年报点评报告：销售投拓逆势领先，核心优质货源有望助力业绩率先企稳

核心观点与关键数据

• 业绩表现：2024年公司营收同比-8.6%，归母净利润同比-38.9%，主要受投资物业公允价值变动、地产行业持续调整、结转收入规模及毛利率水平降低等因素影响。核心归母净利润157.2亿元（-33.5%），毛利率17.7%（-2.6pct），归母净利率8.4%（-4.2pct）。
• 财务稳健：公司有息负债规模2415.6亿元（-6.2%），一年内到期借贷占比11.8%，到期结构健康。加权平均融资成本3.1%，处于公司历史及行业最低水平。剔除预收款后资产负债率48.2%、净负债率29.2%、现金短债比3.5倍，在手现金1241.7亿元。
• 销售表现：公司2024年实现全口径合同销售金额3106.9亿元（+0.3%），其中公司及附属公司实现销售2453.1亿元（+8.7%），是2024年TOP10房企中唯一销售正增长的房企，权益销售位列行业第一。一线城市销售金额1640亿元，占比较高。
• 土地储备：2024年公司拿地金额806.1亿元，投资规模位列行业第一，其中一线城市占比77%，权益地价696.3亿元。期末剔除中海宏洋的土储为2877万方，权益面积2543万方，一线及强二线合计占比达85%。
• 商业运营：商业运营业务实现收入71.3亿元（+12.1%），占主营业务收入比重为3.9%（+0.7pct），多业态赋能，提供稳健现金流入。

研究结论与投资建议

• 核心优势：公司多年坚持核心城市布局，销售表现领先、减值压力相对较轻，成本费用管控能力出众、利润率领先。
• 未来展望：凭借高度聚焦核心城市的货源，公司销售表现将持续领先行业。作为财务稳健的央企，其销管费用率、融资成本处于行业最低区间，净利润率优势将使其在本轮竞争周期最终受益。
• 盈利预测：预计公司2025/2026/2027年营收为1947.2/1989.6/2031.2亿元；归母净利润为168.9/176.9/182.5亿元；对应EPS为1.54/1.62/1.67元/股；对应PE为8.69/8.3/8.05倍。
• 投资建议：维持“买入”评级。主要基于公司聚焦核心城市核心区位的土储将保障其销售显著领先行业，以及作为财务稳健的央企，其净利润率优势将使其受益。
• 风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。