行业周报：二手房成交面积同比下降，央行下调政策利率

核心观点：二手房成交面积同比下降，央行下调政策利率 在宽松购房政策下，5月统计局商品房销售金额仍保持增长。我们跟踪的64城新房单周成交面积同比均下降，17城二手房单周成交面积增速自2月以来首次转负，进入6月销售市场延续低迷态势。6月在房企半年度业绩冲刺下供应放量，优惠折扣力度提升，居民购房购买力和信心有望提振，同时逆回购利率和MLF下调后，6月LPR调整概率增大，政策窗口期值得关注。北京和成都土拍延续高热度，强信用头部房企二季度补货意愿较强，核心城市土拍竞争热度持续。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：央行下调政策利率，统计局商品房销售金额仍增长 中央层面：央行下调逆回购利率、常备借贷便利利率和中期借贷便利。统计局1-5月份，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%；商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%；商品房销售额49787亿元，增长8.4%。70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。 地方层面：湖北鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地。江西全面推行不动产带押过户。郑州推动房地产与金融形成良性循环。包括合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。福清不再执行限转售政策。 市场端：二手房成交同比下降，北京成都土拍热度高企 销售端：2023年第24周，全国64城商品住宅成交面积318万平米，同比下降46%，环比增加2%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达9105万平米，累计同比持平。全国17城二手房成交面积为159万平米，同比增速-6%，前值9%；年初至今累计成交面积4264万平米，同比增速56%，前值60%。 投资端：2023年第24周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6514万平方米，成交土地规划建筑面积1946万平方米，同比下降27%，成交溢价率为4.3%。 北京出让6宗地块全部溢价成交，揽金260亿元，保利发展、越秀地产、北京城建有所斩获。广州二批次首场土拍6宗宅地最终2宗触顶、1宗底价、3宗流拍，揽金43.2亿元，中海地产底价竞得一宗地块。成都二批次首场土拍8宗地块全部成交，揽金94亿元，共吸引112家企业报名，华润置地、中海地产、华发股份均摇中1宗地块。 融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第24周，信用债发行109.9亿元，同比增加23%，环比增加144%，平均加权利率3.7%，环比增加46BPs；信用债累计同比发行2154.9亿元，同比下降7%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、央行下调政策利率，统计局商品房销售金额仍增长 中央层面：（1）央行：以利率招标方式开展了20亿元7天期逆回购操作，中标利率为1.90%，较上一交易日中标利率下降10个基点，为2022年8月中旬以来首次下调。下调常备借贷便利利率，隔夜期下调10个基点至2.75%，7天期下调10个基点至2.9%，1个月期下调10个基点至3.25%。开展2370亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率2.65%，环比下调10个基点。（2）统计局：1-5月份，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%;其中，住宅投资34809亿元，下降6.4%。1-5月份，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%。 商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，一二手住宅销售价格同比分别上涨1.7%和0.4%，涨幅比4月分别回落0.3和0.5个百分点。 地方层面：（1）湖北：提出如工业项目配套建设行政办公及生活服务设施用地面积占比上限提升，主要用于建设宿舍型保障性租赁住房等8条政策措施，鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地。（2）江西：全面推行不动产“带押过户”，解决企业群众在不动产交易中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。（3）郑州：发布若干金融措施，推动房地产与金融形成良性循环。包括合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。（4）福清：凡购买新建商品住房的，参照福州做法，购房合同签订满2年，并已取得不动产权证的即可转让；方案公布之日起，凡购买新建商品住房的，不再执行限转售政策。 表1：央行下调政策利率，统计局商品房销售金额仍增长 2、销售端：新房二手房成交同比均下降 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2023年第24周，全国64城商品住宅成交面积318万平米，同比下降46%，环比增加2%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达9105万平米，累计同比持平。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第24周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第24周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2023年第24周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2023年第24周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第24周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速0%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-37%、-46%、-53%，年初至今累计增速27%、5%、-18%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增速转负 2023年第24周，全国17城二手房成交面积为159万平米，同比增速-6%，前值9%；年初至今累计成交面积4264万平米，同比增速56%，前值60%。 图8：17城二手房成交单周同比下降 图9：三四线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比下降，北京成都土拍热度高企 2023年第24周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6514万平方米，成交土地规划建筑面积1946万平方米，同比下降27%，成交溢价率为4.3%。一线城市成交土地规划建筑面积6万平方米，同比下降96%；二线城市成交土地规划建筑面积552万平方米，同比增加15%；三线城市成交土地规划建筑面积1388万平方米，同比下降32%。北京出让6宗地块全部溢价成交，揽金260亿元，保利发展、越秀地产、北京城建有所斩获。广州二批次首场土拍6宗宅地最终2宗触顶、1宗底价、3宗流拍，揽金43.2亿元，中海地产底价竞得一宗地块。成都二批次首场土拍8宗地块全部成交，揽金94亿元，共吸引112家企业报名，华润置地、中海地产、华发股份均摇中1宗地块。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第24周，信用债发行109.9亿元，同比增加23%，环比增加144%，平均加权利率3.7%，环比增加46BPs；信用债累计同比发行2154.9亿元，同比下降7%； 海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年6月12-16日，下同）房地产指数上涨0.23%，沪深300指数上涨3.3%，相对收益为-3.07%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第25位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：荣盛发展、派斯林、*ST松江、皇庭国际、华联控股，涨跌幅排名后5位的个股分别为京投发展、新华联、ST海投、宋都股份、新湖中宝。 图15：本周房地产指数上涨0.23%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中荣盛发展、派斯林、*ST松江涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中京投发展、新华联、ST海投跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 在宽松购房政策下，5月统计局商品房销售金额仍保持增长。我们跟踪的64城新房单周成交面积同比均下降，17城二手房单周成交面积增速自2月以来首次转负，进入6月销售市场延续低迷态势。6月在房企半年度业绩冲刺下供应放量，优惠折扣力度提升，居民购房购买力和信心有望提振，同时逆回购利率和MLF下调后，6月LPR调整概率增大，政策窗口期值得关注。北京和成都土拍延续高热度，强信用头部房企二季度补货意愿较强，核心城市土拍竞争热度持续。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。