【债券分析】5月土地成交市场跟踪：城投拿地年内首升，天津、昆明土拍改善

证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 债券研究 债券分析 2023年06月28日 【债券分析】 城投拿地年内首升，天津、昆明土拍改善 ——5月土地成交市场跟踪  5月经济数据指向复苏斜率依然偏缓，房地产修复数据不及预期，在此背景下，土地市场表现如何，今年以来土拍市场“冷热不均”的情况是否有所变化？  全国土地成交有何变化？ 1、成交额及溢价率：5月全国土地成交额3242亿元，同比下降7.57%，1-5月总成交额11217亿元，同比下降17.92%，土地成交持续偏冷。3月至5月成交溢价率连续两个月回升，5月再度环比下行0.83个百分点至6.23%。 2、城投拿地情况：5月城投拿地占比22.87%，环比提升7.84个百分点，为去年12月以来首次抬升，但低于去年同期水平的30.20%。  各省份及各地市土地成交现状分析： 1、分省份看：2023年5月，天津、陕西、四川、浙江等区域土地成交同比增幅超过100%，北京、广东、福建等区域同比下降严重，下降幅度超50%，主要受不同区域集中供地时间变动影响所致。 2、分地市看：土拍市场“冷热不均”持续演绎，近半数地市成交额负增长，而苏州、成都、杭州、南京、西安、厦门等热点城市成交规模处于较高水平。331个地市中共61个地市5月土地成交溢价率超5%，其中36个地市超10%，主要集中在福建、浙江、四川等省份。 3、重点省市：天津、青岛、昆明土拍情况有所改善，柳州和兰州仍不乐观。天津市5月成交额为110.82亿元，同比提升明显，主要为天津东辉产创有限公司（中国金茂子公司）、重庆中交置业有限公司（中国交建子公司）拿地金额较大。昆明市5月土地成交额为20.14亿元，拿地主体主要为昆明云睿投资有限公司（东方航空子公司）、云南杉杉新材料有限公司（杉杉股份子公司）和安宁创佳房地产开发有限公司（民营房企）。  城投拿地现状： 1、分省份看：半数省份5月城投拿地金额同比下降，分化态势持续，9个省份城投拿地占比提升，主要为偏尾部区域。5月陕西、广西、重庆、四川等区域城投拿地规模同比增幅在50%以上，而广东、福建、上海、山西等区域城投拿地规模降幅在50%以上。 2、分地市看：1-5月常州、成都、广州、西安、苏州共5个地市拿地规模超80亿元；5月成都、常州、石家庄、金华、南通、宁波拿地规模超20亿元，其中成都城投拿地达63.98亿元。 3、重点省市：云南、天津、山东，以及昆明、青岛、潍坊等地级市5月城投拿地占比同比均有所下降。广西自治区及柳州市城投拿地占比相对较高；甘肃省5月城投拿地占比同比小幅上升，兰州市占比高达33.49%。  后续展望：一方面，6月央行降息开启新一轮“宽货币-宽信用”政策脉冲，目前基本面的突出“症结”在于房地产和就业收入，预计“宽信用”政策或着力于此，推动地产循环改善，房地产市场或将逐渐回暖，土地出让情况边际改善，但恢复至往年水平难度较大，或与2022年大致持平。另一方面，土地市场分化状态将持续演绎，核心热点城市将优先受到市场追捧，部分弱能级区域恢复情况仍有待验证。5月地产修复数据不及预期，城投拿地占比6个月以来首次抬升，关注后续城投拿地占比以及再融资情况尤为重要。  土地市场弱复苏，基本面持续较弱，短期内尾部区域城投债或存在估值调整风险，但在严控风险叠加资产荒的行情演绎背景下，现阶段城投债短端品种的相对确定性机会仍具较高性价比，可精选区域控制久期适当下沉；对于中部及发达省份隐含评级AA+和AAA的城投债品种，可适当拉久期至2-3年。  风险提示：土地明细统计及城投口径统计有偏差、土地市场复苏不及预期。  证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com 执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com 执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】再融资债券化债，关注一下——地方债面面观系列之一》 2023-06-15 《【华创固收】区域舆情频发下寻找确定性——5月信用债策略月报》 2023-06-05 《【华创固收】行情缺少主线，等待政策催化——6月可转债月报》 2023-06-05 《【华创固收】关注季末时点压力和信贷投放边际——6月流动性月报》 2023-05-30 《【华创固收】哪些理财公司在赎回潮中逆势增长？——理财新洞察系列之四》 2023-05-26 华创证券研究所 债券分析 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、全国土地成交有何变化？ ................................................................................................. 4 二、各省份及各地市土地成交现状分析 ................................................................................. 5 （一）各省份情况：1-5月有19省土地成交额同比有所下降 ..................................... 5 （二）各地市情况：近半数地市成交额负增长 ............................................................. 6 （三）重点省市情况：天津、青岛、昆明土拍有所改善，兰州、济南回落明显 ...... 7 三、城投拿地现状及后续展望 ................................................................................................. 