泛海集团2024年报

: 129 2公司資料3財務摘要4主席報告書5業務模式及策略6管理層討論及分析12主要物業15五年財務摘要16環境、社會及管治報告28企業管治報告38董事及高級管理層42董事會報告書61獨立核數師報告72綜合損益賬73綜合全面收益表74綜合資產負債表76綜合現金流量表77綜合權益變動報表78財務報表附註 羅夏信律師事務所香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座43樓 執行董事 Victoria Place5th Floor31 Victoria StreetHamilton HM 10Bermuda 馮兆滔先生（主席）潘政先生（董事總經理兼行政總裁）潘海先生潘洋先生倫培根先生關堡林先生 Appleby 香港鰂魚涌華蘭路18號太古坊港島東中心42樓4201至03及12室 香港灣仔駱克道33號萬通保險大廈30樓電話2866 3336傳真2866 3772網址http://www.asiastandard.com電郵asinfo@asiastandard.com 獨立非執行董事 葉志威先生梁偉強先生，太平紳士黃之強先生 羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港中環太子大廈22樓 黃之強先生（主席）葉志威先生梁偉強先生，太平紳士 滙豐銀行中國銀行（香港）創興銀行恒生銀行大華銀行東亞銀行星展銀行（香港）交通銀行上海商業銀行大新銀行華夏銀行富邦銀行（香港）集友銀行招商永隆銀行中國工商銀行（亞洲）瑞士銀行新加坡銀行摩根士丹利銀行瑞士寶盛銀行 黃之強先生（主席）馮兆滔先生潘海先生葉志威先生梁偉強先生，太平紳士 MUFG Fund Services (Bermuda)Limited4th Floor NorthCedar House41 Cedar AvenueHamilton HM 12Bermuda 馮兆滔先生（主席）梁偉強先生，太平紳士黃之強先生 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712至1716號舖 馮兆滔先生倫培根先生 董國磊先生 酒店物業由獨立專業估值行威格斯資產評估顧問有限公司（「威格斯」）（二零二三年：威格斯）按公開市值基準重新估值。 本集團錄得股東應佔年內虧損57.92億港元，而去年則錄得溢利8.01億港元。由去年溢利扭轉為今年虧損之主要原因為香港法院對我們所持債務證券投資之數間票據發行人發出清盤令後，預期信貸虧損撥備增加所致。儘管如此，內地政府一直在放寬房地產政策，以期為物業市場創造有利環境。 於本財政年度，本集團受益於其利率掉期合約的對沖作用，減輕了加息所帶來的負面影響。本集團會持續監察加息產生的影響，在餘下的利率掉期合約期內，集團之財務壓力已得以紓緩。 管理層致力於在當前不明朗的經濟環境中謹慎前行，謹此感謝全體員工為促進本集團成長及發展所作出的努力。 本集團於年內推出兩個新項目發售，包括針對大眾市場之發展項目洪水橋滙都及豪華住宅重建項目西半山寶峰。本集團目前共有5個發展項目推出市場發售，遍佈於香港、北京及溫哥華。年內應佔合約銷售約18億港元（二零二三年：6億港元）。 主席 馮兆滔 本集團酒店業務之表現持續改善。在政府對旅遊業之推動支持下，該業務分部得以持續復甦，隨著機場第三跑道將於二零二四年底竣工，前景一片光明。 香港，二零二四年六月二十八日 本集團主要於香港、中國一線城市及加拿大溫哥華之黃金地段從事物業開發及投資，並已建立多元化之業務模式，四個主要經營分類包括物業開發、物業租賃、酒店業務以及財務投資。物業開發分類為本公司之核心增長動力，而優質投資物業之租金收入、酒店盈利及財務投資組合之股息╱票息收入則為本集團帶來穩定、可靠及經常性的收入來源。本集團多元化發展業務，亦可降低市場波動的負面影響，並抵銷若干業務所承受之週期影響。 業包括位於香港核心商業區之商業及零售組合。