房地产行业数据跟踪：央国企韧性较足，行业分化加剧

央国企韧性较足，行业分化加剧 行业事件: 2023年6月30日，克而瑞发布2023年上半年中国房地产企业销售TOP100与新增货值TOP100排行榜数据，其中，TOP100房企上半年累计实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%。TOP100房企上半年累计实现拿地金额6952亿元，百强房企投资力度同比下降9%。 销售单月数据同比恶化，央国企韧性较足。 6月为行业传统旺季，但受消极的消费情绪影响，表现落后历史。单月实现销售操盘金额5267.4亿元，同比由正转负降低28.1%，环比虽增长8.5%，但环比增幅处于历年同期的最低水平。其中近7成百强房企2023年6月的销售操盘金额单月同比增速为负，6成百强房企同比跌幅大于30%，近3成百强房企同比降幅大于50%。在行业业绩走弱的同时，建发房产、电建地产、中交房地产等央国企地产6月单月实现业绩的同比环比双增，韧性较足。 投资力度再探新低，央国企为绝对主力。 2022年上半年投资拿地金额较2021年同比大幅下降超60%，已为历史低点，2023年上半年，百强房企累计实现拿地金额6952亿元，同比去年低点仍然下降9%，行业投资力度不断探底。需注意的是，上半年央国企新增拿地金额占百强比重高达60%，与去年同期基本持平，稳定处于高位占据绝对主力。在行业投资热情低下的背景下，保利发展与华润置地上半年拿地金额较去年同期实现高增长，同比分别提升12%和24%，逆势扩张。 行业分化加剧，TOP10头部效应愈发显著。 1）销售层面：2023年上半年，TOP10房企实现的累计销售操盘金额占百强累计销售操盘金额的47.3%（YOY+2.2p Ct ），TOP10-20房企18.3%（YOY+1.4p Ct ），TOP20-30房企9.0%（YOY-0.9 Ct ），TOP30-50房企11.6%（YOY-1.4p Ct ）。从各梯队房企销售门槛变化看，2023年上半年，TOP10房企的销售操盘金额口径门槛为890亿元（YOY+15.3%），TOP20门槛为368.6亿元（YOY+4.7%），而TOP30与TOP50门槛则分别为216.5亿和133.3亿元，同比分别下降15.8%和10.8%，TOP20销售份额不断集中。 2）新增土储层面：2023年上半年，TOP10房企新增货值占百强总量的67%，同比提升18p Ct ，TOP10-20房企14%（YOY-5p Ct ），TOP20-100房企19%（YOY-13p Ct ）。TOP10房企销售端市占率预期能够进一步提升。 投资建议 地产行业复苏过程中有波动，根据“因城施策”方针，各地地产政策有望进一步根据当地楼市调整。建议关注融资成本低、土储质量优质、规模处于头部的央国企以及部分优质民企。 风险提示：政策出台力度不及预期；政策传导至需求端效果不及预期；供给端信心提振不及预期。