2025年上半年全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理

债券分析2025年08月09日 【债券分析】 2025年上半年全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理 2025年上半年，稳住楼市总基调不变，政策持续用力推动房地产市场止跌回稳，土地成交市场有所回暖，全国土地成交额为12212亿元，同比提升12%，核心城市加大优质地块供应力度叠加房企积极拿地，土地溢价率同比提升6个百分点至11%，城投拿地占比同比下降8个百分点至30%。 华创证券研究所 证券分析师：周冠南电话：010-66500886邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 展望后市，回收存量土地和住房、推进城市更新、建设“好房子”等优化房地产市场供给政策持续推进，北京、上海、杭州等核心城市持续推出优质地块，预计土地成交市场将继续回暖，带动政府性基金收入中土地出让收入同比降幅或继续收窄。 证券分析师：张晶晶电话：010-66500984邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 通过对比分析月度频次的土地成交金额及增速以及财政部公布的土地出让收入金额及增速，可以大致发现土地成交增速变化基本可领先土地出让收入增速一个月左右，因此土地成交市场的回暖或预示着土地出让收入同比降幅或继续收窄。 联系人：王少华邮箱：wangshaohua@hcyjs.com 各省土地成交：18省土地成交额同比提升，19省溢价率同比提升 1、土地成交金额：浙江在杭州支撑下位居第一，成交额为2369亿元，其次为江苏、北京，成交额均在900亿元以上；而青海、宁夏成交额均不足20亿元，区域两极分化持续，优质区域土地成交明显回升。 相关研究报告 《【华创固收】新一轮关税税率落地，经济冲击或逐步兑现——7月海外月度观察》2025-08-07《【华创固收】保险预定利率下调历史回溯及债市 影响展望》2025-08-06《【华创固收】2025H1信用债复盘：票息价值回归与信用ETF的兴起》2025-07-03《【华创固收】2025H1可转债复盘：一波三折，强势表现》2025-07-03《【华创固收】2025H1美债复盘：关税主导下的“滞”、“胀”切换》2025-07-02 2、成交溢价率：13省土地成交溢价率均超5%，其中浙江、上海、四川均在20%以上，主要由核心地市成交带动，黑龙江、天津等地不足2%；同比变化上，19省溢价率同比提升，浙江、上海、四川均同比提升10个百分点以上，而安徽同比下降11个百分点。 土地成交额位居前30的地市分布情况 1、土地成交金额位居前30的地市主要分布在江浙地区。核心城市杭州土地成交金额位于全国各地市之首（1427亿元），其次为成都、南京、西安等地，成交金额均在300亿元及以上。 2、成交溢价率：土地成交金额位居前30的地市中，杭州最高（35.9%），其次为深圳、台州、成都，均在25%以上，而非核心城市镇江、惠州、乌海、临沂等地溢价率较低。 各省城投拿地：12省城投拿地额同比提升，19省城投拿地占比同比下降 1、城投拿地金额：江苏位居第一，拿地金额为670亿元，浙江、山东均在300亿元以上，而青海、宁夏、黑龙江、甘肃不足10亿元。 2、城投拿地占比：16省城投拿地占比在30%及以上，湖南、安徽、江苏、贵州均在50%以上，青海、宁夏、内蒙古、北京均不足10%。从同比变化看，11省城投拿地占比同比提升，湖南、黑龙江、广东提升10个百分点以上，其余地区中重庆、江西、上海均下降20个百分点以上。 城投拿地金额位居前30的地市分布情况 1、城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江浙地区。南京、镇江、成都、杭州、苏州城投拿地金额均在100亿元及以上。从增速看，城投拿地金额前30的地市中，19个地市同比有所增长，其中惠州、丽水基数较低、增速超200%，而武汉、盐城同比降幅均超50%。 2、城投拿地占比：城投拿地金额位居前30的地市中，12个城投拿地占比超50%，其中滁州最高（85%），杭州仅8%（优质地块供应较多，房企拿地积极）。从同比变化看，前30地市中，有11个地市同比上升，其中丽水、惠州同比提升超30个百分点，武汉同比下降超30个百分点。 风险提示：土地明细数据统计有偏差；城投公司口径统计有偏差；房地产市场及土地市场复苏情况仍待观察。 目录 一、2025年上半年全国土地成交情况有何变化？........................................................4 二、2025年上半年各省份及各地市土地成交现状分析................................................5 （一）各省土地成交：18省土地成交额同比提升，19省溢价率同比提升................5（二）土地成交额位居前30的地市分布情况...............................................................6 三、2025年上半年各省份及各地市城投拿地现状分析................................................7 （一）各省城投拿地：12省城投拿地额同比提升，19省城投拿地占比同比下降....7（二）城投拿地金额位居前30的地市分布情况...........................................................8（三）拿地金额位居前30的城投主体情况...................................................................9 