5月销售增速下滑，竣工持续保持高增

投资要点 6月44城新房成交面积同比-12%，环比+9%；14城二手房成交面积同比+30%，环比+7%。截至16日，6月44城新房累计成交面积同比-12%，环比5月同期+9%；全年累计同比+8%。其中，一线城市6月累计成交同比+12%，环比5月同期+26%，全年累计同比+31%。二线城市6月累计成交同比-18%，环比5月同期+8%；全年累计同比+5%。三四线城市6月累计成交同比-17%，环比5月同期-3%；全年累计同比-2%。6月14城二手房累计成交面积同比+30%，环比5月同期+7%；全年累计同比+50%。 5月销售增速下滑，市场复苏动能较弱。2023年1-5月商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，降幅较较1-4月扩大0.5个百分点，商品房销售额49787亿元，增长8.4%，涨幅收窄0.4个百分点。单月来看，2023年5月商品房销售面积8804万平方米，同比下降3.0%，环比增长14.5%，商品房销售金额10037亿元，同比增长6.8%，环比增长9.0%。目前市场复苏动能较弱，考虑到去年5月份受疫情影响基数相对较低，6月受疫情影响减弱，预计6月同比增速或有所下滑。各区域中，东部和东北地区市场恢复较好，1-5月商品房销售额分别同比增长14.9%和22.9%，中部地区销售金额累计同比仍下降。 竣工持续保持高增，新开工依旧萎靡。1-5月房屋新开工面积39723万平方米，同比下降22.6%，房屋竣工面积27826万平方米，增长19.6%，5月单月分别同比-27.3%和+24.4%。保交付支持下竣工持续保持高增长，但房企开工意愿仍然较低，新开工依旧萎靡，累计增速较1-4月降幅扩大1.4个百分点。1-5月全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%，降幅较1-4月份扩大1个百分点，在新开工意愿低位、以及土地市场“局部火热、整体偏冷”的共同作用下，房地产开发投资尚未回稳趋势。 到位资金增速小幅下滑，销售回款呈现修复。2023年1-5月到位资金增速为-6.6%，降幅较1-4月扩大0.2个百分点，5月单月到位资金同比下降7.4%。 其中国内贷款、自筹资金仍为负增长，分别同比下降10.5%和21.6%，定金及预收款、个人按揭贷款同比增长4.4%和6.5%，主要是随着销售好转回款呈现修复。根据中指监测，5月房地产企业非银环比下降27.2%，企业资金面继续承压，同时对投资开发产生制约。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 6月44城新房成交面积同比-12%，环比+9%；14城二手房成交面积同比+30%，环比+7%。截至16日，6月44城新房累计成交面积同比-12%，环比5月同期+9%；全年累计同比+8%。其中，一线城市6月累计成交同比+12%，环比5月同期+26%，全年累计同比+31%。 二线城市6月累计成交同比-18%，环比5月同期+8%；全年累计同比+5%。三四线城市6月累计成交同比-17%，环比5月同期-3%；全年累计同比-2%。6月14城二手房累计成交面积同比+30%，环比5月同期+7%；全年累计同比+50%。 图1：44大中城市商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 5月销售增速下滑，市场复苏动能较弱。2023年1-5月商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，降幅较较1-4月扩大0.5个百分点，商品房销售额49787亿元，增长8.4%，涨幅收窄0.4个百分点。单月来看，2023年5月商品房销售面积8804万平方米，同比下降3.0%，环比增长14.5%，商品房销售金额10037亿元，同比增长6.8%，环比增长9.0%。目前市场复苏动能较弱，考虑到去年5月份受疫情影响基数相对较低，6月受疫情影响减弱，预计6月同比增速或有所下滑。各区域中，东部和东北地区市场恢复较好，1-5月商品房销售额分别同比增长14.9%和22.9%，中部地区销售金额累计同比仍下降。 图3：5月销售面积单月同比-3.0% 图4：5月销售金额同比+6.8% 竣工持续保持高增，新开工依旧萎靡。1-5月房屋新开工面积39723万平方米，同比下降22.6%，房屋竣工面积27826万平方米，增长19.6%，5月单月分别同比-27.3%和+24.4%。 保交付支持下竣工持续保持高增长，但房企开工意愿仍然较低，新开工依旧萎靡，累计增速较1-4月降幅扩大1.4个百分点。1-5月全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%，降幅较1-4月份扩大1个百分点，在新开工意愿低位、以及土地市场“局部火热、整体偏冷”的共同作用下，房地产开发投资尚未回稳趋势。 到位资金增速小幅下滑，销售回款呈现修复。2023年1-5月到位资金增速为-6.6%，降幅较1-4月扩大0.2个百分点，5月单月到位资金同比下降7.4%。其中国内贷款、自筹资金仍为负增长，分别同比下降10.5%和21.6%，定金及预收款、个人按揭贷款同比增长4.4%和6.5%，主要是随着销售好转回款呈现修复。根据中指监测，5月房地产企业非银环比下降27.2%，企业资金面继续承压，同时对投资开发产生制约。 图5：1-5月开发投资额累计同比-7.2% 图6：1-5月新开工面积累计同比-22.6% 图7：1-5月竣工面积累计同比+19.6% 图8：1-5月到位资金累计同比-6.6% 2市场回顾 上周上证指数上涨1.30%、沪深300指数上涨3.30%，创业板指上涨5.93%，万得全A上周交易额5.05万亿，环比上涨12.78%。从板块表现来看，食品饮料、通信、机械设备、计算机、电气设备等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨了0.23%，在所有申万一级行业中相对排名25/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌10.76%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。 上周申万地产板块交易额641.97亿，环比下跌18.08%。 