潘政先生（董事總經理兼行政總裁）潘海先生潘洋先生倫培根先生關堡林先生 Victoria Place5th Floor31 Victoria StreetHamilton HM 10Bermuda Appleby香港鰂魚涌英皇道979號太古坊二座35樓3505-06室 非執行董事 潘澄女士（於二零二四年十二月三十一日獲委任） 獨立非執行董事 香港灣仔駱克道33號萬通保險大廈30樓電話2866 3336傳真2866 3772網址https://www.asiastandard.com電郵asinfo@asiastandard.com 葉志威先生梁偉強先生，太平紳士馬豪輝先生，金紫荊星章，太平紳士（於二零二五年七月二日獲委任）黃之強先生 羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港中環太子大廈22樓 黃之強先生（主席）葉志威先生梁偉強先生，太平紳士 Appleby Global Corporate Services(Bermuda) LimitedCanon’s Court22 Victoria StreetPO Box HM 1179Hamilton HM EXBermuda 滙豐銀行中國銀行（香港）創興銀行大華銀行恒生銀行東亞銀行上海商業銀行華夏銀行大新銀行交通銀行星展銀行（香港）富邦銀行（香港）集友銀行招商永隆銀行瑞士銀行新加坡銀行摩根士丹利銀行瑞士寶盛銀行 黃之強先生（主席）馮兆滔先生潘海先生葉志威先生梁偉強先生，太平紳士 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712至1716號舖 馮兆滔先生（主席）梁偉強先生，太平紳士黃之強先生 馮兆滔先生倫培根先生 酒店物業以估值編列之補充資料（附註）： 附註：根據本集團之會計政策，酒店物業乃按成本減累計折舊列賬。為提供有關本集團酒店物業投資之經濟價值之進一步資料，本集團謹此呈列計入酒店物業公平市值之未經審核之補充財務資料，惟香港稅制不包括資本增值稅，故未計入香港物業之相應遞延所得稅。 酒店物業由獨立專業估值行泓亮諮詢及評估有限公司（二零二四年：威格斯資產評估顧問有限公司）按公開市值基準重新估值。 本集團年內錄得收入24億港元，較去年增長約40%，主要由於確認了年內已發展完成的溫哥華「Landmark on Robson」項目的銷售收入。然而，由於包括投資物業及財務投資的公平價值虧損連同就財務投資的預期信貸虧損進一步計提撥備在內的非現金會計開支，年內錄得股東應佔業績為虧損37.5億港元。 自本財政年度下半年以來，酒店業績大幅改善，入住率顯著提升。皆因政府不懈努力推廣香港，使得住房需求日益增長，本集團實施動態定價策略，並多元化發展市場營銷渠道，以拓展酒店客戶群，力爭取得最佳績效。年內，本集團已完成酒店附屬公司私有化。 數年來利率一路高企，本集團則受益於其早些年以低利率進行的對沖舉措。自去年秋季以來，利率開始步入下行週期，尤其是近期香港銀行同業拆息大幅下調。此情形無疑為本地樓市提供巨大支持。 年內，本集團傾力出售其針對大眾市場之發展項目洪水橋「滙都」。該發展項目深受市場歡迎。我們欣然呈報，所有住宅單位已於二零二五年五月售磬，總計約48億港元。在項目完工後，本集團亦於二零二五年一月就加拿大溫哥華「Landmark on Robson」住宅項目重新推出新銷售計劃。目前，本集團於市場上推售5個發展項目，分佈於香港、北京及溫哥華。年內應佔合約物業銷售額達約35億港元（二零二四年：18億港元）。 管理層在當前不明朗的經濟環境下，致力審慎前行，亦謹此感謝全體員工為促進本集團成長及發展所作出的努力。 