本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 宏观调研系列之四 当前二手房的现状 2023年05月25日 全国楼市经历2-3月“小阳春”后，4月以来新建住宅和二手住宅成交量季节性回调。部分城市二手房挂牌量增长速率较快，挂牌价指数连续走低。中国二手房市场目前到底发生了怎样的变化？ 我们调研两大板块二手房市场，上海以及环沪经济带城市（杭州、苏州、太仓）以及中部长江经济带城市（武汉、宜昌、枝江、长阳），以期反映更多二手房市场现实。 ➢ 2-3月楼市“小阳春”过后二手住宅市场成交转淡。 实地调研的意义在于我们能够更加清晰获知细节线索和现实逻辑。调研现实反馈今年2-3月楼市“小阳春”之后，二手房成交转淡，与高频数据反馈信息一致。4月以来二手房成交转淡过程中有三点特征值得关注。 （一）前期积压需求集中释放后，二手房买卖双方价格博弈加剧。4月以后刚需购房阶段性退坡，然而二手房供应保持稳定，供需双方价格博弈加剧，成交周期拉长。 （二）非一线城市二手房普遍面临新房供应带来的二手房价格压制。新房价格主动或被动限价，压制了二手房价上涨空间。 （三）一线城市二手房偏稳健，整体成交价仍小幅增长。成交量回落背景下，一线城市二手住宅成交价格仍维持一定韧性，这与4月统计局公布的一线城市二手住宅指数趋势保持一致。 ➢ 二手住宅市场分化格局下的三点具体演绎。 当前二手住宅市场分化的格局分化，综合不同地区和不同板块的量价表现，我们可以总结得到三大特征。 第一，热门城市优于非热门城市，沿海经济带优于中部经济带。城市分化背后仍然是区域经济分化以及当地居民财力分化（居民手中持有储蓄）。 第二，不同品质住宅板块分化加剧。综合不同城市及板块调研信息，我们得到由强及弱排序：豪宅>大面积改善型住宅>刚需住房>小面积改善型住宅。 第三，价格抗跌的住宅板块内部也呈现一定程度分化。豪宅以及”大刚改”住宅价格比较抗跌，即便如此，这些二手住宅内部仍产生一定分化，分化主要取决于房龄、楼层、景观、物业水平等因素。 ➢ 相较于其他类型住宅，此次调研显示“小刚改”住宅价格更为弱势。 我们认为小刚改价格相对偏弱主要三点因素有关。 一是，居民收入预期的不稳定性。以杭州某曾经热门的板块为例，大厂效应退潮后该区域从去年下半年开始出现普遍降价。 二是，产业布局调整带来相关就业压力。去年至今，长三角陆续有代工工厂将部分产线调整，这一点在宏观数据上有同步印证。我们调研发现，受产业调整影响，苏州工业园区相关板块的购房和租房市场皆受负面影响。 三是，稀缺性但前期投机氛围浓厚的住宅区域退热。典型板块有上海大虹桥等。 ➢ 当前二手房挂牌看似放量背后的“虚”与“实”。 2-3月“小阳春”过后，媒体对于城市二手房挂牌抛压渲染较多。实地调研之后，我们发现市场对当前真实二手房挂牌格局存有两点认知偏差。 （一）二手房挂牌新增并未大幅增加，事实上供给相对稳定。局部板块挂牌量看似异增，主因多处挂牌、应对成交周期拉长而提前挂牌等，真实二手房供给并未激增。 （二）二手房挂牌动机趋于多元化，这些挂牌反映出当下地产若干新现象。例如本地改善性需求和异地改善型需求仍偏强韧，相关挂牌背后都有置换并追求更高改善型住房的影子。此外，当下宏观环境增大就业压力，变现需求对应二手挂牌较往年增加。 综上，当下实际有效挂牌量未如预期严峻。只因各种原因挂牌数量“表象”扩大。 风险提示：调研数量与范围有限、地产调控政策超预期。 [Table_Author] 分析师 周君芝 执业证书： S0100521100008 电话： 15601683648 邮箱： zhoujunzhi@mszq.com 研究助理 陈怡 执业证书： S0100122120020 电话： 13817480407 邮箱： chenyi@mszq.com 相关研究 1.宏观专题研究：“天量”信贷缘何难推投资高增？-2023/05/23 2.全球大类资产跟踪周报：成长板块强势回归-2023/05/22 3.流动性跟踪周报：又见人民币汇率破7-2023/05/21 4.2023年4月财政数据点评：财政的“疲惫感”-2023/05/19 5.海外专题研究：美国债务上限蕴含的投资机会-2023/05/19 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 引言 ............................................................................................................................................................................ 3 1 楼市“小阳春”过后二手住宅市场成交转淡 .................................................................................................................. 3 2 二手住宅市场分化格局的演绎 ................................................................................................................................... 4 3 当前二手房挂牌看似放量背后的“虚”与“实” ............................................................................................................... 