2023年三季报点评：Q3利润率企稳回升，投拓聚焦核心城市

证券研究报告·公司点评报告·房地产开发 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 招商蛇口（001979） 2023年三季报点评：Q3利润率企稳回升，投拓聚焦核心城市 2023年10月30日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(元) 10.88 一年最低/最高价 10.57/16.40 市净率(倍) 1.01 流通A股市值(百万元) 84,189.21 总市值(百万元) 98,581.90 基础数据 每股净资产(元,LF) 10.75 资产负债率(%,LF) 69.73 总股本(百万股) 9,060.84 流通A股(百万股) 7,737.98 相关研究 《招商蛇口(001979)：2023中报点评：销售稳增投资积极，顺势而为深耕高能级区域 》 2023-08-29 《招商蛇口(001979)：2022年年报点评：销售稳健积极换仓，业绩触底反弹可期》 2023-03-22 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 183,003 218,970 254,153 290,457 同比 14% 20% 16% 14% 归属母公司净利润（百万元） 4,264 5,779 10,024 14,052 同比 -59% 36% 73% 40% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 0.47 0.64 1.11 1.55 P/E（现价&最新股本摊薄） 23.12 17.06 9.83 7.02 [Table_Tag] 关键词：#业绩符合预期 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：公司发布2023年三季报。2023年1-9月实现营收758.3亿元，同比减少15.3%；归母净利润37.7亿元，同比增长27.5%。业绩符合我们预期。 ◼ Q3毛利率企稳回升，业绩同比大幅增长。2023年Q3公司实现营收243.9亿元同比下降23.6%；实现归母净利润16.2亿元同比增长51.0%。主要原因在于：（1）结算项目利润率较高，公司Q3毛利率为22.5%同比提升3.5pct；（2）结算项目权益比例较高，少数股东损益占净利润比重为6.3%，较2022年Q3的54.2%大幅下降。费控方面：受房地产市场景气度下行影响，公司Q3销管费率同比提升0.92pct至5.5%。 ◼ 1-9月销售金额同比增长12.3%，已完成全年目标68.6%。公司1-9月实现销售金额2263.1亿元，同比增长12.3%，实现销售面积917.6万方，同比增长21.9%。截至9月30日，公司已完成全年销售目标3300亿元的68.6%，考虑到四季度为传统销售旺季，公司土储充沛有望在四季度加大推盘力度，我们认为全年销售目标仍有较大概率顺利完成。 ◼ 投拓积极，聚焦高能级城市。公司1-9月实现全口径拿地金额691.1亿元，同比降低33.1%。金额口径投销比为30.5%，权益比例较高为80.2%。城市分布方面，一线城市/二线城市/三四线城市的拿地金额占比分别为42.8%/53.6%/3.5%，公司投拓充分聚焦核心城市，1-9月拿地金额占比最高的3座城市分别为北京（拿地金额219.4亿元，下同）、杭州（88.9亿元）、厦门（63.7亿元）。 ◼ 财务稳健，三道红线稳居绿档。截至2023年9月30日，公司在手货币资金为887.7亿元，公司三道红线指标稳居绿档：剔预资产负债率为60.5%，净负债率为33.2%，现金短债比为2.1。随着四季度各地土拍限价放开，公司有望发挥财务优势把握窗口期补充高能级城市优质土储。 ◼ 盈利预测与投资评级：招商蛇口作为地产龙头央企，近年来聚焦高能级城市投资换仓积极，销售稳健富有韧性。我们预计公司结算端毛利率有望企稳回升。维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为57.8/100.2/140.5亿元，对应的EPS为0.64元/1.11元/1.55元，对应PE分别为17.1X/9.8X/7.0X，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。 -16%-12%-8%-4%0%4%8%12%16%20%2022/10/312023/3/12023/6/302023/10/29招商蛇口沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 公司点评报告 2 / 3 招商蛇口三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 655,187 741,389 805,902 891,194 营业总收入 183,003 218,970 254,153 290,457 货币资金及交易性金融资产 86,436 103,651 123,746 149,224 营业成本(含金融类) 147,775 172,244 195,084 219,848 经营性应收款项 7,864 9,993 10,800 13,813 税金及附加 7,785 10,711 13,874 15,856 存货 411,549 449,168 