归母净利润触底回升，销售投资稳健

2023年7月13日招商蛇口发布2023年半年度业绩预告：预计 2023年上半年实现营收514.42亿元，同比下降10.63%；实现归母净利润21.53亿元，同比增长14.09%。 公司营收和利润总额有所下滑，归母净利润触底回升：2023年1-6月，公司营收同比下滑10.63%，利润总额同比下滑9.6%，而归 母净利润同比逆势增长14.09%，主要原因是公司销售确收的权益比例提升。同时公司资产规模有所增加，自报告期初的8864.7亿元提升6.89%至9475.8亿元。 公司销售持续恢复，投资拿地表现积极：公司2023年1-6月累计 签约销售金额约1664亿元，同比增加40.1%，增速远超同期百强房企整体-0.4%的水平，位列克而瑞百强销售榜的第五位。上半年公司共获取25宗土地，100%位于核心一二线城市（主要是北京、 上海、合肥、宁波等地），计容建面237万方，土地权益总价345亿元，位列中指院权益拿地金额行业第五。 人民币(元)成交金额(百万元) 市场首单定增获批，增厚前海土储，提升优质项目权益比：2022 年12月16日公司公告拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权；同时拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金（不超过85亿元）。2023年3月14日公司申请获得深交所受理，6月16日获证监会同意注册，成为市场首单获批的定增事项。本次交易完成后南油集团将成为公司的全资下属公司，且公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，公司对于招商前海实业的权益比例提升约13.65%。南油集团主要资产为其通过招商前海实业间接持有的前海自贸股权，而前海自贸拥有前海妈湾约80.62万方的土地使用权。重组完成后，公司未来将统筹主导前海妈湾片区的开发、建设与运营。 公司上半年归母净利润触底回升，定增收购资产获批通过，有望增厚优质土储资源，保障公司未来业绩增长。我们维持盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为65.9亿元、106.5亿元和140.0亿元，同比增速分别为54.5%、61.7%和31.4%。公司股票现价对应PE估值为14.1/8.7/6.7倍，维持“买入”评级。 房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。 18.0016.0014.0012.00 10.00 220713 成交金额招商蛇口沪深300 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 附录：三张报表预测摘要损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 主营业务收入 129,621 160,643 183,003 210,903 238,413 265,495 货币资金 89,306 79,533 86,243 96,362 101,195 106,719 增长率 23.9% 13.9% 15.2% 13.0% 11.4% 应收款项 96,991 122,866 130,691 148,486 166,146 183,159 主营业务成本 -92,435 -119,723 -147,775 -167,197 -182,745 -199,130 存货 360,793 417,636 411,549 435,353 478,168 524,650 %销售收入 71.3% 74.5% 80.7% 79.3% 76.7% 75.0% 其他流动资产 28,437 33,023 26,704 36,419 42,919 50,787 毛利 37,186 40,920 35,228 43,706 55,668 66,365 流动资产 575,527 653,058 655,187 716,620 788,429 865,315 %销售收入 28.7% 25.5% 19.3% 20.7% 23.3% 25.0% %总资产 78.1% 76.3% 73.9% 74.3% 74.8% 75.2% 营业税金及附加 -9,054 -9,681 -7,785 -12,654 -14,305 -15,930 长期投资 138,748 171,934 195,941 211,662 228,768 247,389 %销售收入 7.0% 6.0% 4.3% 6.0% 6.0% 6.0% 固定资产 5,334 9,699 11,630 12,444 13,310 14,231 销售费用 -2,986 -3,914 -4,081 -4,851 -5,483 -6,106 %总资产 0.7% 1.1% 1.3% 1.3% 1.3% 1.2% %销售收入 2.3% 2.4% 2.2% 2.3% 2.3% 2.3% 无形资产 1,987 2,904 4,596 4,770 5,010 5,233 管理费用 -1,979 -2,145 -2,313 -2,742 -3,099 -3,451 非流动资产 161,631 203,145 231,284 247,887 265,997 285,667 %销售收入 1.5% 1.3% 1.3% 1.3% 1.3% 1.3% %总资产 21.9% 23.7% 26.1% 25.7% 25.2% 24.8% 研发费用 -71 -116 -125 -144 -163 -181 资产总计 737,157 856,203 886,471 964,5071,054,4261,150,982 %销售收入 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 短期借款 55,508 37,198 40,542 40,985 43,035 46,869 息税前利润（EBIT） 