房地产行业2023年6月投资策略：关注板块超跌机会

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告|2023年05月30日超配房地产行业2023年6月投资策略关注板块超跌机会核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业周观点-地产复苏短期趋弱，地方政策持续出台》——2023-05-29《房地产行业周观点-销售维持弱复苏，土地成交量价走弱》——2023-05-22《统计局4月房地产数据点评-销售弱复苏且城市间分化加剧，房地产开发投资降幅扩大》——2023-05-16《房地产行业周观点-监管加强规范房地产经纪服务，多地允许提取公积金付首付》——2023-05-15《房地产行业年报及一季报综述-业绩低点，曙光已现》——2023-05-11行业：销售弱复苏态势不变。前四月统计局销售数据向好，2023年1-4月，商品房销售额39750亿元，同比+8.8%，增幅较2023年1-3月扩大4.7个百分点；商品房销售面积37636万平方米，同比-0.4%，降幅较2023年1-3月收窄1.4个百分点。由于商品房除商品住宅以外还包括办公楼和商业营业用房，后两者不论是销售额还是销售面积在2023年1-4月均有超10%的同比跌幅；而商品住宅销售额同比+11.8%，销售面积同比+2.7%，实际恢复速度比商品房整体快。我们认为，以居住为核心需求的购房者信心正在修复。新房、二手房五月仍呈弱复苏态势。从新房维度，30城销售复苏势头趋缓。2023年5月28日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+10%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为+24%、-18%、+31%、-8%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为+86%、+7%、-24%。截至2023年5月28日，30城商品房累计成交面积为5914万㎡，同比+10.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+14%、+5%、+10%、+13%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+34%、+5%、+3%。从二手房维度，样本7城成交略有下滑。2023年5月26日，样本7城二手住宅当周成交面积96万㎡，环比-10%，成交量高于2022年水平，低于2019-2021年。截至5月26日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2118万㎡，累计同比+63%，较前期略有下滑，较2021年同期-24%，较2019年同期+12%。拿地端成交量仍在走弱。2023年5月28日，100大中城市住宅类用地当周成交面积140万㎡，环比-80%。截至5月28日，100大中城市住宅类用地累计成交面积11567万㎡，累计同比-13%，降幅较上期持续扩大，较2021年同期-65%，较2020年同期-61%。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率4.4%，环比略有改善。板块：5月跑输沪深300指数1.7个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌4.5%，跑输沪深300指数1.7个百分点，在31个行业中排23名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为9.7倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高45.6%。投资策略：当前市场销售仍处于“弱复苏”状态中，虽然在“弱复苏+政策碎片化”的大背景下，更应注重α属性较强的公司，但经历了近两个月的基本面热度下行和板块单边下跌后，当前时点更应关注板块超跌所带来的机会。当前，高频数据显示市场活跃度已有边际提升，销售低点、业绩低点均已过去，板块已非常具备性价比，6月核心推荐保利发展（前四月销售同增29%，复苏态势良好）、中国海外宏洋（背靠央企错位竞争，估值极具性价比）。风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：销售弱复苏态势不变......................................................4前四月统计局销售数据向好..............................................................4新房、二手房五月仍呈弱复苏态势........................................................5拿地端成交量仍在走弱..................................................................7板块：5月跑输沪深300指数1.7个百分点.........................................8投资策略......................................................................9重点推荐......................................................................9保利发展：前四月销售同增29%，复苏态势良好............................................9中国海外宏洋：背靠央企错位竞争，估值极具性价比........................................9风险提示.....................................................................10免责声明.....................................................................11 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1：商品房销售额累计同比................................................................4图2：商品房销售面积累计同比..............................................................4图3：商品房单月销售面积（万㎡）..........................................................5图4：商品房单月销售均价（元/㎡）.........................................................5图5：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡）.........................................5图6：长三角单日成交7天移动平均（万㎡）..................................................6图7：华南单日成交7天移动平均（万㎡）....................................................6图8：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡）...............................................6图9：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡）...............................................6图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）...............................................6图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡）...............................................6图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）...............................................7图13：30城商品房累计成交面积同比，2023...................................................7图14：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023.............................................7图15：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023.............................................7图16：历年样本7城二手住宅累计成交面积（万㎡）...........................................7图17：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比...............................................7图18：历年100大中城市住宅类用地累计成交面积（万㎡）.....................................8图19：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比..........................................8图20：上期报告发布至今主流地产股涨幅.....................................................8图21：地产板块PE变化....................................................................8图22：上期报告发布至今各板块涨幅.........................................................9错误！未找到图形项目表。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4行业：销售弱复苏态势不变前四月统计局销售数据向好2023年1-4月，商品房销售额39750亿元，同比+8.8%，增幅较2023年1-3月扩大4.7个百分点；商品房销售面积37636万平方米，同比-0.4%，降幅较2023年1-3月收窄1.4个百分点。由于商品房除商品住宅以外还包括办公楼和商业营业用房，后两者不论是销售额还是销售面积在2023年1-4月均有超10%的同比跌幅；而商品住宅销售额同比+11.8%，销售面积同比+2.7%，实际恢复速度比商品房整体快。我们认为，以居住为核心需求的购房者信心正在修复。2023年4月单月，商品房销售额9205亿元，销售面积7690万平方米，销售均价1.2万元/㎡，虽然由于报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速，但对比近三年的单月绝对值，可观察到4月单月销售面积几乎是历史最低水平，而销售均价则创下历史最高水平。我们认为，主要是因为商品房销售结构出现了比较大的调整。一方面，去年上海等东部主要城市受疫情影响，商品房销售受阻，今年全面恢复。2023年4月，东部地区商品房销售面积占全国比重为48%，而去年同期占比仅为38%。东部地区4月销售均价1.6万元/㎡远高于其他地区，因此占比提升也拉高了全国4月销售均价。另一方面，城市间分化愈发明显，一二线核心城市商品房销售仍能保持不错水平，但一二线远郊地区以及多数三四线城市销售复苏依旧缓慢，这种差异扩大也导致销售均价结构性提升。图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5图3：商品房单月