7月销售依然承压，竣工同比保持高增

投资要点 8月44城新房成交面积同比-24%，环比+3%；14城二手房成交面积同比-1%，环比+9%。截至18日，8月44城新房累计成交面积同比-24%，环比7月同期+3，全年累计同比-5%。其中，一线城市8月累计成交同比-31%，环比7月同期-10%，全年累计同比+12%。二线城市8月累计成交同比-23%，环比7月同期+5%，全年累计同比-8%。三四线城市8月累计成交同比-21%，环比7月同期+17%，全年累计同比-11%。8月14城二手房累计成交面积同比-1%，环比7月同期+9%，全年累计同比+31%。 7月销售持续下降，仍需政策进一步发力。7月商品房销售面积7048万平方米，环比下降46%，超近五年同期环比跌幅，同比下降15.5%；商品房销售额7358亿元，环比下降45%，同比下降19.3%。累计来看，1-7月商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，降幅较1-6月扩大1.2pp，累计增速连续三个月下滑；商品房销售额70450亿元，累计同比自3月后首次转负为-1.5%。当前市场信心不足，购房预期薄弱，仍需政策端发力，近期福州、厦门、成都、沈阳等市表态将调整优化限购政策、降低二套房首付比例。接下来预计将有更多城市优化楼市政策落地，推动楼市需求上行。 竣工同比保持高增，新开工降幅有所放缓。1-7月房地产开发企业房屋施工面积799682万平方米，同比下降6.8%；房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%。7月竣工面积为4501万平方米，环比下降25.9%，同比增幅较6月增长16.8个百分点至33.1%；7月新开工面积7089万平方米，同比下降25.9%，降幅较6月收窄4.4pp，环比下降30.2%。房企开工意愿仍处在低位，累计同比降幅仍在扩大；受益于“保交楼”政策，竣工增速保持高位。1-7月，房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，降幅较1-6月扩大0.6pp。开发投资的持续走低依旧受到新开工低迷与市场不振的影响。到位资金跌幅扩大，2023年1-7月到位资金同比降幅为11.2%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降11.5%、23.0%、3.8%、1.0% 监管部门金融支持工作不断推进，统筹协调化解风险。监管部门金融支持力度不断扩大，8月17日，央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告，强调要密切关注重点领域风险，统筹协调金融支持地方债务风险化解工作，并加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地，保障房地产融资平稳有序。此外上海将发行31.5亿元棚改专项债，城市更新有望带来新契机。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 8月44城新房成交面积同比-24%，环比+3%；14城二手房成交面积同比-1%，环比+9%。 截至18日，8月44城新房累计成交面积同比-24%，环比7月同期+3，全年累计同比-5%。 其中，一线城市8月累计成交同比-31%，环比7月同期-10%，全年累计同比+12%。二线城市8月累计成交同比-23%，环比7月同期+5%，全年累计同比-8%。三四线城市8月累计成交同比-21%，环比7月同期+17%，全年累计同比-11%。8月14城二手房累计成交面积同比-1%，环比7月同期+9%，全年累计同比+31%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 7月销售持续下降，仍需政策进一步发力。7月商品房销售面积7048万平方米，环比下降46%，超近五年同期环比跌幅，同比下降15.5%；商品房销售额7358亿元，环比下降45%，同比下降19.3%。累计来看，1-7月商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，降幅较1-6月扩大1.2pp，累计增速连续三个月下滑；商品房销售额70450亿元，累计同比自3月后首次转负为-1.5%。当前市场信心不足，购房预期薄弱，仍需政策端发力，近期福州、厦门、成都、沈阳等市表态将调整优化限购政策、降低二套房首付比例。接下来预计将有更多城市优化楼市政策落地，推动楼市需求上行。 图3：7月销售面积同比-15.5% 图4：7月销售金额同比-19.3% 竣工同比保持高增，新开工降幅有所放缓。1-7月房地产开发企业房屋施工面积799682万平方米，同比下降6.8%；房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%。7月竣工面积为4501万平方米，环比下降25.9%，同比增幅较6月增长16.8个百分点至33.1%；7月新开工面积7089万平方米，同比下降25.9%，降幅较6月收窄4.4pp，环比下降30.2%。房企开工意愿仍处在低位，累计同比降幅仍在扩大；同时受益于“保交楼”政策，竣工增速保持高位。1-7月，房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，降幅较1-6月扩大0.6pp。 开发投资的持续走低依旧受到新开工低迷与市场不振的影响。 到位资金跌幅扩大，房企仍有资金压力。2023年1-7月到位资金同比降幅扩大至11.2%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降11.5%、23.0%、3.8%、1.0%。近日监管机构连续释放积极信号，金融支持力度不断扩大，房企非银融资总额环比有所增长，但累计同比仍下降。此外，叠加偿债高峰、销售未转暖的负面影响，各房企资金压力仍较大。 图5：7月开发投资额单月同比-12.2% 图6：7月新开工面积单月同比-25.9% 图7：7月竣工面积单月同比+33.1% 图8：7月到位资金单月同比-20.2% 监管部门金融支持工作不断推进，统筹协调化解风险。监管部门金融支持力度不断扩大，8月17日，央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告，强调要密切关注重点领域风险，统筹协调金融支持地方债务风险化解工作，并加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地，保障房地产融资平稳有序。