房地产行业5月周报：销售预期回落

本周行情 本周申万房地产板块指数下降3.48%,沪深300指数下降2.37%，板块跑输大市1.11pct，在申万一级行业中排名第28。从个股表现看，本周A股重点关注的滨江集团跌幅超过5%；港股关注的龙湖集团和中国金茂跌幅超过15%。 行业动向 宏观政策方面，住建部发布关于加快排查整改燃气橡胶软管安全隐患的通知，督促燃气经营企业切实落实入户安检责任。 土地方面，合肥、苏州、杭州、南昌、深圳和无锡进行了土地交易，苏州挂牌12宗地块，杭州挂牌9宗地块，深圳挂牌10宗地块。 市场表现 土地市场溢价率仍居于高位。5月15日-5月21日，100大中城市合计土地成交建面2475万平米，同比下降23.47%，环比下降18.45%；5月22日-5月28日，100大中城市土地成交楼面均价为1235元/平米，同比上升29.26%，环比下降19.85%；成交溢价率是4%，同比上涨1个p Ct ，环比下降2个p Ct 。 商品房市场延续修复行情。5月15日-5月21日，30大中城市商品房成交面积316.30万平方米，同比大幅上涨51.69%；环比上升8.10%。 二手房销售均价略微走低。4月二手房挂牌价格指数182.42；二手房挂牌数量指数67.15；一线城市二手房平均销售价格为54,813.00元/平米，同比下降5.98%；二线城市二手房平均销售价格为15,989.67元/平米，同比下降6.97%。 重点公司公告 雅乐居发布融资公告，雅居乐获得由金额分别为52.57亿港元及4719.13万美元两部分组成的定期贷款融资，期限为19个月。 金科股份发布公告表示，其股东金科控股指定的增持主体重庆财聚投资有限公司通过集中竞价交易方式增持公司股份1162.91万股。 京投发展发布公告称京投公司累计增持京投发展A股股份740.78万股。 投资建议 我们认为一季度市场处于温和修复阶段，本轮商品房市场热度延续，土地市场活跃度亦有所回升；若后续叠加供需两端政策发力，居民预期有望恢复。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。 风险提示 政策提振不及预期；竣工情况不及预期 1本周行情及政策回顾 1.1本周行情 本周申万房地产板块指数下降3.48%,沪深300指数下降2.37%，板块跑输大市1.11pct，在申万一级行业中排名第28。 图1：行业走势图 图2：本周申万一级行业涨跌幅 1.2个股表现 从个股表现看，本周A股重点关注的8家房企全部实现下跌，滨江集团跌幅超过5%；港股关注的7家企业全部实现下跌，6家企业跌幅超过5%，其中龙湖集团和中国金茂跌幅超过15%。 图3：A股重点关注房企表现 图4：港股重点关注房企表现 1.3本周政策要闻 图表5：行业政策要闻 2地产数据监测 2.1土地市场 土地成交规模方面，5月15日-5月21日，100大中城市合计土地成交建面2475万平米，同比下降23.47%，环比下降18.45%。本周一线城市土地成交建面186.8万米，同比下降57.65%；二线城市土地成交建面843.8万米，同比下降21.73%；从成交看，二线城市土地市场更为活跃。 图6：100大中城市土地成交建面（万平米） 资料来源：国联证券研究所 图7：百城中一线城市土地成交建面及同比（万平米） 图8：百城中二线城市土地成交建面及同比（万平米） 土地成交价格方面，5月22日-5月28日，100大中城市土地成交楼面均价为1235元/平米，同比上升29.26%，环比下降19.85%；成交溢价率是4%，同比上涨1个pct，环比下降2个pct。百城中一线城市土地成交均价为971.60元/平米，同比上升16.58%；二线城市土地成交均价为2063.10元/平米，同比上升67.25%。整体供应情况相对萎靡。在成交方面，受到三四线城市成交疲软的拖累，整体成交规模较2022年有所回落。尽管市场分化明显，但部分核心城市政府拿出的相对优质地块引发了开发商的积极竞拍，推高了市场的整体热度。总体而言，5月土地市场成交出现回落，且城市之间的冷热不均持续加大。但是，随着销售市场的不断回暖，土地市场的热度已由部分核心一二线城市扩散至部分二线城市，一些地块仍然保持较高热度。因此，整体来看，虽然土地市场成交回落，但随着销售市场的恢复，土地市场的好转仍然是可以期待的。 图9：100大中城市土地成交楼面均价（元/平米） 资料来源：国联证券研究所 图10：一线城市土地成交楼面价及同比 图11：二线城市土地成交楼面价及同比 2.2商品房市场 商品房市场本轮修复行情热情持续。5月15日-5月21日，30大中城市商品房成交面积316.30万平方米，同比大幅上涨51.69%；环比上升8.10%。其中，一线城市商品房成交面积99.30万平方米，同比大幅上涨67.80%，二线城市商品房成交面积167.6万平方米，同比大幅上涨50.74%。 图12：100大中城市商品房成交面积 图13：一线城市商品房成交面积 图14：二线城市商品房成交面积 二手房指数方面，2023年4月，二手房挂牌价格指数182.42，其中一线/二线/三线城市二手房挂牌价格指数分别为229.96/176.05/164.37；二手房挂牌数量指数67.15,其中一线/二线/三线城市二手房挂牌数量指数分别为36.67/60.53/103.40。从长期看，随着新房供应量的增加，市场供需关系会发生变化。若购房者更倾向于购买新房，这可能导致二手房市场的交易量下降。同时，二手房市场也可能因为竞争加剧而面临更大的价格压力。由于目前房地产市场调控政策的持续，一些购房者可能更倾向于购买二手房，以规避政策风险，这可能导致二手房市场存在价格波动滞后的情况，可能需要一定时间的累积和传导。 图15：二手房挂牌价指数 图16：二手房挂牌量指数 3重点房企表现 图表17：5月22日-5月28日重点公司公告 4风险提示 政策提振不及预期 竣工情况不及预期