主席 馮兆滔 香港，二零二五年六月三十日 本集團主要於香港、中國一線城市及加拿大溫哥華之黃金地段從事物業開發及投資，並已建立多元化之業務模式，四個主要經營分類包括物業開發、物業租賃、酒店業務以及財務投資。物業開發分類為本公司之核心增長動力，而優質投資物業之租金收入及酒店盈利則為本集團帶來穩定、可靠及經常性的收入來源。本集團多元化發展業務，亦可降低市場波動的負面影響，並抵銷若干業務所承受之週期影響。 (iii)拓展及提升本集團於核心商業區黃金地段之酒店業務及致力於卓越管理及營運 本集團擁有及經營五間「皇悅」品牌酒店，全部位於香港。本集團於香港之酒店均位於市中心樞紐地段，客戶對象為商務旅客及中國內地訪客。本集團之連鎖酒店擁有一支中央管理團隊以優化收入來源及確保有效調配資源以達致最高成本效益。位於黃金地段可令本集團迎合商務訪客及旅客之需求，加上我們具競爭力的定價，令本集團之酒店保持高入住率。 本集團將持續專注於加強其核心業務之表現，並致力透過以下列策略物色投資機遇以不斷為股東帶來價值： (iv)持續透過審慎財務管理政策以有效管理風險 本集團經營之業務需要大量資金，因此，本集團採納完備之風險管理框架，以嚴謹及審慎方式監察及管理債務風險，以期維持穩健的資產負債表及合理水平的資產負債比率。本集團將繼續維持具穩健流動資金之強勁財務狀況。 (i)建立本集團於大中華地區優質物業發展之聲譽及往績紀錄 本集團之發展策略為繼續主要投資於香港及中國一線城市。本集團將繼續透過審慎甄選豪宅及一般住宅發展項目方面之機遇以擴展其房地產業務。憑藉作為具有國際水準之優質住宅發展商之專長，我們將繼續物色可提升本集團於大中華地區地位之機遇。 我們有信心本集團之策略長遠將為股東帶來最大價值。 (ii)來自投資物業之經常性收入持續增長 本集團擁有多元化之物業組合，可提供經常性及穩定收入來源。本集團之投資物業包括位於香港核心商業區之商業及零售組合。 業績 本集團於本財政年度錄得收入2,407,000,000港元（二零二四年：1,735,000,000港元），增加了39%主要由於確認了加拿大「Landmark on Robson」的物業銷售收入，該項目發展完成后逐步向買家交付單位，惟部分被財務投資利息收入減少所抵銷。 本集團錄得股東應佔虧損3,751,000,000港元，去年則為5,792,000,000港元。本年度虧損主要由於未變現公平價值虧損淨額及就債務證券投資的預期信貸虧損進一步計提撥備，連同投資物業的公平價值虧損。該等公平價值虧損及撥備均為非現金項目，不會對本集團的經營現金流產生影響。 售收入將於下一財政年度的損益賬中確認。總可出租面積為60,300平方呎的零售商店，目前正陸續出租。 本集團繼續推售5個發展項目，分佈於香港、北京及溫哥華。於本財政年度下半年，銷售活動大幅增加，應佔合約銷售額翻倍約35億港元（二零二四年：18億港元），主要來自「滙都」項目。 於寶珊道，持有50%的合營住宅發展項目「寶峰」繼續進行銷售，當中包括16個單位，實用面積介乎3,770平方呎至7,260平方呎。該物業榮獲2024-2025年亞太房地產大獎中三項建築及室內設計類別的大獎。於二零二四年十月及二零二五年六月售出兩個標準單位，於本報告日期累計合約銷售額約6.6億港元。 香港 我們欣然呈報，本集團毗鄰洪水橋輕鐵站的發展項目「滙都」的住宅單位於二零二五年五月初已售罄。該發展項目包括5幢住宅樓共1,025個單位，累計合約銷售額約48億港元。入伙紙已於二零二四年十一月發出，滿意紙亦已剛發出。洪水橋新發展區定位為《北部都會區發展策略》下的高端專業服務和物流樞紐。隨著單位即將交付至買家，已完成交易的銷 於渣甸山，本集團持有20%的合營項目「皇第」於年內確認銷售一個5,700平方呎的複式戶及一個4,100平方呎的複式戶。於二零二五年三月三十一日，累計銷售總額超過31億港元。 