博富临置业中期报告2022/2023

博富臨置業有限公司Pokfulam Development Company LimitedProperty Leasing ｜ Managment ｜ Development物業租賃｜管理｜ 發展博富臨置業有限公司Pokfulam Development Company Limited股票代號:靈感 源自生活中期報告Your Life, Our InspirationInterim Report2022/20232022/2023 1博富臨置業有限公司 中期報告二零二二╱二零二三2371315171920目錄公司資料主席報告書一般及企業管治資料簡明綜合損益及其他全面收益表簡明綜合財務狀況表簡明綜合權益變動表簡明綜合現金流量表簡明綜合中期財務報表附註 公司資料2博富臨置業有限公司 中期報告二零二二╱二零二三主要往來銀行東亞銀行香港上海滙豐銀行有限公司華僑永亨銀行交通銀行中國工商銀行（亞洲）有限公司律師何韋律師行簡松年律師行禤氏律師行獨立核數師香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師註冊公眾利益實體核數師股份過戶及登記處卓佳標準有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓網址https://www.pokfulam.com.hk股份資料上市地點香港聯合交易所有限公司主板股份代號225買賣單位2,000股董事執行董事黃達漳（主席兼董事總經理）黃達琪黃達琛獨立非執行董事李國星薛海華司徒振中董事委員會審核委員會李國星（主席）薛海華司徒振中薪酬委員會薛海華（主席）黃達漳李國星提名委員會黃達漳（主席）李國星薛海華授權代表黃達漳許瑞遠公司秘書許瑞遠註冊辦事處香港灣仔駱克道93至107號利臨大廈23樓 3主席報告書博富臨置業有限公司 中期報告二零二二╱二零二三中期業績博富臨置業有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二三年三月三十一日止六個月（「期內」）除稅及非控制性權益後之未經審核綜合純利約為港幣一千七百三十萬元（二零二二年：港幣一千二百六十萬元）。有關業績已計及下列主要非經營性項目：• 投資物業重估虧損約港幣二百三十萬元（二零二二年：港幣一千七百五十萬元）；• 證券投資及股本工具重估虧損淨額約港幣五百九十萬元（二零二二年：港幣五百九十萬元）；• 應佔合營公司虧損約港幣三百萬元（二零二二年：港幣一百九十萬元）；• 應收一間合營公司賬款之兌換收益約港幣五十萬元（二零二二年：港幣八十萬元）；及• 有關金融資產之預期信貸虧損之減值虧損撥備淨額約港幣六百一十萬元（二零二二年：港幣六十萬元）；若撇除上述項目及其稅項開支淨額約港幣五十萬元（二零二二年：港幣一百八十萬元），本集團期內除稅及非控制性權益後之未經審核綜合經營純利約為港幣三千四百六十萬元（二零二二年：港幣三千九百五十萬元）。中期股息本公司董事會（分別為「董事」及「董事會」）議決宣佈於二零二三年七月四日（星期二）宣派截至二零二三年九月三十日止財政年度（「二零二三年財政年度」）首六個月之中期股息每股本公司普通股（「股份」）4港仙（「中期股息」）（二零二二年：每股股份4港仙）予在二零二三年六月二十六日（星期一）名列本公司股東名冊（「股東名冊」）之本公司股東（「股東」）。 主席報告書4博富臨置業有限公司 中期報告二零二二╱二零二三業務回顧A. 香港租賃業務－本集團大部分之經營溢利來自在香港投資物業之租金收入，有關收入較去年同期增加百分之零點七。本集團住宅物業之租金收入減少百分之七點四。該減少主要因政府於今年年初2019年新型冠狀病毒病（「冠狀病毒」）封鎖期間實施嚴格的檢疫措施，使得在港的外籍人士人數減少。外籍人士佔本集團住宅物業租戶的很大一部分。另一方面，本集團商業及工業物業之租金收入增加百分之二十點六。該增加乃因計入整個回顧期間旺角工業物業之租金收入所致。