2025年前三季度全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理

债券分析2025年10月29日 【债券分析】 2025年前三季度全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理 2025年前三季度，中央稳住楼市总基调不变，土地成交市场小幅回暖，成交额约1.9万亿元，同比增长4%，溢价率在9.6%，城投拿地占比在35%左右。从结构特征上看，上半年核心城市土地供应力度较强叠加房企积极拿地，土地成交市场回暖明显，成交额同比增速达12%，城投拿地占比在30%左右，三季度优质地块供应放缓，土地成交市场转冷，成交额同比下降7%，城投拿地占比提升至42%左右。 华创证券研究所 证券分析师：周冠南邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 展望后市，房地产市场仍处于修复中，“稳住楼市”主基调不变，按照季节性来看，四季度土地供应力度会明显加码，且土地供应量或为一年四个季度中最多，三季度土地市场或为暂时性转冷，预计四季度将明显回暖，带动政府性基金收入中土地出让收入同比降幅继续收窄，后续积极关注核心地市土地供应情况。 证券分析师：张晶晶邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 联系人：王少华邮箱：wangshaohua@hcyjs.com 各省土地成交：19省土地成交额同比提升，21省溢价率同比提升 1、土地成交金额：浙江在杭州支撑下位居第一，成交额为3005亿元，其次为江苏（2684亿元），山东、广东、上海、北京也均在1000亿元以上，青海、宁夏、黑龙江等尾部区域成交额不足100亿元，区域两极分化持续，拿地企业依然偏好优质区域优质地块。 相关研究报告 《【华创固收】2025Q3可转债复盘：从主题热潮到高位震荡》2025-10-24《【华创固收】2025Q3信用债复盘：科创债ETF添暖意，信用利差走势分化》2025-10-22《【华创固收】2025Q3利率债复盘：“看股做债”，债市逆风》2025-10-19《【华创固收】美联储降息如期兑现，货币政策延续分化——9月海外月度观察》2025-09-24《【华创固收】美联储货币政策框架再修订，降息预期回升——8月海外月度观察》2025-09-01 2、成交溢价率：16省土地成交溢价率均超5%，其中上海、浙江均在20%以上，主要为核心地市支撑，贵州、天津、陕西不足2%；同比变化上，21省溢价率同比提升，浙江、上海、吉林均同比提升12个百分点以上，其中吉林为个别地块高溢价率带动，安徽同比下降6个百分点。 土地成交额位居前30的地市分布情况 1、土地成交金额位居前30的地市主要分布在江浙地区。杭州土地成交金额位于全国各地市之首（1605亿元），其次为成都、南京、南通、苏州、西安等核心城市，成交金额均在400亿元以上。 2、成交溢价率：土地成交金额位居前30的地市中，深圳最高（37.7%），其次为杭州（33%），非核心城市镇江、临沂、扬州等地溢价率较低。同比变化来看，19地有所提升，核心城市杭州、深圳居于前列。 各省城投拿地：9省城投拿地额同比提升，21省城投拿地占比同比下降 1、城投拿地金额：江苏位居第一（1595亿元），远超其余地区，浙江、山东均在500亿元以上。从增速看，9省城投拿地金额同比提升，青海、吉林均由于低基数效应，北京、内蒙古城投拿地金额均同比下降60%以上。 2、城投拿地占比：10省城投拿地占比在40%以上，江苏、江西均为59%，北京和内蒙古、黑龙江、宁夏城投拿地占比均不足10%。从同比变化看，9省城投拿地占比同比提升，青海、广东较为明显，内蒙古、河南、重庆、湖北、北京、陕西降幅均在15%以上。 城投拿地金额位居前30的地市分布情况 1、城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏。南通、南京、扬州城投拿地金额均在200亿元以上。从增速看，城投拿地金额前30的地市中，14个同比增长，其中厦门、长春、惠州增速较高，武汉、盐城则同比下降超60%。 2、城投拿地占比：城投拿地金额位居前30的地市中，14个城投拿地占比超50%，其中滁州最高（81%），杭州仅8%（优质地块供应较多，房企拿地积极）。从同比变化看，前30地市中，有11个地市同比上升，合肥、惠州同比提升超20个百分点，武汉同比下降超30个百分点。 风险提示：土地明细数据统计有偏差；城投公司口径统计有偏差；房地产市场及土地市场复苏情况仍待观察。 目录 一、2025年前三季度全国土地成交情况有何变化？....................................................4 二、2025年前三季度各省份及各地市土地成交现状分析............................................5 （一）各省土地成交：19省土地成交额同比提升，21省溢价率同比提升................5（二）土地成交额位居前30的地市分布情况...............................................................6 三、2025年前三季度各省份及各地市城投拿地现状分析............................................7 （一）各省城投拿地：9省城投拿地额同比提升，21省城投拿地占比同比下降......7（二）城投拿地金额位居前30的地市分布情况...........................................................8（三）拿地金额位居前30的城投主体情况...................................................................9 