8 （一）各省情况：1-5月13个省份城投拿地占比有所下降 ......................................... 8 （二）城投拿地规模位居前30的地市分布情况 ........................................................... 9 （三）重点省市情况：云南、天津、山东占比下降，广西、甘肃仍较高................ 10 （四）拿地规模位居前30的城投主体情况 ................................................................. 11 四、风险提示 ........................................................................................................................... 13 债券分析 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1 城投拿地占比环比抬升，加权平均溢价率环比下降 ............................................. 4 图表 2 2023年1-5月各省土地成交情况 ............................................................................. 6 图表 3 2023年1-5月土地成交额位居前30的地市情况 ................................................... 7 图表 4 天津、青岛、昆明土拍有所改善，兰州、济南回落明显 ..................................... 8 图表 5 全国各省5月城投拿地金额及占比情况 ................................................................. 9 图表 6 2023年1-5月城投拿地规模位居前30的地市拿地情况 ..................................... 10 图表 7 云南、天津、山东城投拿地占比下降，广西、甘肃占比仍较高 ....................... 11 图表 8 拿地规模位居前30的城投主体情况 ..................................................................... 11 债券分析 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 5月，经济数据指向复苏斜率依然偏缓，房地产修复数据不及预期，在此背景下，土地市场表现如何，今年以来土拍市场“冷热不均”的情况是否有所变化？下文我们将分别从全国和各省市土地成交的情况以及城投拿地情况三个方面展开深入探讨。 本期报告城投口径有所更新，过往口径只纳入了发债城投公司，本次我们结合土地成交人的主营业务、股权结构等进行分析，将更多未发债城投公司纳入进来，覆盖范围更广。土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为6月15日。 一、全国土地成交有何变化？ 2023年5月土地市场仍然偏冷，数量及金额同比均有所下降，加权平均溢价率环比下降；城投拿地金额同比下降，但拿地占比自2022年11月持续下降以来首次抬升。从1-5月整体情况来看，土地成交金额同比下降17.89%，而成交溢价率由去年1-5月的5.69%同比提升0.75个百分点至6.44%。整体看，土地市场仍然偏冷，处于弱复苏状态。 从成交金额来看，2023年5月全国土地成交金额3242亿元，同比下降7.57%，各类土地成交5390宗，较2022年同期减少355宗；1-5月合计成交金额11217亿元，同比下降17.92%。从加权平均溢价率来看，2022年11月以来全国土地成交加权平均溢价率持续回落，2023年2月开始出现溢价率拐点，此后连续两个月回升，5月加权平均溢价率再度环比下行0.83个百分点至6.23%，关注后续加权平均溢价率提升的持续性。 城投拿地方面，2023年5月城投拿地规模741.66亿元，同比下降29.98%，1-5月合计拿地规模2639.36亿元，同比下降26.01%。从占比来看，5月城投拿地占比22.87%，环比提升7.84个百分点，但仍低于去年同期水平30.20%。2022年10月14日，财政部新规明确提及“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，或一定程度上限制城投托底拿地行为。2023年以来，政策落地叠加城投公司自身偿债压力较大等多重因素下，城投拿地占比由2022年11月的50.01%持续下降至2023年4月的15.03%的阶段低点，5月土地成交市场持续偏冷，城投拿地占比抬升至22.87%。 图表 1 城投拿地占比环比抬升，加权平均溢价率环比下降 资料来源：Wind，华创证券 注：加权平均溢价率采用成交额加权计算。 债券分析 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 二、各省份及各地市土地成交现状分析 从1-5月土地成交情况来看，19个省（直辖市）土地成交额同比下降，陕西、天津、上海、黑龙江同比增幅超100%，其中天津区域国企地产公司拿地规模明显增加，北京、福建降幅超50%，土地市场整体表现仍然较弱。 2023年5月，天津、陕西、四川、浙江等区域土地