於二零二二年二月，本集團收購旺角一幢樓高9層的工業大廈中華漆廠大廈（「中華漆廠」）。所收購物業的有蓋總建築面積約為五萬九千九百平方呎。除1樓外，該大廈所有樓層及屋頂平台已租回予賣方。該項投資屬長期性質。於回顧期間，本集團與承包商訂立施工合約為該物業進行若干翻新工程，以遵守香港屋宇署發出的消防安全指示。大象行有限公司（「大象行」）－大象行幫助公眾用戶及私人用戶創建可靠的音頻及視聽解決方案。大象行提供的產品包括數碼顯示器及標牌、公共廣播系統、閉路電視監察系統、視聽系統及高端保真音頻系統解決方案。大象行的銷售收入較二零二二年財政年度同期減少百分之三十一。該減少乃主要由於第五波冠狀病毒疫情導致數個主要公眾用戶資本項目的交付日期延遲。大象行佔本集團於回顧期間的總收入約百分之十九。房地產基金投資－為拓展及擴大房地產領域的投資範疇，本集團於二零一八年十月認購參與第三方房地產投資基金「TKO基金」，資本承擔為港幣三千九百萬元。TKO基金的目標是與一間機構投資者共同投資三項位於將軍澳的物業，該物業包括總建築面積約三十萬平方呎的零售商舖及停車場。視乎屆時市場情況，物業投資基金持有期將為自其於二零一九年三月底收購起約五年。截至二零二三年三月三十一日，本集團已向TKO基金出資港幣三千四百九十萬元。同日，我們於TKO基金的投資估值為港幣四千三百八十萬元。 5主席報告書博富臨置業有限公司 中期報告二零二二╱二零二三其他證券投資－本集團持有產生高收益之股票投資組合及其他投資產品。本集團於釐定是否落實投資及買賣機會時採納下列條件：1.於目標持有期間有關資本升值及股息分派的投資回報潛力；2.與本集團當時的風險承受水平相比所面臨的風險；及3.現有投資組合分散程度。其他基金投資－Adams Street Private Income Fund LP本集團已認購投資一項私募股權基金，即Adams Street Private Income Fund LP（「Adams基 金 」）。Adams基金的投資目標是產生當前收入，並在強大的下行保護作用下產生具吸引力並經風險調整的回報。Adams基金主要投資於私募股權投資的中型市場公司直接發行的第一留置權優先有抵押債務工具。截至二零二三年三月三十一日，本集團已向Adams基金出資七百五十萬美元。於二零二三年三月三十一日，本集團於Adams基金的投資估值為五百九十萬美元。本集團已悉數支付對Adams基金承擔之金額。Hundreds SH Fund LPHundreds SH Fund LP（「Hundreds基金」）為於開曼群島註冊成立的有限合夥企業，其主要從事基金管理。Hundreds基金的投資目標是透過投資於中華人民共和國（「中國」）專注於新興技術或網上業務的私營或公眾公司，以實現長期資本收益。Hundreds基金的主要投資策略是主要透過投資於Tencent Plus Partners II Fund（「TPP II」）以獲取對這些公司的投資。TPP II主要投資於從事與騰訊業務、技術、媒體及電信以及企業對企業電子商務相關的消費互聯網垂直行業的後期增長公司。本集團已認購投資於Hundreds基金，金額為二百萬美元。截至二零二三年三月三十一日，本集團已向Hundreds基金出資八十萬美元，而我們於二零二三年三月三十一日於Hundreds基金的投資估值為六十萬美元。B. 在中國內地之物業發展項目廣州東銀廣場（本集團擁有其中三分之一權益）－銀利發展有限公司（「合營公司」）的三名股東已同意透過出售彼等於合營公司的股權份額（「出售事項」）來變現彼等於該項目產生的累計溢利，而出售事項將透過上海的聯合產權交易所進行公開招標程序。招標已於二零二二年年底進行，招標期將持續至二零二三年年底為止。於招標期內，三名股東將於市場上尋找最佳的報價。北京朝陽區京達花園威爾第閣之住宅單位－本項目的入住率及租金收入較二零二二年財政年度同期均維持穩定。 主席報告書6博富臨置業有限公司 中期報告二零二二╱二零二三展望經過三年苦候，香港與中國內地終於對外開放邊境，並於二零二三年一月取消嚴格的入境檢疫要求。