房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 28 中国海外发展（00688.HK） 2023年06月08日 投资评级：买入（维持） 日期 2023/6/8 当前股价(港元) 17.800 一年最高最低(港元) 25.600/14.400 总市值(亿港元) 1,948.19 流通市值(亿港元) 1,948.19 总股本(亿股) 109.45 流通港股(亿股) 109.45 近3个月换手率(%) 10.98 股价走势图 数据来源：聚源 积势敏行，逆势争先，投拓与销售保持稳健 ——港股公司深度报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  龙头标杆房企，投拓与销售保持稳健，维持“买入”评级 中国海外发展背靠国资平台，可售货值充足，投资聚焦高线城市主流地段，规模与利润率兼顾；未来持有商业投资力度加大，提供稳定现金流收入。我们预计2023-2025年公司归母净利润为266.8、301.8、336.6亿元，对应EPS分别为2.44、2.76、3.08元，当前股价对应PE为6.6、5.9、5.3倍。公司经营稳健、严守财务纪律，盈利能力领先，融资优势明显，维持“买入”评级。  销售目标20%增长，非公开市场投资保持活跃 2022年在行业销售下行期，公司实现销售金额及面积分别为2947.6亿元和1387.0万方，分别同比下降20.2%和26.6%，销售排名逆势提升，其中北京合约销售达493亿元，市场率排名第一。公司2023年销售目标为实现20%增长，预计2023年可售货值7900亿元，可售资源充裕的情况下销售目标达成可期。公司近年来坚持聚焦高能级城市主流地段的投资策略。2022年公司通过公开市场获取50个项目，总购地金额1208.7亿元，新增货值2403.4亿元。公司2022年于三大重点城市（上海、广州、成都）并购投入资金超过100亿元，城市更新项目持续投入约100亿元，在非公市场投资保持活跃。  双核业务驱动，商业发展规模不断提升 2022年，公司商业业务收入为52.6亿元，同比增长1.8%（剔除减租影响为6.9%）， 2023年，公司商业收入目标为实现30%增长。2022年公司新增15座商业运营项目，新增商业面积88万平米，实现了商业规模的高质量有序增长。  盈利能力行业领先，融资成本保持低位 公司归母净利润、毛利率、净利率、均处于行业领先水平，2022年实现归母净利润232.6亿元；毛利率、净利率高达21.3%、13.6%；三费费率仅4.2%。2022年平均融资成本仅3.57%，处于行业最低水平；净负债率42.9%，剔除预收后的资产负债率53.7%，现金短债比2.16倍，三道红线维持绿档。  风险提示：行业销售恢复不及预期；政策调整导致经营风险；融资环境变动。 财务摘要和估值指标 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 242,241 180,322 202,739 227,173 249,973 YOY(%) 30.4 -25.6 12.4 12.1 10.0 净利润(百万元) 40,155 23,265 26,675 30,177 33,660 YOY(%) -8.5 -42.1 14.7 13.1 11.5 毛利率(%) 23.5 21.3 20.9 21.4 21.9 净利率(%) 17.8 13.6 13.9 14.0 14.2 ROE(%) 15.3 8.3 7.3 7.9 8.4 EPS(摊薄/元) 3.67 2.13 2.44 2.76 3.08 P/E(倍) 4.4 7.6 6.6 5.9 5.3 P/B(倍) 0.7 0.6 0.5 0.5 0.4 数据来源：聚源、开源证券研究所（汇率使用2023年6月8日：1 HKD=0.91 RMB） -36%-24%-12%0%12%24%2022-062022-102023-022023-06中国海外发展恒生指数相关研究报告 开源证券 证券研究报告 港股公司深度报告 公司研究 港股公司深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 28 目 录 1、 国资龙头房企，四十余载发展 ................................................................................................................................................ 4 1.1、 发展四十余年，建立三大产业集群.............................................................................................................................. 4 1.2、 股权结构稳定，管理层经验丰富 ................................................................................................................................. 5 1.3、 地产开发为主业，商业出租业务稳中有升 .................................................................................................................. 6 2、 销售市占率提升，土储聚焦一二线城市................................................................................................................................. 7 2.1、 销售规模有所下降，销售排名逆势提升 ...................................................................................................................... 7 2.2、 投资强度保持，拿地权益比行业领先 .......................................................................................................................... 9 2.3、 非公市场拿地积极，三大重点城市并购资金超百亿 ................................................................................................ 12 2.4、 土地储备充足，聚焦主流城市 ................................................................................................................................... 15 3、 双核业务驱动，商业发展规模不断提升............................................................................................................................... 16 3.1、 写字楼：出租率逆势提升，经营保持稳定 ................................................................................................................ 17 3.2、 购物中心：修复增长显著，出租率维持高位 ............................................................................................................ 19 4、 盈利水平行业领先，负债结构稳健 ...................................................................................................................................... 21 4.1、 归母净利润同比下滑，净利率水平行业领先 ............................................................................................................ 21 4.2、 有息负债增长可控，融资成本业内最低水平 ............................................................................................................ 23 5、 盈利预测与投资建议 .............................................................................................................................................................. 24 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 25 附：财务预测摘要 .......................................................................................................................................................................... 26 图表目录 图1： 中国海外发展完成全国化业务布局 ................................................................................................................................... 4 图2： 公司发展四十余年布局实现全国化 ................................................................................................................................... 5 图3： 截至2022年末，中国海外集团对公司直接间接合计持股占比达56.09% ..................................................................... 5 图4： 公司2022年营业收入同比下降25.6% ..................................