本集團之財務投資組合提供流動資金及經常性收入以及多元化現金流，從而可令本集團為現有項目提供資金及把握潛在投資機遇。 (iii)拓展及提升本集團於核心商業區黃金地段之酒店業務及致力於卓越管理及營運 本集團擁有及經營五間「皇悅」品牌酒店，全部位於香港。本集團於香港之酒店均位於市中心樞紐地段，客戶對象為商務旅客及中國內地訪客。本集團之連鎖酒店擁有一支中央管理團隊以優化收入來源及確保有效調配資源以達致最高成本效益。位於黃金地段可令本集團迎合商務訪客及旅客之需求，加上我們具競爭力的定價，令本集團之酒店保持高入住率。 本集團將持續專注於加強其核心業務之表現，並致力透過以下列策略物色投資機遇以不斷為股東帶來價值： (i)建立本集團於大中華地區優質物業發展之聲譽及往績紀錄 本集團之發展策略為繼續主要投資於香港及中國一線城市。本集團將繼續透過審慎甄選豪宅及一般住宅發展項目方面之機遇以擴展其房地產業務。憑藉作為具有國際水準之優質住宅發展商之專長，我們將繼續物色可提升本集團於大中華地區地位之機遇。 (iv)持續透過審慎財務管理政策以有效管理風險 本集團經營之業務需要大量資金，因此，本集團採納完備之風險管理框架，以嚴謹及審慎方式監察及管理債務風險，以期維持穩健的資產負債表及合理水平的資產負債比率。本集團將繼續維持具穩健流動資金之強勁財務狀況。 (ii)來自投資物業及財務投資組合之經常性收入持續增長 我們有信心本集團之策略長遠將為股東帶來最大價值。 本集團擁有多元化之物業及財務投資組合，可提供經常性及穩定收入來源。本集團之投資物 業績 本集團於本財政年度錄得收入1,735,000,000港元（二零二三年：2,073,000,000港元），業績轉為本公司股東應佔虧損5,792,000,000港元（二零二三年：溢利801,000,000港元）。 轉盈為虧乃主要由於債務證券投資的預期信貸虧損撥備增加。其他變動包括位於古洞北的合營企業物業發展項目因未能於規定時限內與政府就補地價金額達成共識，導致政府其後收回土地，致使分佔合營企業的減值撥備，以及投資物業公平價值收益大幅減少。所有撥備及公平價值收益均為非現金項目，不會對本集團的現金流產生直接影響。 和物流樞紐，並且是連接洪水橋及前海的港深西部鐵路的主要樞紐，確保大灣區的高效交通連接。 於寶珊道，持有50%的合營住宅發展項目「寶峰」已展開銷售，當中包括16個單位，實用面積介乎3,770平方呎至7,260平方呎。該發展項目已竣工，並正在裝修若干示範單位。該物業榮獲2024-2025年亞太房地產大獎中三項建築及室內設計類別的大獎。年內，一個標準單位以高價售出。 年內，本集團於市場上推售5個發展項目，分佈於香港、北京及溫哥華。應佔合約銷售額達約18億港元（二零二三年：6億港元）。 香港 本集團毗鄰洪水橋輕鐵站的住宅發展項目「滙都」於七月中旬展開預售，截至二零二四年三月三十一日止，該項目第一期合約銷售額達12億港元。五座住宅樓宇均已封頂，並正在進行裝修工程，預期將於二零二四年第三季度獲發入伙紙。洪水橋新發展區定位為《北部都會區發展策略》下的高端專業服務 於渣甸山，本集團持有20%的合營項目「皇第」的一套三複式連花園單位的銷售已於年內確認入賬。截至二零二四年三月三十一日，該發展項目已售出75%的單位，累計銷售總額約為25億港元。 於屯門藍地，本集團的住宅項目也在向政府進行土地交換申請。可發展樓面面積增加至約83,700平方呎。 額約達人民幣52億元，並已向買家交付約96%已售出單位。兩幢商務樓的地下工程已於近期竣工。 加拿大（透過酒店附屬集團進行開發） 於北部都會區，由於未能於政府規定的最後期限內就補地價談判達成共識，本集團位於古洞的合營企業物業發展地皮已被政府宣佈收回。年內，本集團業績就該特殊事件分佔約885,000,000港元之減值撥備。 溫哥華Empire Landmark酒店重建工作進展順利。內部裝修已完成，預期「Landmark on Robson」發展項目的入伙紙將於二零二四年第三季發出。