四、风险提示...................................................................................................................10 图表目录 图表1 2025年前三季度全国土地成交额同比提升4%，城投拿地占比为35%..............4图表2 2020-2025Q3土地出让收入及同比变化..................................................................5图表3 2020-2025Q3土地供应和成交节奏..........................................................................5图表4 2021-2025Q3土地成交额、土地出让收入月度同比变化情况..............................5图表5 2024-2025Q3各省土地成交情况..............................................................................6图表6 2025年前三季度土地成交额位居前30的地市分布情况......................................7图表7 2024-2025Q3各省城投拿地情况..............................................................................8图表8 2025年前三季度城投拿地金额位居前30的地市分布情况...................................9图表9 2025年前三季度拿地金额位居前30的城投主体情况........................................10 2025年前三季度，中央政策稳住楼市基调不变，持续用力推动房地产市场止跌回稳，土地成交市场小幅回暖，核心城市尤为明显，土地成交溢价率明显抬升，那么各省具体土地成交情况及城投拿地情况如何？我们在连续五年跟踪土地市场的基础上继续探讨。 土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为2025年10月15日。 一、2025年前三季度全国土地成交情况有何变化？ 2025年前三季度，中央稳住楼市总基调不变，土地成交市场小幅回暖，成交额约1.9万亿元，同比增长4%，溢价率在9.6%，城投拿地占比在35%左右。从结构特征上看，上半年核心城市土地供应力度较强叠加房企积极拿地，土地成交市场回暖明显，成交额同比增速达12%，城投拿地占比在30%左右，三季度优质地块供应放缓，土地成交市场转冷，成交额同比下降7%，城投拿地占比提升至42%左右。 2020年，全国土地成交额为80276亿元，城投拿地占比为22%。2021年“三道红线”监管政策开始实施，房企普遍资金紧张，土地市场开始遇冷，全年土地成交额同比下降5%；随着房企拿地积极性下降，城投进场托底拿地趋势呈现，占比提升至30%。2022年，民营房企暴雷现象持续发酵，房企拿地意愿继续降低，土地市场进入“严冬”，全年土地成交额同比下降29%，城投拿地占比提升至48%。2023年，房地产市场仍处于低景气区间，土地市场持续低温运行，全年土地成交额同比下降16%，但整体较2022年下行幅度有所放缓，城投拿地占比小幅降至44%。2024年，稳地产政策加码发力，但商品房销售尚未迎来明显改善，叠加去库压力大，房企资金链紧张，拿地意愿较低，土地市场继续低温运行，土地成交额为36847亿元，同比下降18%，城投拿地占比同比提升7个百分点至51%。土地成交溢价率方面，2020-2023年逐步下降，2024年稳地产政策加码发力下，溢价率提升至6.21%。 资料来源：Wind，华创证券 展望后市，房地产市场仍处于修复中，“稳住楼市”主基调不变，按照季节性来看，四季度土地供应力度会明显加码，且土地供应量或为一年四个季度中最多，三季度土地市场或为暂时性转冷，预计四季度将明显回暖，带动政府性基金收入中土地出让收入同比降幅继续收窄，后续积极关注核心地市土地供应情况。据财政部公布，2025年前三季度国有土地使用权出让收入22302亿元，同比下降4.2%，而2024年前三季度同比下降 24.6%，土地出让收入降幅大幅收窄。 资料来源：财政部，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 此外，通过对比分析月度频次的土地成交金额及增速以及财政部公布的土地出让收入金额及增速，可以大致发现土地成交增速变化基本可领先土地出让收入增速一个月左右，因此土地成交市场的回暖或也预示着后续土地出让收入同比降幅继续收窄。 资料来源：Wind，财政部，华创证券 二、2025年前三季度各省份及各地市土地成交现状分析 （一）各省土地成交：19省土地成交额同比提升，21省溢价率同比提升 土地成交金额方面，2025年前三季度，浙江在杭州支撑下位居第一，成交额为3005亿元，其次为江苏（2684亿元），山东、广东、上海、北京也均在1000亿元以上；而青海、宁夏、黑龙江等尾部区域成交额不足100亿元，区域两极分化持续，拿地企业依然偏好优质区域优质地块。 土地成交增速方面，2025年前三季度，19省同比增长，其中天津增速为92%，吉林、黑龙江、青海、甘肃等地同比增速均在50%以上，低基数效应明显，山西则同比下降32%。 成交溢价率方面，2025年前三季度，16省土地成交溢价率均超5%，其中上海、浙江均在20%以上，主要为核心地市支撑，贵州、天津、陕西不足2%；同比变化上，21省溢价率同比提升，浙江、上海、吉林均同比提升12个百分点以上，其中吉林为个别地 块高溢价率带动，安徽同比下降6个百分点。 （二）土地成交额位居前30的地市分布情况 土地成交金额位居前30的地市主要