更新改造、人均居住面积改善驱动未来住宅需求

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根据报告正文，未来我国商品住房需求年均约为10亿平米至11.22亿平米，其中改善需求和更新改造空间有望支撑未来住宅需求企稳。城镇化驱动需求预计年均减少1.4亿平米，而改善需求和更新改造空间预计年均分别为6.37亿平米和3.86亿平米。地产投资支撑因素包括库存位于低位和资金流动性边际改善。预计23-30年年均新开工面积为10.93亿平米，竣工面积为9.55亿平，施工面积增速中枢为1.6%，房地产投资完成额增速中枢为2.4%。建议关注融资能力强、土储优质的国央企和在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。风险提示包括生育率不及预期、人均住宅面积改善不及预期、地产竣工修复不及预期和测算结论与实际情况具有偏差风险。