泛海酒店2024年报

: 292 2公司資料3財務摘要4主席報告書5業務模式及策略6管理層討論及分析11五年財務摘要12主要物業13環境、社會及管治報告27企業管治報告37董事及高級管理層41董事會報告書57獨立核數師報告66綜合損益賬67綜合全面收益表68綜合資產負債表70綜合現金流量表71綜合權益變動報表72財務報表附註 羅夏信律師事務所香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座43樓 執行董事 Victoria Place,5th Floor,31 Victoria Street,Hamilton HM 10,Bermuda 潘政先生（主席）林迎青博士（副主席兼行政總裁）潘海先生潘洋先生馮兆滔先生吳維群先生 Appleby香港鰂魚涌華蘭路18號太古坊港島東中心42樓4201至03及12室 香港灣仔駱克道33號萬通保險大廈30樓電話2866 3336傳真2866 3772網址www.asiastandardhotelgroup.com電郵info@asia-standard.com.hk 獨立非執行董事 梁偉強先生，太平紳士黃之強先生管博明先生 羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港中環太子大廈22樓 黃之強先生（主席）梁偉強先生，太平紳士管博明先生 中國銀行（香港）滙豐銀行創興銀行大華銀行加拿大皇家銀行華夏銀行富邦銀行（香港）東亞銀行交通銀行（香港）中國工商銀行（亞洲）中國工商銀行（加拿大）恒生銀行上海商業銀行新加坡銀行摩根士丹利銀行瑞士銀行瑞士寶盛銀行 MUFG Fund Services (Bermuda)Limited4th Floor North,Cedar House,41 Cedar Avenue,Hamilton HM 12,Bermuda 黃之強先生（主席）林迎青博士管博明先生 潘政先生（主席）梁偉強先生，太平紳士黃之強先生 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712至1716號舖 林迎青博士李大熙先生 李大熙先生 酒店物業由外部獨立專業估值行威格斯資產評估顧問有限公司按公開市值基準重新估值。 本集團於截至二零二四年三月三十一日止財政年度錄得股東應佔綜合虧損約2,250,000,000港元，相比去年同期則為虧損213,000,000港元。虧損增加的主要因素為債務證券投資預期信貸虧損增加，此乃主要歸因於香港法院於年內對我們投資組合中若干票據發行人發出清盤令。該等非現金撥備不會直接影響本集團現金流量，且該等投資並無質押作為本集團信貸額度的抵押。在中國政府持續推行利好房地產的政策下，本集團繼續加強推動與發債開發商進行債務重組談判。 儘管航空交通量恢復速度較預期緩慢，但入境旅客人數激增，導致皇悅酒店收入大幅增長，從而增加對本集團的溢利貢獻。在中央及本地政府旨在促進旅遊業的舉措的持續支持下，我們對酒店業務的持續增長充滿信心。 於加拿大，我們位於溫哥華的Landmark on Robson發展項目已於二零二四年第二季度竣工，預售單位計劃於二零二四年下半年開始交樓。截至二零二四年三月三十一日止財政年度，銷售合同額達241,000,000加元。加拿大央行四年來首次將利率降低了四分之一個百分點，成為國際上第一家於對抗通脹期間降低利率的主要央行。 本集團保持穩健的財務狀況。然而，當前的經濟環境及全球不確定性帶來重大挑戰，需要審慎的風險管理及緊急計劃，以應對未來的不確定時期。面對該等挑戰，管理層保持警惕。 本人謹代表董事會對本公司員工之寶貴貢獻，以及本公司客戶、股東及投資界之支持表示感謝。 主席 潘政 香港，二零二四年六月二十八日 泛海酒店是已確立之酒店擁有者、發展商及營運商，其業務主要位於香港。本集團擁有及經營五間「皇悅」品牌酒店，均位於香港核心商業中心區（「核心商業區」）。