2024年全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理

证券研究报告 债券分析2025年01月19日 【债券分析】 2024年全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理 华创证券研究所 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 联系人：�少华 邮箱：wangshaohua@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创固收】美国大选落定，通胀如期回升—— 11月海外月度观察》 2024-11-28 《【华创固收】大选行情来袭，美债收益率重回4% 上方——10月海外月度观察》 2024-10-25 《【华创固收】2024Q3可转债复盘：先抑后扬，慢下快上》 2024-10-24 《【华创固收】2024Q3利率债复盘：货政改革加速推进，收益率宽幅震荡》 2024-10-20 《【华创固收】2024Q3信用债复盘：赎回扰动再现，信用经历重定价》 2024-10-19 2024年稳地产政策加码发力，但商品房销售尚未迎来明显改善，叠加去库压力大，房企资金链紧张，拿地意愿较低，土地市场继续低温运行，全国土地成交额为3.68万亿元，同比下降18%，溢价率为6.21%，同比提升0.37个百分 点，城投拿地占比51%，同比提升7个百分点左右。 展望后市，“稳住楼市”主基调下，2025年房地产市场景气度或有所好转，带动土地市场加速筑底。2024年9月24日，央行会同金监局出台�项房地产金融的新政策，9月26日政策局会议定调促进房地产市场“止跌回稳”，10月12 日财政部提出将运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具支持推动房地产市场“止跌回稳”，12月两大重磅会议表态“稳住楼市”指明2025年房地产市场发展方向。可见稳地产政策持续加码发力，预计随着政策逐步落地，房企资金压力或将部分缓释，从而带动2025年土地市场加速筑底。 2024年各省份及各地市土地成交现状分析： 1、23省土地成交额同比下降，17省溢价率同比提升。金额上，江苏位居第一，成交额为6572亿元，其次为浙江、山东、广东，成交额均超2000亿元， 而青海、宁夏、黑龙江成交额均不足100亿元，区域两极分化持续；增速上， 7省同比增长，其中青海基数较低，增速为120%，位列第一，新疆、甘肃均在20%以上，而贵州、天津、宁夏、上海、重庆均同比下降30%以上；溢价率上，江西、广西、四川、上海等15个区域溢价率超5%，青海、辽宁不足1% 17个区域溢价率同比提升，而内蒙古同比下降5个百分点以上。 2、近三分之二地市土地成交额同比下降，扬州溢价率明显提升。金额上，杭州、广州、西安等16个地市土地成交额超500亿元，其中杭州为1326亿元， 而发生土地成交的322个地市中9个成交金额不足1亿元，主要集中于黑龙江、青海等地；增速上，208个地市土地成交额同比下降，成交额前30的地市中，潍坊、镇江、济南增速超20%，而苏州、南京、常州、成都、湖州、宁波同比降幅超30%；溢价率上，111个地市土地成交加权平均溢价率超5%，其中64个地市超10%，主要集中在四川、安徽、江西等地，成交额前30的地市中，扬州、深圳、杭州、成都溢价率均超10%，其中扬州加权平均溢价率达到47.93%，同比提升26.66个百分点，而镇江、无锡、南通等7个地市溢价率不足1%。 2024年各省份及各地市城投拿地现状分析： 1、17省城投拿地金额同比下降，8省城投拿地占比同比下降。金额上，江苏位居第一，拿地金额为5137亿元，其次的山东、浙江、四川、湖北拿地金额 超1000亿元，而青海、宁夏、黑龙江不足10亿元；增速上，17省城投拿地金额同比下降，其中天津同比下降51%，甘肃同比增长124%，上海、福建同比增长30%以上；占比上，江苏、江西、重庆等10省超50%，而宁夏、青海黑龙江、北京、海南均低于20%，8省拿地占比有所下降，其中青海下降10个百分点以上，甘肃、上海、安徽等8省提升10个百分点以上。 2、城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏和浙江。南通、盐城、常州、南京、扬州城投拿地金额超500亿元，14个地市同比有所增长，其中佛山、泉州增速较高，而成都、常州、湖州同比降幅均超30%；占比上，城投拿 地金额位居前30的地市中，23个城投拿地占比超50%，其中8个超80%，而杭州低于20%（房企拿地相对较多）。 风险提示：土地明细数据统计有偏差；城投公司口径统计有偏差；房地产市场及土地市场复苏情况仍待观察。 目录 一、2024年全国土地成交情况有何变化？4 二、2024年各省份及各地市土地成交现状分析4 （一）各省情况：23省土地成交额同比下降，17省溢价率同比提升4 （二）各地市情况：近三分之二地市土地成交额同比下降，扬州溢价率明显提升5 三、2024年各省份及各地市城投拿地现状分析6 （一）各省情况：17省城投拿地金额同比下降，8省城投拿地占比同比下降6 （二）城投拿地金额位居前30的地市分布情况7 （三）拿地金额位居前30的城投主体情况8 四、风险提示10 图表目录 图表12024年全国土地成交额同比下降18%，城投拿地占比为51%4 图表22024年各省土地成交情况5 图表32024年土地成交额位居前30的地市情况6 图表42024年各省城投拿地情况7 图表52024年城投拿地金额位居前30的地市分布情况8 图表62024年拿地金额位居前30的城投主体情况9 2024年稳地产政策加码发力，但商品房销售尚未迎来明显改善，叠加去库压力大，房企资金链紧张，拿地意愿较低，土地市场继续低温运行，那么各省市具体土地成交情况及城投拿地情况如何？