此樓面面積約394,000平方呎的重建項目擁有兩座30多層包括236個住宅單位的住宅樓，坐落於約50,000平方呎的零售及辦公空間的三層平台之上，以及四層的地下停車設施。截至二零二四年三月三十一日止，住宅合約銷售額約為241,000,000加元，約半數零售店舖已預租。 中國內地 於北京通州，集團持有50%的合營發展項目「北京•東灣」的住宅部分建築工程已竣工。該樓面面積2,360,000平方呎發展項目包括964個住宅單位、零售商舖及2幢商務大樓。截至二零二四年三月三十一日，已售出約83%的住宅單位，總合約銷售 本集團正就位於溫哥華市中心Alberni Street的兩項合營住宅發展項目與當地城市規劃部門積極磋商。 本集團的酒店分類收入錄得367,000,000港元（二零二三年：167,000,000港元），為本集團貢獻180,000,000港元（二零二三年：38,000,000港元）溢利。本集團的酒店平均入住率約為83%（二零二三年：63%），房價亦隨之上漲。本集團預期，隨著香港航空交通量全面恢復，且機場第三跑道竣工並投入使用，酒店分類的表現將進一步恢復。 年內租賃收入為130,000,000港元（二零二三年：147,000,000港元）。出租率微跌3% - 4%，惟租金保持穩定。重估收益淨額錄得43,000,000港元（二零二三年：824,000,000港元），當中已計及集團應佔一間聯營公司所擁有之投資物業。 於二零二四年三月三十一日，本集團持有財務投資約3,498,000,000港元（二零二三年：7,656,000,000港元），其中1,311,000,000港元（二零二三年：2,870,000,000港元）乃由上市酒店附屬集團持有。投資組合中84%為上市債務證券（主要由中國房地產公司發行），9%為上市股本證券以及7%為非上市投資。該等財務投資乃以不同貨幣計值，其中58%為美元、35%為人民幣及7%為其他貨幣（大部分為港元）。 根據香港特別行政區的統計，隨著於上一個財政年度末全面重新開放內地邊境以及取消所有防疫措施，截至二零二四年三月三十一日止年度，錄得入境遊客約41,000,000人次，僅佔新冠疫情爆發前入境旅客總數約60%，當中約80%來自內地。 年內，來自該投資組合之收入為1,205,000,000港元（二零二三年：1,716,000,000港元），該收入減少主要由於出售╱贖回債務證券，以及債務證券信貸虧損撥備增加所致。 透過分期攤還本金來延長還款期，減低票面利率，以及獲取抵押品作為增信等，本集團積極與各個開發商進行債務管理磋商。年內，本集團投資組合中的數家票據發行人被置於法院下令的清盤程序中，因此，就其預期信貸虧損計提的撥備大幅增加。投資虧損淨額6,102,000,000港元（二零二三年：1,516,000,000港元）已入賬至損益賬，當中主要包括就預期信貸虧損進一步計提的撥備。 於二零二四年三月三十一日，該等投資概無（二零二三年：無）抵押予銀行，作為本集團所獲授信貸融資之抵押品。 年三月三十一日，本集團負債比率（債務淨額與經重估資產淨值比率）約65%（二零二三年：52%），而本集團擁有超過43億港元（二零二三年：75億港元）的現金及尚未提取銀行融資。 除上市酒店附屬集團為獨立管理外，本集團融資及庫務活動在總部層面集中管理及監控。 於二零二四年三月三十一日，本集團之資產總值約為341億港元（二零二三年：379億港元），資產淨值為147億港元（二零二三年：200億港元）。若採用酒店物業之市場價值計算，本集團之經重估資產總值為449億港元（二零二三年：479億港元），而本集團之經重估資產淨值為255億港元（二零二三年：300億港元）。 本集團之借貸約96%以港元計值，餘下4%以加拿大元計值。 所有債務按浮動利率計息，隨著美國加息以遏制通脹上升壓力後，利率自上年起不斷上升。於二零二四年三月三十一日，該等債務之約44%已透過多份利率掉期合約合共總額約7,710,