本集團之酒店策略上均位於購物或商業中心地段。本集團亦從事財務投資業務，為其帶來多元化及穩定之經常性收入。正因為本集團之多元化業務減低市場波動之不利影響及抵銷本集團部份業務面對市場之週期性影響。 (ii)建立本集團優質物業發展之聲譽及往績紀錄，初步於加拿大溫哥華 本集團之發展策略為繼續投資於加拿大溫哥華。本集團將透過審慎甄選優質及大型住宅發展項目方面之機遇以擴展房地產業務，及憑藉作為具有國際水準之優質酒店發展商之專長，我們將繼續物色可增加本集團於不同地區業務之機遇。 本集團著重於加強其核心業務之表現，並透過致力以下策略追求有吸引力之投資機遇而為股東帶來最大價值： (iii)持續管理其投資組合以實現金融多元化及增長 本集團之投資組合提供流動資金緩衝及經常性收入以及多元化現金流來源，從而可令本集團為現有酒店擴展項目提供資金及把握潛在投資機遇。 (i)拓展及提升我們於香港核心商業區黃金地段之酒店業務並致力追求卓越管理及營運 本集團於香港之五間酒店策略上均位於核心商業區，對象為商務旅客及來自中國內地訪客。本集團之連鎖酒店擁有一支中央管理團隊以優化收入來源及確保有效調配資源以達致最高成本效益。尤其是本集團於灣仔之「港島皇悅酒店」由於其鄰近香港會議展覽中心而令其達致高入住率及房租之效益。位處黃金地段讓我們可迎合商務訪客及旅客之需求，致令本集團之酒店保持高入住率及維持每間可供使用客房收入於高水平。 (iv)繼續透過審慎財務管理政策達致有效風險管理 本集團旨在以嚴格審慎之方式監控風險及管理各類債務年期及各類債務類型。本集團竭力維持具穩健流動資金及資產負債比率之良好財務狀況。 我們有信心本集團之策略將長遠為股東帶來最大價值。 管理層討論及分析 業績 截至二零二四年三月三十一日止財政年度，本集團錄得股東應佔虧損2,250,000,000港元，而截至二零二三年三月三十一日止財政年度則為股東應佔虧損213,000,000港元。虧損增加的主要因素為債務證券投資的預期信貸虧損撥備增加。該撥備為非現金項目，不會直接影響本集團的現金流量。 於回顧期間，自去年初放寬所有旅遊限制後，香港迎來約4,100萬名遊客，其僅佔新冠肺炎疫情爆發前遊客總數約60%。中國內地遊客人數為3,200萬人次（二零二三年：400萬人次），繼續成為本地旅遊業最大的市場份額。該正面趨勢為香港旅遊業的復甦作出貢獻，儘管航空交通量恢復速度較預期緩慢。同時，截至二零二四年三月，香港酒店客房數量為89,866間，較去年同期增加0.7%。 由於中國內地遊客人數有所增加，皇悅酒店入住率及平均房價於過去一年迎來增長，並錄得收益367,000,000港元（二零二三年：166,000,000港元），為本集團貢獻溢利180,000,000港元（二零二三年：39,000,000港元）。 位於溫哥華市中心由本集團全資擁有的「LandmarkOn Robson」住宅發展項目已於二零二四年第二季度竣工。其總樓面面積為約400,000平方呎，其中包括兩座樓宇的236套公寓，以及50,000平方呎的零售及辦公室空間與地下四層停車設施。預售單位預期將於二零二四年下半年開始交樓。截至二零二四年三月三十一日，本開發項目的住宅單位銷售合同總額已達到約241,000,000加元。 截至二零二四年三月三十一日，本集團的財務投資組合大部分由上市證券組成，總額為1,311,000,000港元（二零二三年三月三十一日：2,870,000,000港元），較去年減少1,559,000,000港元。投資組合中約81%為債務證券（由在中國內地經營房地產業務的公司發行），約14%為上市銀行證券，及5%為非上市基金證券。該等投資組合61%以美元，24%以人民幣、14%以港元及1%以日圓計值。 投資組合產生合共513,000,000港元（二零二三年：749,000,000港元）的利息及股息收入，該減少主要由於去年出售╱贖回若干債務證券。投資虧損淨額為2,660,000,000港元（二零二三年：虧損淨額624,000,000港元）（主要包括較高的預期信貸虧損撥備）已計入損益賬中。