债券分析：2025年一季度全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理

债券分析2025年05月06日 【债券分析】 2025年一季度全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理 2025年一季度，稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳定调不变，土地成交市场有所回暖，全国土地成交额为5922亿元，同比提升14%，房企拿地信心回升叠加核心城市加大优质地块供应力度，土地溢价率同比提升8.5个百分点至14%，城投拿地占比同比下降7.2个百分点至28%。展望后市，“稳住楼市”主基调下，2025年房地产市场景气度或有所好转，带动核心城市土地市场回暖，土地成交溢价率同比继续抬升。 华创证券研究所 证券分析师：周冠南电话：010-66500886邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 各省土地成交：16省土地成交额同比提升，20省溢价率同比提升 证券分析师：张晶晶电话：010-66500984邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 1、土地成交金额方面，2025年一季度，浙江位居第一，成交额为1308亿元，其次为江苏、北京，成交额均在600亿元以上；而青海、宁夏成交额均不足10亿元，区域两极分化持续，优质区域土地成交明显回升。 2、土地成交增速方面，2025年一季度，16省同比增长，其中青海增速为366%（同比基数较低），位列第一，天津、四川、内蒙古同比增速均在90%以上，而陕西、湖北、海南、宁夏、湖南均同比下降30%以上。 联系人：王少华邮箱：wangshaohua@hcyjs.com 3、成交溢价率方面，2025年一季度，16省土地成交溢价率均超5%，其中浙江、上海、四川均在20%以上，主要由杭州、成都等核心地市成交带动；同比变化上，四川、上海、浙江等20省溢价率同比提升，而安徽、宁夏同比下降10个百分点以上。 相关研究报告 《【华创固收】“对等关税”靴子落地，经济预期面临下修——4月海外月度观察》2025-04-30《【华创固收】2025Q1可转债复盘：震荡上行，主 题升温》2025-04-03《【华创固收】2025Q1信用债复盘：赎回扰动反复，票息价值回归》2025-04-03《【华创固收】2025Q1利率债复盘：债市向正carry逻辑回归》2025-04-02《【华创固收】美欧财政走向分化，“衰退”交易有待数据验证——3月海外月度观察》2025-03-26 土地成交额位居前30的地市分布情况 1、主要分布在江浙地区。2025年一季度，各地市土地成交情况分化明显，核心城市杭州土地成交金额位于全国各地市之首（795亿元），其次为成都、苏州、南通等地，成交金额均在100亿元以上，而盐城、徐州等地不足40亿元。从增速看，22个地市同比有所增长，其中乌海、成都、无锡增速较高，而武汉、广州、西安、石家庄同比降幅均超50%。 2、成交溢价率方面，2025年一季度，土地成交金额位居前30的地市中，深圳最高（53.2%），其次为杭州、成都，均在30%以上，而常州、西安等地不足1%。同比变化来看，21地有所提升，依然是深圳、杭州、成都居于前列，而厦门、合肥同比下降20个百分点以上。 各省城投拿地：15省城投拿地额同比提升，14省城投拿地占比同比提升 1、城投拿地金额方面，2025年一季度，江苏位居第一（343亿元），浙江、山东均在100亿元以上，而青海、宁夏、黑龙江、甘肃、海南、内蒙古、吉林不足10亿元。从增速看，15省城投拿地金额同比提升，其余省份中，青海、湖北、陕西、甘肃、宁夏、河南、内蒙古均同比下降50%以上。 2、城投拿地占比方面，2025年一季度，12省城投拿地占比在30%以上，贵州、湖南均在55%以上，青海、内蒙古、上海拿地占比均不足10%。从同比变化看，14省城投拿地占比同比提升，天津、湖南提升20个百分点以上，其余地区中四川、青海均下降30个百分点以上。 城投拿地金额位居前30的地市分布情况 1、主要分布在江浙地区。2025年一季度，苏州、成都、南通城投拿地金额均超50亿元。从增速看，城投拿地金额前30的地市中，18个地市同比有所增长，其中宿迁、扬州、合肥增速较高，而武汉、石家庄、郑州同比降幅均超50%。 2、城投拿地占比方面，2025年一季度，城投拿地金额位居前30的地市中，16个城投拿地占比超50%，其中柳州最高（93%），而杭州为5%（房企拿地相对较多）。从同比变化看，16个地市同比上升，其中宿迁、岳阳同比提升超40个百分点，成都、石家庄、济南同比下降超30个百分点。 风险提示：土地明细数据统计有偏差；城投公司口径统计有偏差；房地产市场及土地市场复苏情况仍待观察。 目录 一、2025年一季度全国土地成交情况有何变化？........................................................4 二、2025年一季度各省份及各地市土地成交现状分析................................................4 （一）各省土地成交：16省土地成交额同比提升，20省溢价率同比提升................4（二）土地成交额位居前30的地市分布情况...............................................................5 三、2025年一季度各省份及各地市城投拿地现状分析................................................6 （一）各省城投拿地：15省城投拿地额同比提升，14省城投拿地占比同比提升....6（二）城投拿地金额位居前30的地市分布情况...........................................................7（三）拿地金额位居前30的城投主体情况...................................................................8 四、风险提示.....................................................................................................................9 图表目录 图表1 2025年一季度全国土地成交额同比提升14%，城投拿地占比为28%................4图表2 2024-2025Q1各省土地成交情况..............................................................................5图表3 2025年一季度土地成交额位居前30的地市分布情况..........................................6图表4 2024-2025Q1各省城投拿地情况..............................................................................7图表5 2025年一季度城投拿地金额位居前30的地市分布情况......................................8图表6 2025年一季度拿地金额位居前30的城投主体情况..............................................8 2025年一季度，中央要求稳住楼市，持续用力推动房地产市场止跌回稳，土地成交市场有所回暖，核心城市尤为明显，土地成交溢价率明显抬升，那么一季度各省具体土地成交情况及城投拿地情况如何？我们在连续五年跟踪土地市场的基础上继续探讨。 土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为2025年4月15日。 一、2025年一季度全国土地成交情况有何变化？ 2025年一季度，稳住楼市定调不变，土地成交市场有所回暖，全国土地成交额为5922亿元，同比提升14%，房企拿地信心回升叠加核心城市加大优质地块供应力度，土地溢价率同比提升8.5个百分点至14%，城投拿地占比同比下降7.2个百分点至28%。 2020年，全国土地成交额为80282亿元，城投拿地占比为22%。2021年“三道红线”监管政策开始实施，房企普遍资金紧张，土地市场开始遇冷，全年土地成交额同比下降5%；随着房企拿地积极性下降，城投进场托底拿地趋势呈现，占比提升至30%。2022年，民营房企暴雷现象持续发酵，房企拿地意愿继续降低，土地市场进入“严冬”，全年土地成交额同比下降29%，城投拿地占比提升至48%。2023年，房地产市场仍处于低景气区间，土地市场持续低温运行，全年土地成交额同比下降16%，但整体较2022年下行幅度有所放缓，城投拿地占比小幅降至44%。2024年，稳地产政策加码发力，但商品房销售尚未迎来明显改善，叠加去库压力大，房企资金链紧张，拿地意愿较低，土地市场继续低温运行，土地成交额为36847亿元，同比下降18%，城投拿地占比同比提升7个百分点至51%。 土地成交溢价率方面，2020-2023年逐步下降，2024年稳地产政策加码发力下，溢价率提升至6.21%。 资料来源：Wind，华创证券 二、2025年一季度各省份及各地市土地成交现状分析 （一）各省土地成交：16省土地成交额同比提升，20省溢价率同比提升 土地成交金额方面，2025年一季度，浙江位居第一，成交额为1308亿元，其次为江苏、北京，成交额均在600亿元以上；而青海、宁夏成交额均不足10亿元，区域两极分 化持续，优质区域土地成交明显回升。 土地成交增速方面，2025年一季度，16省同比增长，其中青海增速为366%（同比基数较低），位列第一，天津、四川、内蒙古同比增速均在90%以上，而陕西、湖北、海南、宁夏、湖南均同比下降30%以上。 成交溢价率方面，2025年一季度，16省土地成交溢价率均超5%，其中浙江、上海、四川均在20%以上，主要由杭州、成都等核心地市成交带动，宁夏、海南、吉林等地不足1%；同比变化上，四川、上海、浙江等20省溢价率同比提升，而安徽、宁夏同比下降10个百分点以上。 （二）土地成交额位居前30的地市分布情况 土地成交金额位居前30的地市主要分布在江浙地区。2025年一季度，各地市土地成交情况分化明显，核心城市杭州土地成交金额位于全国各地市之首（795亿元），其次为成都、苏州、南通等地，成交金额均在100亿元以上，而盐城、徐州等地不足40亿元。从增速看，22个地市同比有所增长，其中乌海、成都、无锡增速较高，而武汉、广州、西安、石家庄同比降幅均超50%。 成交溢价率方面，2025年一季度，土地成交金额位居前30的地市中，深圳最高（53.2%），其次为杭州、成都，均在30%以上，而常州、西安等地不足1%。同比变化来看，21地有所提升，依然是深圳、杭州、成都居于前列，而厦门、合肥同比下降20个百分点以上。 三、2025年一季度各省份及各地市城投拿地现状分析 （一）各省城投拿地：15省城投拿地额同比提升，14省城投拿地占比同比提升 城投拿地金额方面，2025年一季度，江苏位居第一，拿地金额为343亿元，浙江、山东均在100亿元以上，而青海、宁夏、黑龙江、甘肃、海南、内蒙古、吉林不足10亿元。从增速看，15省城投拿地金额同比提升，其中天津低基数下同比增速较高，其次为黑龙江、新疆、云南、上海，均在100%以上，其余省份中，青海、湖北、陕西、甘肃、宁夏、河南、内蒙古均同比下降50%以上。 城投拿地占比方面，2025年一季度，12省城投拿地占比在30%以上，贵州、湖南均在55%以上，青海、内蒙古、上海拿地占比均不足10