我们在连续四年跟踪土地市场的基础上继续探讨。 土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为2025年1月10日。 一、2024年全国土地成交情况有何变化？ 2024年，全国土地成交额为3.68万亿元，同比下降18%，溢价率为6.21%，同比 提升0.37个百分点，城投拿地占比51%，同比提升7个百分点左右。 2020年，全国土地成交额为80282亿元，城投拿地占比为22%。2021年“三道红线”监管政策开始实施，房企普遍资金紧张，土地市场开始遇冷，全年土地成交额同比下降5%；随着房企拿地积极性下降，城投进场托底拿地趋势呈现，占比提升至30%。2022年，民营房企暴雷现象持续发酵，房企拿地意愿继续降低，土地市场进入“严冬”，全年土地成交额同比下降29%，城投拿地占比提升至48%。2023年，房地产市场仍处于低景气区间，土地市场持续低温运行，全年土地成交额同比下降16%，但整体较2022年下行幅度有所放缓，城投拿地占比小幅降至44%。2024年，稳地产政策加码发力，但商品房销售尚未迎来明显改善，叠加去库压力大，房企资金链紧张，拿地意愿较低，土地市场继续低温运行，土地成交额为36847亿元，同比下降18%，城投拿地占比同比提升7个百分点至51%。 土地成交溢价率方面，2020-2023年逐步下降，2024年稳地产政策加码发力下，溢价率提升至6.21%。 图表12024年全国土地成交额同比下降18%，城投拿地占比为51% 资料来源：Wind，华创证券 二、2024年各省份及各地市土地成交现状分析 （一）各省情况：23省土地成交额同比下降，17省溢价率同比提升 土地成交金额方面，2024年，江苏位居第一，成交额为6572亿元，其次为浙江、山东、广东，成交额均超2000亿元；而青海、宁夏、黑龙江成交额均不足100亿元，区域 两极分化持续。 土地成交增速方面，2024年，7省同比增长，其中青海增速为120%（2023年土地成交额为8亿元，基数较低），位列第一，新疆、甘肃均在20%以上，而贵州、天津、宁夏、上海、重庆均同比下降30%以上。 成交溢价率方面，2024年，江西、广西、四川、上海等15个区域溢价率超5%，青海、辽宁不足1%；同比变化上，江西、广西、上海等17个区域溢价率同比提升，而内蒙古同比下降5个百分点以上。 图表22024年各省土地成交情况 资料来源：Wind，华创证券 （二）各地市情况：近三分之二地市土地成交额同比下降，扬州溢价率明显提升 土地成交金额方面，2024年，杭州、广州、西安等16个地市土地成交额超500亿 元，其中杭州为1326亿元，而发生土地成交的322个地市中9个成交金额不足1亿元，主要集中于黑龙江、青海等地。 土地成交增速方面，2024年，208个地市土地成交额同比下降，成交额前30的地市中，潍坊、镇江、济南增速超20%，而苏州、南京、常州、成都、湖州、宁波同比降幅超30%。 成交溢价率方面，2024年，111个地市土地成交加权平均溢价率超5%，其中64个地市超10%，主要集中在四川、安徽、江西等地。成交额前30的地市中，扬州、深圳、 杭州、成都溢价率均超10%，其中扬州加权平均溢价率达到47.93%，同比提升26.66个百分点，而镇江、无锡、南通等7个地市溢价率不足1%。 图表32024年土地成交额位居前30的地市情况 资料来源：Wind，华创证券 三、2024年各省份及各地市城投拿地现状分析 （一）各省情况：17省城投拿地金额同比下降，8省城投拿地占比同比下降 城投拿地金额方面，2024年，江苏位居第一，拿地金额为5137亿元，其次的山东、浙江、四川、湖北拿地金额超1000亿元，而青海、宁夏、黑龙江不足10亿元。从增速看，17省城投拿地金额同比下降，其中天津同比下降51%，甘肃同比增长124%（2023 年城投拿地金额为28亿元，基数较低），上海、福建同比增长30%以上。 城投拿地占比方面，2024年，江苏、江西、重庆等10省城投拿地金额占总成交金额的比重超50%，而宁夏、青海、黑龙江、北京、海南占比均低于20%。从同比变化看，8省城投拿地占比有所下降，其中青海下降10个百分点以上，而甘肃、上海、安徽等8 省提升10个百分点以上。 图表42024年各省城投拿地情况 资料来源：Wind，华创证券 （二）城投拿地金额位居前30的地市分布情况 城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏和浙江。2024年，南通、盐城、常州、南京、扬州城投拿地金额均超500亿元。从增速看，城投拿地金额前30的地市中， 14个地市同比有所增长，其中佛山、泉州增速较高；而成都、常州、湖州同比降幅均超 30%。 城投拿地占比方面，2024年，城投拿地金额位居前30的地市中，23个城投拿地占比超50%，其中8个超80%，而杭州低于20%（房企拿地相对较多）。从同比变化看，前30地市中，有23个地市同比上升，其中泉州、佛山同比提升超40个百分点，淮安同比 下降超10个百分点。 图表52024年城投拿地金额位居前30的地市分布情况 资料来源：Wind，华创证券 （三）拿地金额位居前30的城投主体情况 2024年，拿地金额位居前30的城投主体主要分布在江苏、广东、湖北等地。从城投主体看，宁波地产发展有限公司拿地金额最高（81亿元），其次为北京华大基业房地产开发有限责任公司（79亿元），常州金沙城市开发有限公司、深圳市地铁集团有限公司、河 北雄安商务服务中心有限公司、福州工业园区开发集团有限公司拿地金额均在60-70亿 元，其余主体拿地金额均在30-60亿元之间。从拿地金额相对当地土地成交总额占比来看，河北雄安商务服务中心有限公司占比最高（52%），其次为深圳市地铁集团有限公司和泉州城建地产集团有限责任公司，占比均为20%。 图表62024年拿地金额位居前30的城投主体情况 城投主体 省份 城市/地区 2024年拿地金额（亿元） 2024年当地土地成