471,063 529,464 销售费用 4,081 6,614 7,163 7,443 合同资产 0 0 0 0 管理费用 2,313 2,921 3,669 4,304 其他流动资产 149,338 178,577 200,293 198,693 研发费用 125 200 236 256 非流动资产 231,284 251,971 270,895 284,552 财务费用 1,960 3,709 3,540 3,344 长期股权投资 74,644 83,856 92,526 98,685 加:其他收益 361 447 473 569 固定资产及使用权资产 12,948 15,532 19,200 21,770 投资净收益 2,017 1,499 1,740 1,914 在建工程 810 884 982 1,055 公允价值变动 472 0 0 0 无形资产 1,389 1,648 2,006 2,216 减值损失 (6,459) (5,362) (4,529) (4,534) 商誉 2,013 2,565 3,301 4,282 资产处置收益 6 3 11 9 长期待摊费用 1,109 1,109 1,109 1,109 营业利润 15,360 19,159 28,282 37,365 其他非流动资产 138,370 146,377 151,770 155,436 营业外净收支 457 175 196 208 资产总计 886,471 993,360 1,076,797 1,175,746 利润总额 15,817 19,334 28,478 37,573 流动负债 423,910 498,558 552,068 613,567 减:所得税 6,719 7,540 10,252 12,023 短期借款及一年内到期的非流动负债 40,542 36,490 33,114 31,522 净利润 9,098 11,794 18,226 25,550 经营性应付款项 56,410 59,003 60,900 68,150 减:少数股东损益 4,834 6,015 8,202 11,497 合同负债 144,922 168,799 191,183 215,451 归属母公司净利润 4,264 5,779 10,024 14,052 其他流动负债 182,036 234,266 266,872 298,444 非流动负债 178,121 186,821 195,521 204,221 每股收益-最新股本摊薄(元) 0.47 0.64 1.11 1.55 长期借款 121,074 129,074 137,074 145,074 应付债券 39,749 40,249 40,749 41,249 EBIT 16,230 28,728 35,599 44,320 租赁负债 2,259 2,459 2,659 2,859 EBITDA 19,091 37,813 46,761 56,830 其他非流动负债 15,039 15,039 15,039 15,039 负债合计 602,031 685,379 747,589 817,788 毛利率(%) 19.25 21.34 23.24 24.31 归属母公司股东权益 101,712 119,237 132,263 149,516 归母净利率(%) 2.33 2.64 3.94 4.84 少数股东权益 182,729 188,743 196,945 208,442 所有者权益合计 284,440 307,981 329,208 357,958 收入增长率(%) 13.92 19.65 16.07 14.28 负债和股东权益 886,471 993,360 1,076,797 1,175,746 归母净利润增长率(%) (58.89) 35.53 73.46 40.18 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 重要财务与估值指标 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流 22,174 38,246 49,582 49,088 每股净资产(元) 10.79 10.95 12.17 13.83 投资活动现金流 (10,014) (30,958) (31,167) (27,070) 最新发行在外股份（百万股） 9,061 9,061 9,061 9,061 筹资活动现金流 (5,874) 9,926 1,680 3,460 ROIC(%) 1.99 3.49 4.30 5.37 现金净增加额 6,472 17,215 20,095 25,477 ROE-摊薄(%) 4.19 4.85 7.58 9.40 折旧和摊销 2,861 9,086 11,162 12,510 资产负债率(%) 67.91 69.00 69.43 69.55 资本开支 (5,784) (4,374) (6,209) (5,191) P/E（现价&最新股本摊薄） 23.12 17.06 9.83 7.02 营运资本变动 3,998 8,248 12,003 2,810 P/B（现价） 1.01 0.99 0.89 0.79 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，预测均为东吴证券研究所预测。 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力