7 4 风险提示 .................................................................................................................................................................. 9 插图目录 .................................................................................................................................................................. 10 cUvZoYfWxUqU7N9R6MtRpPoMmPiNmMrMlOtRrMaQrQrMuOtQsMMYsOoM宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 引言 全国楼市经历2-3月“小阳春”后，4月以来新建住宅和二手住宅成交量季节性回调。 部分城市二手房挂牌量增长速率较快，挂牌价指数连续走低。有关中国存量房地产过剩担忧随之而起。 我们在上海以及环沪经济带城市（杭州、苏州、太仓）以及中部长江经济带城市（武汉、宜昌、枝江、长阳）进行专项调研。 我们尝试从实地调研的一线视角观察当下商品住宅成交回落原因，并尝试解开当前存量房市场面临怎样的结构分化。 1 楼市“小阳春”过后二手住宅市场成交转淡 春节“小阳春”过后，4-5月新房销售和二手房销售总量数据转弱，成交价承压。我们在环沪经济带以及中部长江经济带城市的不同住宅板块的调研反馈，基本与之前高频数据反馈结果一致。 实地调研的意义在于我们能够更加清晰获知细节线索和现实逻辑。 调研信息反馈当下存量商品住宅正在经历的现状，总结起来有如下几点特征。 第一，积压需求集中释放后，业主和购房者博弈加剧。 据调研反馈，进入4月之后，刚需购房阶段性退坡，叠加存量房供应稳步增长，二手房成交周期普遍拉长，供需双方在成交价方面博弈加剧。 第二，非一线城市二手房普遍面临新房供应带来的二手房价格压制。 和高频数据较为吻合，4月之后成交量回落，二手房成交价出现松动；一线和非一线城市表现分化，非一线城市跌价幅度更为显著。 一来，强二线城市由于限价政策造成了新房和二手房存在较大套利空间，新房供给较为充足，新房推盘对二手住房价格上涨造成明显压制。类似情况在调研杭州、苏州等地区反馈比较充分。 二来，普通二三线城市新房和二手房倒挂情况不多见，但新推盘出现新房价格直降和赠送车位、家具等优惠情况。新房实际成交价下调，对当地二手房市场价格也形成压制。类似情况在武汉、苏州、太仓等地也有相应充分反馈。 第三，一线城市二手房偏稳健，整体成交价仍小幅增长。 成交量回落背景下，调研样本中上海的住宅成交价格仍维持一定韧性，这和 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 4月统计局公布的一线城市二手住宅指数的趋势一致。 以我们调研的上海长宁某刚改小区为例，4月之后成交量显著回落，但依据链家内网实际成交价信息，整体价格较2021年成交价仍录得小幅正增。 图1：30大中城市房地产成交面积（万平方米） 图2：九大城市二手商品房成交面积（平方米） 资料来源：wind，民生证券研究院 资料来源：wind，民生证券研究院 注：九大代表城市分别选取：北京、深圳、杭州、成都、南京、青岛、苏州、东莞、佛山 图3：2023年3-4月各梯队城市新建及二手住宅价格环比涨跌数据 资料来源：wind，国家统计局，民生证券研究院 2 二手住宅市场分化格局的演绎 当前二手住宅市场分化的格局极致演绎，综合不同地区和不同板块的量价表现，我们得到几点核心结论： 第一， 热门城市二手住宅市场仍保持相对强势。 0204060801002023-012023-032023-052023-072023-092023-1120192020202120222023050000100000150000200000250000300000350000010203040506070809101112201920202021202220230.00.10.20.30.40.50.60.7一线二线三四线一线二线三四线新建住宅二手住宅4月3月（%） 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 参考二手住宅成交量价、以及调研反馈的新房中签率情况，不同城市的楼市表现呈现一定梯度：上海>杭州>苏州>太仓~武汉。 据中指的项目成交价量数据，上海4月份二手住宅成交量环比回落，而平均成交价仍微增。相较之下，非热门城市，例如苏州以及武汉，二手住宅平均成交价已经回落至去年Q4的水平。 我们调研过程中发现，昆山、太仓、长江经济带沿线城市的新房优惠力度较大。相对而言，苏州热门板块仍维持较低的新房中签率，楼市表现相对健康。 城市分化背后仍然是区域经济的分化，环沪经济带城市群整体表现优于中部经济带城市。 如我们在之前的研究报告《地产大分化时代已来》中提及，东部地区房地产市场大概率受益于两方面因素保持相对优势，一是偏低的地产库存，二是偏多配超额储蓄。 图4：调研城市二手商品住宅价量表现 城市 指标 2023年04月 2023年03月 2023年02月 2023年01月 2022年12月 2022年11月 上海 销售价格(元/㎡) 62851 61665 59818 59915 59189 56396 上海 销售面积(万㎡) 129.55 178.8 143.9 60.94 89.43 110.8 苏州 销售价格(元/㎡) 27769 28186 28214 27396 27717 28330 苏州 销售面积(万㎡) 75.79 79.97 39.75 40.6 39.8 49.31 武汉 销售价格(元/㎡) 16477 17154 16259 1