图9：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图10：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周荣盛发展、长春经开、奥园美谷等个股涨幅显著。京投发展、新华联、海航投资等个股跌幅显著。 图11：上周荣盛发展、长春经开、奥园美谷等个股涨幅显著 图12：上周京投发展、新华联、海航投资等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周ST爱旭、万科A、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了39亿。其中ST爱旭和万科A交易额合计134.51亿，占板块交易额比重为17.59%，ST爱旭和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，电子城、京投发展、长春经开等涨幅居前，上涨个股个数占比34.09%。年初以来，阳光城、宋都股份、粤泰股份等个股跌幅居前。 图13：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图14：年初以来申万地产上涨个股占比为34.09% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有44只股票上涨，正荣地产、弘阳地产、碧桂园等涨幅居前，而易居企业控股、丰盛控股、德信中国等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、中国海外宏洋集团、上海实业控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，龙湖集团、华润置地、碧桂园和龙湖集团均超过14亿（人民币）。 图15：上周表现强势的港股通内房股 图16：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有17只股票上涨，碧桂园服务、融创服务控股、滨江服务等个股涨幅居前，而新大正、中海物业、时代邻里等个股跌幅靠前。 年初以来，滨江服务、中海物业、华润万象生活等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到14.21亿（人民币），其余股票成交额均在3.5亿元以下。 图17：上周表现强势的物业股 图18：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 6月12日，据广州中原研究发展部数据，截至5月末，广州全市一手住宅库存量1183.2万㎡，库存消化周期16.4个月，由于2023年以来成交量处于较高水平，因而整体市场库存趋于合理。从11区库存量可见，当前全市库存消化周期最短的区域为11个月左右，分别为海珠区和花都区，其中海珠区为11个月，花都区只需要11.5个月；库存量去化周期最长的需28个月，为越秀区；其次南沙区24.3个月。（南方都市报） 6月12日，自今年4月20日，深圳各银行正式“告别”二手房参考价一个多月以来，二手房市场未现明显起色，仍处于量价微跌的局面。中指院数据显示，2023年5月，深圳二手住宅成交2788套，成交量环比继续下跌，跌幅近10%。进入6月，诸葛找房数据显示，2023年第24周（6.5-6.11）深圳二手房成交仅为619套，仍处于成交低位。价格方面，据中指院监测，5月深圳二手住宅均价为72042元/平方米，环比下跌0.18%，同比下跌2.52%。 （财联社） 6月12日，近期国家开发银行山东分行在济南市发放全国首笔收购式保障性租赁住房试点专项贷款4.6亿元，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房，扩大租赁住房供给，助力省会城市青年人、新市民实现安居梦。（中国证券报·中证网） 6月12日，江西省赣州市住房公积金管理中心发布关于延续和完善部分住房公积金阶段性政策相关事项的通知。按照通知，延续实施赣市公管委字〔2022〕3号文件中“第二次使用住房公积金贷款最低首付款比例为30%”“在本市范围内购买商品住房的可以提取父母或子女名下住房公积金”“开通省内异地住房公积金贷款及购房提取业务”和“房地产开发项目取得商品房预售许可证后，住房公积金管理部门应当受理、审核住房公积金个人住房贷款，在不动产登记部门完成抵押登记后及时发放”等4项政策。（澎湃新闻） 6月13日，成都进行了当月首场土地集中拍卖，推出8宗、共计约399亩地块。当日两场土拍报名企业达到112家，达到了历来土拍之最。其中，锦江区柳江街道一宗约29亩地块成为当日土拍焦点，该宗地拍卖迅速就达到熔断，参与抽签房企高达71家；最终，由华润置地抽中，该宗地土地最高限价20600元/㎡，清水住宅最高限价36000元/㎡，成为目前成都住宅清水限价之最。（证券时报·e公司） 6月13日，人民银行发布的数据显示，初步统计，2023年5月社会融资规模增量为1.56万亿元，比上月多3312亿元，比上年同期少1.31万亿元。2023年5月末社会融资规模存量为361.42万亿元，同比增长9.5%。具体来看，2023年5月社会融资规模增量方面，据人民银行初步统计，2023年5月社会融资规模增量为1.56万亿元，比上月多3312亿元，比上年同期少1.31万亿元。（新华财经） 6月13日，据诸葛数据研究中心统计，2023年5月10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%，较上月跌幅收窄7.29个百分点，同比上涨57.95%；从累计成交来看，1-5月重点10城二手住宅成交375891套，同比上涨66.84%。2023年5月10个重点城市二手住宅挂牌量为213.37万套，环比上涨3.62%，同比上涨113.63%；从各城市挂牌量环比来看，7城挂牌量继续上升，3城挂牌量小幅回落。2023年5月，重点10城调价房源中涨价房源占比为12.6%，较上月收窄1.1个百分点，较去年同期收窄1.7个百分点；分城市看，5月监测重点10城中，除杭州外，其他9城涨价房源占比均回落。（中国网地产） 6月13日，据山东省住房和城乡建设厅举行的新闻通气会数据，今年1-5月份，全省已开工保障性租赁住房4.7万套（间），开工率55.6%。截至5月底，全省新开工改造城镇老旧小区3770个、67.51万户，开工率（按户数计）96.49%，同比增长10.