四、风险提示...................................................................................................................10 图表目录 图表1 2025H1全国土地成交额同比提升12%，城投拿地占比为30%...........................4图表2 2021-2024年土地成交额、土地出让收入月度同比变化情况...............................5图表3 2024-2025H1各省土地成交情况..............................................................................6图表4 2025H1土地成交额位居前30的地市分布情况.....................................................7图表5 2024-2025H1各省城投拿地情况..............................................................................8图表6 2025H1城投拿地金额位居前30的地市分布情况..................................................9图表7 2025H1拿地金额位居前30的城投主体情况.......................................................10 2025年上半年，中央政策稳住楼市基调不变，持续用力推动房地产市场止跌回稳，土地成交市场有所回暖，核心城市尤为明显，土地成交溢价率明显抬升，那么上半年各省具体土地成交情况及城投拿地情况如何？我们在连续五年跟踪土地市场的基础上继续探讨。 土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为2025年7月16日。 一、2025年上半年全国土地成交情况有何变化？ 2025年上半年，稳住楼市总基调不变，政策持续用力推动房地产市场止跌回稳，土地成交市场有所回暖，全国土地成交额为12212亿元，同比提升12%，核心城市加大优质地块供应力度叠加房企积极拿地，土地溢价率同比提升6个百分点至11%，城投拿地占比同比下降8个百分点至30%。 2020年，全国土地成交额为80282亿元，城投拿地占比为22%。2021年“三道红线”监管政策开始实施，房企普遍资金紧张，土地市场开始遇冷，全年土地成交额同比下降5%；随着房企拿地积极性下降，城投进场托底拿地趋势呈现，占比提升至30%。2022年，民营房企暴雷现象持续发酵，房企拿地意愿继续降低，土地市场进入“严冬”，全年土地成交额同比下降29%，城投拿地占比提升至48%。2023年，房地产市场仍处于低景气区间，土地市场持续低温运行，全年土地成交额同比下降16%，但整体较2022年下行幅度有所放缓，城投拿地占比小幅降至44%。2024年，稳地产政策加码发力，但商品房销售尚未迎来明显改善，叠加去库压力大，房企资金链紧张，拿地意愿较低，土地市场继续低温运行，土地成交额为36847亿元，同比下降18%，城投拿地占比同比提升7个百分点至51%。土地成交溢价率方面，2020-2023年逐步下降，2024年稳地产政策加码发力下，溢价率提升至6.21%。 资料来源：Wind，华创证券 展望后市，“稳住楼市”主基调下，优质地块加力供应叠加房企拿地信心回升，预计土地成交市场将继续回暖，带动政府性基金收入中土地出让收入同比降幅或继续收窄，关注房地产政策落地情况及后续核心地市土地供应情况。2025年上半年，中央采取回收存量土地和住房、推进城市更新、建设“好房子”等优化房地产市场供给政策，房企拿地信心回升，且北京、上海、杭州等核心城市持续推出优质地块，土地成交溢价率上升，土 地成交市场持续回暖，财政部公布的土地出让收入同比下降6.5%，降幅继续收窄。 通过对比分析月度频次的土地成交金额及增速以及财政部公布的土地出让收入金额及增速，可以大致发现土地成交增速变化基本可领先土地出让收入增速一个月左右，因此土地成交市场的回暖或预示着土地出让收入同比降幅或继续收窄。 资料来源：Wind，财政部，华创证券 二、2025年上半年各省份及各地市土地成交现状分析 （一）各省土地成交：18省土地成交额同比提升，19省溢价率同比提升 土地成交金额方面，2025年上半年，浙江在杭州支撑下位居第一，成交额为2369亿元，其次为江苏、北京，成交额均在900亿元以上；而青海、宁夏成交额均不足20亿元，区域两极分化持续，优质区域土地成交明显回升。 土地成交增速方面，2025年上半年，18省同比增长，其中天津增速为138%（同比基数较低），位列第一，青海、上海、内蒙古等地同比增速均在50%以上，而湖北、江西均同比下降25%以上。 成交溢价率方面，2025年上半年，13省土地成交溢价率均超5%，其中浙江、上海、四川均在20%以上，主要由核心地市成交带动，黑龙江、天津等地不足2%；同比变化上，19省溢价率同比提升，浙江、上海、四川均同比提升10个百分点以上，而安徽同比下降11个百分点。 （二）土地成交额位居前30的地市分布情况 土地成交金额位居前30的地市主要分布在江浙地区。2025年上半年，各地市土地成交情况分化明显，核心城市杭州土地成交金额位于全国各地市之首（1427亿元），其次为成都、南京、西安等地，成交金额均在300亿元及以上，而三亚、沧州等地不足80亿元。从增速看，18个地市同比有所增长，其中乌海、深圳、威海基数较低、增速较高，而武汉、石家庄同比降幅均超30%。 成交溢价率方面，2025年上半年，土地成交金额位居前30的地市中，杭州最高（35.9%），其次为深圳、台州、成都，均在25%以上，而非核心城市镇江、惠州、乌海、临沂等地溢价率较低。同比变化来看，19地有所