房地产开发2023W26：二季度居民信心再次转弱，6月新房周均成交同比-33.8%

二季度居民信心再次转弱，6月新房周均成交同比-33.8%。本周央行发布二季度城镇储户问卷调查报告，对于今年三季度房价，有15.9%居民预期“上涨”，环比上季度有所收窄；54.2%居民预期“基本不变“，环比基本持平；16.5%居民预期“下降”，环比有所增加。相较于一季度，二季度居民对未来房价、收入的信心有所转弱。需求端信心的低迷叠加多数城市政策放松接近定格，而供给端房企推盘也并不积极，导致二季度全国销售整体偏弱。从高频数据看，6月样本30城周均新房成交同比下滑33.8%，环比5月微降1.3%，“旺季不旺”预示着下半年如不见到更大级别的放松政策，销售或将二次探底。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.7%，领先沪深300指数1.30个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第20名。本周上涨个股共98支，较上周增长89支，下跌股数为24支。 新房：本周30个城市新房成交面积为418.9万平方米，环比提升55.4%，同比下降36.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为101.9万方，环比70.6%，同比-15.9%；样本二线城市为223.1万方，环比48.2%，同比-38.3%；样本三线城市为93.8万方，环比58.6%，同比-45.8%。从今年累计26周新房成交面积同比看，样本30城共计7949.9万方，同比4.1%；一线城市为1785.1万方，同比19.9%；二线城市为4472.6万方，同比-1.8%； 三线城市为1692.2万方，同比6.5%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计128.0万方，环比增长66.7%，同比增长17.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为40.4万方，环比85.7%；样本二线城市为52.1万方，环比57.5%；样本三线城市为35.4万方，环比61.8%。年初至今累计二手房成交面积为3109.3万方，同比变动为50.6%。 信用债：根据wind统计数据，本周（6.26-7.2）共发行房企信用债11只，环比增加1只；发行规模共计59.21亿元，环比减少-31.8亿元，总偿还量265.06亿元，环比增加214.98亿元，净融资额为-205.85亿元，环比减少246.78亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（66.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券（54.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年（54.0%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.二季度居民信心再次转弱，6月新房周均成交同比-33.8% 本周央行发布二季度城镇储户问卷调查报告，对于今年三季度房价，有15.9%居民预期“上涨”，环比上季度有所收窄；54.2%居民预期“基本不变“，环比基本持平；16.5%居民预期“下降”，环比有所增加。相较于一季度，二季度居民对未来房价、收入的信心有所转弱。需求端信心的低迷叠加多数城市政策放松接近定格，而供给端房企推盘也并不积极，导致二季度全国销售整体偏弱。从高频数据看，6月样本30城周均新房成交同比下滑33.8%，环比5月微降1.3%，“旺季不旺”预示着下半年如不见到更大级别的放松政策，销售或将二次探底。 图表1：央行城镇储户问卷调查报告：未来房价预期（%） 图表2：央行城镇储户问卷调查报告：当期收入感受及未来收入信心指数 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为0.7%，领先沪深300指数1.30个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第20名。本周上涨个股共98支，较上周增长89支，下跌股数为24支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为绵石投资、东湖高新、*ST坊展、中南建设、亚太实业，涨幅分别为15.3%、13.0%、12.7%、11.3%、10.1%。跌幅前五为ST慧球、万通地产、长春经开、金科股份、新华联，跌幅分别为-15.0%、-8.2%、-7.8%、-5.9%、-4.8%。 本周48家重点房企中共计上涨26支，较上周增长25支，涨幅位居前五的为建业地产、中南建设、时代中国控股、绿城中国、金地商置，涨幅分别为17.2%、11.3%、10.9%、8.9%、8.3%。跌幅前五为金科股份、荣盛发展、融信中国、佳兆业、金地集团，跌幅分别为-5.9%、-3.8%、-1.7%、-1.4%、-1.1%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为418.9万平方米，环比提升55.4%，同比下降36.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为101.9万方，环比70.6%，同比-15.9%；样本二线城市为223.1万方，环比48.2%，同比-38.3%；样本三线城市为93.8万方，环比58.6%，同比-45.8%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计26周新房成交面积同比看，样本30城共计7949.9万方，同比4.1%；一线城市为1785.1万方，同比19.9%；二线城市为4472.6万方，同比-1.8%；三线城市为1692.2万方，同比6.5%。其中一线城市中，北京（9.6%）、上海（47.5%）、广州（4.3%）、深圳（-6.4%）。二三线城市中海门（88.9%）、温州（51.9%）、泰安（37.7%）等总计12城同比均为正，南平（-86.0%）、衢州（-81.0%）、大连（-73.4%）等总计14城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计128.0万方，环比增长66.7%，同比增长17.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为40.4万方，环比85.7%； 样本二线城市为52.1万方，环比57.5%；样本三线城市为35.4万方，环比61.8%。年初至今累计二手房成交面积为3109.3万方，同比变动为50.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为911.7万方，同比24.1%；样本二线城市为1477.8万方，同比61.0%；样本三线城市为719.7万方，同比74.9%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（6.26-7.2）共发行房企信用债11只，环比增加1只；发行规模共计59.21亿元，环比减少-31.8亿元，总偿还量265.06亿元，环比增加214.98亿元，净融资额为-205.85亿元，环比减少246.78亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（66.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券（54.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年（54.0%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率略有上升。其中，苏州高新的短期融资券（+17bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表25：房企每周融资汇总（6.26-7.2） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（6.25-7.1） 图表27：地方性政策及消息（6.25-7.1） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底。若有大的刺激政策落地，则下半年会有一波板块的行情。除此以外，更多是优质地产公司的相对行情。择股方向包含以下几个方向： 1、竞争格局占优：A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团。 H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋； 2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）。 3、行业beta仍在增长且单个公司表现更加、现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业： A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。