預期信貸虧損撥備增加主要由於香港法院於年內對我們投資組合中若干票據發行人發出清盤令。截至二零二四年三月三十一日，該等投資並無質押予銀行作為本集團信貸額度的抵押，而該等預期信貸虧損為非現金項目，不會直接影響本集團的現金流量。在中國政府持續推行利好房地產的政策下，本集團繼續加強推動與發債房地產開發商進行債務重組談判。 此外，本集團全資擁有毗鄰Landmark On Robson的發展土地正處於發展規劃階段，而其位於AlberniStreet的兩個合營住宅發展項目正與當地市政規劃部門進行積極討論。 溫哥華Landmark on Robson 銀行借貸總額中，5%為循環貸款（全部均有抵押），而95%為有抵押之定期貸款。銀行借貸到期日分佈於不同年期，均不超過五年，其中18%須於一年內償還，23%須於一至兩年內償還，及59%須於二至五年內償還。近乎完全由母公司集團持有的無抵押可換股票據，佔負債總額5%，須於二零四七年二月償還。於二零二四年三月三十一日，本集團有約1,100,000,000港元的未提取銀行融資。 本集團的賬面資產總值及資產淨值分別為7,912,000,000港元（二零二三年三月三十一日：9,282,000,000港元）及1,261,000,000港元（二零二三年三月三十一日：3,006,000,000港元）。根據獨立估值，於二零二四年三月三十一日，香港酒店物業之重估總值為13,233,000,000港元（二零二三年三月三十一日：12,518,000,000港元）。經計及營運中酒店物業之市值後，本集團經重估資產總值及淨資產分別為18,665,000,000港元（二零二三年三月三十一日：19,226,000,000港元）及12,014,000,000港元（二零二三年三月三十一日：12,950,000,000港元）。 綜合負債淨額（負債總額減現金結餘）為5,463,000,000港元（二零二三年三月三十一日：5,284,000,000港元）。本集團資產負債比率（以負債淨額佔經重估資產淨值之百分比表示）為45%（二零二三年三月三十一日：41%）。 負債總額包括5,852,000,000港元銀行借款及272,000,000港元可換股票據。銀行借貸總額之88%或5,167,000,000港元以港元計值，其中約52%透過於過往年度訂立多份利率掉期合約合共2,700,000,000港元對沖利率波動。餘下12%或相等於685,000,000港元則以外幣計值，該等借貸乃因海外業務而產生。 於二零二四年三月三十一日，為本集團之銀行信貸作抵押之酒店物業、發展中之待售物業及財務資產之賬面值為4,578,000,000港元（二零二三年三月三十一日：4,082,000,000港元）。 銀行借貸到期情況 於中國內地，政府繼續努力透過放寬住房政策解決疲弱的房地產行業。 於二零二四年三月三十一日，本公司及其附屬公司之全職僱員總數為約180名（二零二三年三月三十一日：180名）。除薪金外，本集團亦向其僱員提供其他福利，包括保險、購股權、醫療計劃、退休金計劃及其他福利。 儘管高利率使加拿大英屬哥倫比亞省的眾多潛在買家難以購置房屋，倘確認減息趨勢且恢復信心，積壓的需求將被釋放，以滿足市場需求。加拿大移民政策帶來的強勁人口增長正維持對房屋潛在的剛性需求。 管理層在密切持續監控宏觀經濟發展及任何潛在前景風險的同時，對本集團在瞬息萬變環境中的表現保持謹慎樂觀的態度。 由於烏克蘭及中東的持續衝突以及中美貿易緊張局勢，全球經濟仍然存在不確定性。然而，大多數主要經濟體均成功降低通脹，且失業率並無增加及並無引發經濟衰退。 全球經濟前景、貨幣匯率、航空交通量以及遊客（尤其是中國內地遊客）消費行為的轉變等一系列因素將繼續影響香港的酒店旅遊業及市場。政府正採取積極措施並提供支援，以提升香港作為熱門旅遊目的地的吸引力。除持續擴展個人遊計劃外、中國內地遊客免稅購物限額的潛在增加、恢復深圳居民「一簽多行」、航空交通量