香港與中國內地免檢疫通關亦於三月份恢復，為香港一度萎靡不振的商界注入一劑強心針。儘管經濟復蘇慢於最初的預期，但市面上的活動量日漸恢復至疫情前的水平。本集團於過去三年一直採取積極的措施，以維持入住率，故而，雖然經濟環境充滿挑戰，本集團仍能保持合理穩健的收入水平。隨著更強勁的商業前景隱約可見，我們已開始取消向受冠狀病毒疫情不利影響的租戶而提供的租金優惠。同時，我們及時翻新及升級來持續提升本集團物業品質，以在供應充足的租賃市場中脫穎而出。香港的經濟復蘇趨勢將取決於以下因素：1）取消通關檢疫要求與遊客數量增加能否轉化為大量且持續的商業活動；2）美國聯儲局及香港金融管理局進一步調整利率的幅度；3）中國與由美國主導的聯盟之間日益加劇的地緣政治緊張局勢對香港造成的經濟及政治影響。儘管如此，在旅遊業逐步復蘇及中央政府持續支持下，我們仍對香港能夠恢復其作為亞洲首要商業中心的地位持樂觀態度。我們預計，於二零二三年財政年度下半年，本集團物業的出租率將有所提高，租金收入將保持穩定，並將伺機投資於常在高息環境中出現而具有吸引力的高收益金融證券。最後，本人謹此向董事會同寅及本集團各同事之奉獻及努力敬表謝忱，並感謝股東之持續支持。黃達漳主席、董事總經理兼執行董事香港，二零二三年五月三十日 7一般及企業管治資料博富臨置業有限公司 中期報告二零二二╱二零二三財務回顧流動資金及財務資源於二零二三年三月三十一日，股東資金為港幣五十四億六千四百五十萬元（二零二二年九月三十日：港幣五十四億八千一百九十萬元）。於二零二三年三月三十一日，本集團之銀行結餘及現金總額達港幣七千八百一十萬元（二零二二年九月三十日：港幣三千五百八十萬元），其中超過百分之七十八（二零二二年九月三十日：百分之五十三）以港幣（「港幣」）計值，百分之三（二零二二年九月三十日：百分之一）以美元（「美元」）計值，以及百分之十九（二零二二年九月三十日：百分之四十六）以人民幣計值。於二零二三年三月三十一日，本集團總價值港幣五千九百四十萬元（二零二二年九月三十日：港幣六千五百五十萬元）之部分證券投資以美元計值。由於本集團有龐大的資產基礎及業務現金流量主要以港幣計值及港幣與美元掛鈎，故本集團之外匯風險並不顯著。於二零二三年三月三十一日，本集團之總債項以港幣計值，金額為港幣三億六千一百四十萬元（二零二二年九月三十日：港幣三億一千四百萬元）。本集團總債項之還款期組合乃根據載於各貸款協議之預定還款日釐定並載列如下：31.3.202330.9.2022港幣百萬元港幣百萬元償還期為：一年內258.0208.1一年以上但兩年內5.95.9兩年以上但五年內19.419.3五年以上78.180.7 361.4314.0 本集團之銀行貸款港幣兩億五千二百五十萬元為一個月循環貸款及被分類為流動負債。本集團之銀行定期貸款港幣一億零八百九十萬元（包含按要求償還條款）被分類為流動負債。此等銀行借款之利息按香港銀行同業拆息（香港銀行同業拆息）加一比率計算。於二零二三年三月三十一日，本集團尚未動用之銀行信貸約為港幣十四億七千二百五十萬元，此金額將提供足夠資金予本集團之營運及資本開支所需。 一般及企業管治資料8博富臨置業有限公司 中期報告二零二二╱二零二三負債比率及資產抵押於二零二三年三月三十一日，按本集團總債項港幣三億六千一百四十萬元及本公司擁有人應佔綜合權益約港幣五十四億六千四百五十萬元計算，負債對股東權益比率為百分之六點六，比對二零二二年九月三十日為百分之五點七。於二零二三年三月三十一日，(i)本集團賬面總值約為港幣五十一億八千零六十萬元（於二零二二年九月三十日：約港幣三十六億九千七百六十萬元）之投資物業；及(ii)本集團賬面總值約為港幣一百九十萬元（於二零二二年九月三十日：約港幣二百萬元）於持作自用租賃土地及樓宇之擁有權權益已抵押予銀行作為本集團獲授一般銀行信貸之保證。承擔本集團之承擔詳情載列於本公司期內簡明綜合中期財務報表（「簡明綜合中期財務報表」）附註第十六項內。僱員及酬金政策於二零二三年三月三十一日，本集團有一百二