於屯門藍地，本集團的住宅項目在向政府進行土地交換申請，同時在考慮與相鄰地塊合併的替代方案，以開發較現有計劃大50%以上的樓面面積。其可行性研究正在進行中。 上，以及附設四層的地下停車設施。該樓宇於美洲獲得最佳公寓╱共管公寓開發獎、於加拿大獲得兩項五星獎及獲得全球知名的國際物業大獎協會頒發的三項加拿大物業綜合獎。 在項目實際完工後，本集團於二零二五年一月重新開始銷售。截至二零二五年三月三十一日，住宅累計合約銷售額約為2.52億加元，按單位數量計算佔50%，且約89%的銷售額已於年內損益賬中確認。 中國內地 於北京通州，我們持有50%的合營發展項目「北京•東灣」的住宅庫存銷售持續進行。該樓面面積2,360,000平方呎發展項目包括964個住宅單位及2幢商務大樓。截至二零二五年三月三十一日，已售出約86%的住宅單位，總合約銷售額約為人民幣53億元，並已向買家交付約99%已售出單位。兩幢商務樓的地下工程已竣工，而上層結構的設計及佈局正在進行中。 本集團正就位於溫哥華市中心Alberni Street的兩項合營住宅發展項目與城市規劃及房地產部門積極磋商。 加拿大 溫哥華Empire Landmark酒店重建發展工作已完成。「Landmark on Robson」發展項目的入伙紙已於二零二四年七月發出，並於二零二四年八月開始交付予買家。此樓面面積約394,000平方呎的重建項目擁有兩座30多層包括236個住宅單位的住宅樓，坐落於約50,000平方呎的零售及辦公空間的三層平台之 高需求形成對比。為此，本集團採取更具活力的定價策略，以便及時順應市場形勢，加強與線上旅行社的合作關係，進一步擴大客戶群，並通過電子社交媒體進行直銷，同時保持嚴格的成本控制及運營效率。種種措施推動了入住率顯著增長，為下半年的強勁表現提供動力，彌補本財政年度上半年的疲勢。因此，本集團的酒店全年平均入住率達93%（二零二四年：83%），彰顯我們的策略性措施行之有效，以及酒店業務因應市場需求日益擴張而持續增長的勢頭。 年內租賃收入為131,000,000港元（二零二四年：130,000,000港元）。維持投資物業的出租率是我們過去一年的主要目標。於二零二四年九月，一家國際時尚服飾零售商承租了我們中環辦公大樓的兩層優質零售空間，這將增加未來數年的租賃收入。我們的投資物業重估錄得815,000,000港元之虧損淨額（二零二四年：收益43,000,000港元），當中已計我們應佔一間合營企業及一間聯營公司所擁有之投資物業之份額。 於二零二四年十月，本集團完成私有化酒店附屬公司的計劃，並撤回其上市地位。該計劃涉及該公司使用新股及現金交換酒店附屬公司非控股股東持有的股份。隨後，該酒店附屬公司亦贖回所有尚未兌換的可換股票據。酒店附屬公司的經濟利益由82.7%增加至99.0%。私有化對本集團的損益賬及淨 截至二零二五年三月三十一日止年度，香港錄得入境遊客約4,600萬人次，與去年同期相比增長約11%。其中約76%來自內地，所有訪港人士中約43%選擇留宿。 年內，本集團的酒店分類錄得收入369,000,000港元（二零二四年：367,000,000港元），為本集團貢獻178,000,000港元（二零二四年：180,000,000港元）溢利。本財政年度上半年的開局較預期緩慢，與上個財政年度同期於二零二三年初重新開關後的 本集團積極與各個開發商進行債務管理磋商，透過分期攤還本金來延長還款期，降低票面利率，以及獲取抵押品作為增信。投資虧損淨額2,860,000,000港元（二零二四年：6,102,000,000港元）已入賬至損益賬，當中主要包括公平價值虧損及預期信貸虧損撥備，兩者均為非現金項目。 資產並無產生重大影響。管理層預計，透過精簡本集團營運及減少行政成本，將可節省開支。 於二零二五年三月三十