此外上海将发行31.5亿元棚改专项债，城市更新有望带来新契机。 2市场回顾 上周上证指数下跌1.80%、沪深300指数下跌2.58%，创业板指下跌3.11%，万得全A上周交易额3.64万亿，环比下跌6.35%。从板块表现来看，纺织服装、轻工制造、国防军工、建筑材料和采掘等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌了1.93%，在所有申万一级行业中相对排名15/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌7.28%，在所有申万一级行业中相对排名21/28。 上周申万地产板块交易额1101.02亿，环比下跌12.87%。 图9：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图10：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周奥园美谷、泛海控股、渝开发等个股涨幅显著。金科股份、新华联、中南建设等个股跌幅显著。 图11：上周奥园美谷、泛海控股、渝开发等个股涨幅显著 图12：上周金科股份、新华联、中南建设等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周金科股份、荣盛发展、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了48亿。其中金科股份和哈高科交易额合计141.90亿，占板块交易额比重为11.99%，金科股份和荣盛发展交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，长春经开、城建发展、京投发展等涨幅居前，上涨个股个数占比53.03%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图13：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图14：年初以来申万地产上涨个股占比为53.03% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有0只股票上涨，其中6只股票涨幅为0，而珠光控股、花样年控股、世茂房地产等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、绿景中国地产、上海实业控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、龙湖集团、中国海外发展和华润置地均超过10亿（人民币）。 图15：上周表现强势的港股通内房股 图16：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有0只股票上涨，蓝光嘉宝服务和永升生活服务2只股票涨幅为0，而恒大物业、时代邻里、雅生活服务等个股跌幅靠前。 年初以来，滨江服务、中海物业、招商积余等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到28.15亿（人民币），其余股票成交额均在4亿元以下。 图17：上周表现强势的物业股 图18：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 8月14日，诸葛找房数据研究中心数据显示，2023年第33周（8.7-8.13）监测重点城市新房成交环比下降16.26%，二手住宅成交环比上升11.33%。从新房来看，本周苏州、郑州涨幅居前，济南、南京、杭州跌幅超40%；二手房来看，除青岛外其余城市成交全部上涨，其中，杭州、佛山涨幅超20%。（新京报） 8月14日，安徽省阜阳市住房公积金管理中心发布《关于开展偿还住房商贷委托按月划转公积金业务的通知》。通知明确，阜阳市缴存职工使用商业贷款购房的，可申请办理偿还住房商贷委托按月划转公积金业务。（大河财立方） 8月14日，青岛市住房公积金管理中心发布关于优化租赁住房提取住房公积金有关事项的通知。通知提出，将提高租住商品住房提取额度。针对租赁合同未登记备案的，无房职工未提供房屋租赁备案凭证的，每人每月提取金额上限由700元提高至1400元。针对租赁合同登记备案的，无房职工提供房屋租赁备案凭证及房租发票的，可按照实际房租支出提取住房公积金，职工及配偶每月最高可提取额度由2500元提高至3000元。（中国财富网） 8月14日，贵阳市住房和城乡建设局发布《关于更新贵阳市优质房地产开发企业“白名单”的通知》。为全面保障贵阳市房地产业良性循环和健康发展，探索新的发展模式，更好推进房地产市场建设，根据《市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（筑府办发〔2022〕12号）、《贵阳贵安促进房地产业健康发展若干措施》（筑府办函〔2023〕62号）的文件精神，结合贵阳市房地产市场实际，对房开企业情况、背景等相关材料进行收集、整理、筛选，对贵阳市优质房地产开发企业“白名单”进行更新，共计21家。（界面新闻） 8月15日，国家统计局数据显示，1—7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。1—7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。7月末，商品房待售面积64564万平方米，同比增长17.9%。 其中，住宅待售面积增长19.5%。（财联社） 8月15日，山东省人民政府印发关于进一步提振扩大消费的若干政策措施的通知。通知提出，支持刚性和改善性住房需求，各市可通过发放住房消费券、优化公积金贷款服务等，对新市民、青年人等群体开展群（团）购商品房给予支持。新市民、青年人连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可按照上月本人住房公积金月缴存额度提取住房公积金。住房公积金政策向多子女家庭倾斜，在缴存城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金；对购买首套自住住房的多子女家庭，可适当提高住房公积金贷款额度。（财联社） 8月15日，山西省阳泉市城区人民政府发布《关于印发阳泉市城区推进服务业提质增效2023年行动计划的通知》。通知提出，落实房地产调控政策。配合市