23,096 25,064 20,924 23,315 32,618 40,696 应付款项 136,201 180,715 187,591 215,225 237,988 259,505 %销售收入 17.8% 15.6% 11.4% 11.1% 13.7% 15.3% 其他流动负债 182,078 210,165 195,776 220,120 262,081 304,880 财务费用 -2,224 -2,006 -1,960 -3,854 -4,019 -4,088 流动负债 373,787 428,079 423,910 476,330 543,104 611,254 %销售收入 1.7% 1.2% 1.1% 1.8% 1.7% 1.5% 长期贷款 77,715 107,780 121,074 127,127 133,484 140,158 资产减值损失 -3,104 -4,449 -6,459 -4,438 -2,889 -2,339 其他长期负债 32,298 43,590 57,048 58,361 59,879 61,548 公允价值变动收益 8 157 472 0 0 0 负债 483,800 579,448 602,031 661,819 736,466 812,960 投资收益 6,107 3,728 2,017 3,025 3,630 4,356 普通股股东权益 101,370 108,671 101,712 114,468 120,861 129,259 %税前利润 25.3% 16.3% 12.7% 16.5% 12.3% 11.2% 其中：股本 7,923 7,923 7,739 8,332 8,332 8,332 营业利润营业利润率营业外收支 24,08018.6%30 22,75314.2%89 15,3608.4%457 18,2548.7%50 29,54512.4%50 38,83114.6%50 未分配利润少数股东权益负债股东权益合计 58,126 151,987 737,157 61,879 168,084 856,203 60,857 182,729 886,471 64,81171,20479,602 188,220197,099208,763 964,5071,054,4261,150,982 税前利润利润率 24,109 18.6% 22,843 14.2% 15,8178.6% 18,3048.7% 29,595 12.4% 38,881 14.6% 比率分析 所得税 -7,196 -7,641 -6,719 -6,224 -10,062 -13,219 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 所得税率 29.8% 33.5% 42.5% 34.0% 34.0% 34.0% 每股指标 净利润 16,913 15,202 9,098 12,081 19,533 25,661 每股收益 1.546 1.309 0.551 0.851 1.377 1.809 少数股东损益 4,660 4,829 4,834 5,491 8,879 11,664 每股净资产 12.794 13.716 13.143 14.791 15.617 16.702 归属于母公司的净利润 12,253 10,372 4,264 6,590 10,654 13,997 每股经营现金净流 3.486 3.279 2.865 1.987 2.492 2.606 净利率 9.5% 6.5% 2.3% 3.1% 4.5% 5.3% 每股股利 0.640 0.540 0.230 0.316 0.511 0.672 现金流量表（人民币百万元） 回报率净资产收益率 12.09% 9.54% 4.19% 5.76% 8.82% 10.83% 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 总资产收益率 1.66% 1.21% 0.48% 0.68% 1.01% 1.22% 净利润 16,913 15,202 9,098 12,081 19,533 25,661 投入资本收益率 3.93% 3.71% 2.46% 2.99% 3.98% 4.68% 少数股东损益 4,660 4,829 4,834 5,491 8,879 11,664 增长率 非现金支出 4,732 6,638 9,320 5,255 3,775 3,300 主营业务收入增长率 32.71% 23.93% 13.92% 15.25% 13.04% 11.36% 非经营收益 -1,190 -3,168 -243 2,837 2,446 1,986 EBIT增长率 11.81% 8.52% -16.52% 11.43% 39.90% 24.77% 营运资金变动 7,167 7,305 3,998 -3,615 -4,992 -9,231 净利润增长率 -23.58% -15.35% -58.89% 54.54% 61.68% 31.37% 经营活动现金净流 27,622 25,977 22,174 16,557 20,763 21,717 总资产增长率 19.34% 16.15% 3.54% 8.80% 9.32% 9.16% 资本开支 -4,220 -10,003 -5,784 -1,643 -1,834 -1,953 资产管理能力 投资 -3,258 -9,320 -7,607 -15,859 -17,251 -18,773 应收账款周转天数 6.4 6.9 7.1 7.0 6.9 6.8 其他 2,659 -4,954 3,377 3,025 3,630 4,356 存货周转天数 1,328.7 1,186.6 1,024.0 960.0 969.6 979.3 投资活动现金净流 -4,818 -24,277 -10,014 -14,476 -15,456 -16,371 应付账款周转天数 161.7 159.0 140.7 145.0 150.0 150.0 股权募资