4月销售复苏动能衰退，保交付支撑竣工数据高增

投资要点 5月30城新房同比+27%，环比4月同期-2%；13城二手房累计同比+63%，环比4月同期-9%。5月30城新房累计成交面积743万方，同比+27%，环比4月同期-2%；全年累计同比+13%。其中，一线城市5月累计成交170万方，同比+87%，环比4月同期-11%，全年累计同比+32%。二线城市5月累计成交428万方，同比+22%，环比4月同期+8%；全年累计同比+6%。三线城市5月累计成交145万方，同比+1%，环比4月同期-14%；全年累计同比+17%。 5月13城二手房累计成交面积524万方，同比+63%，环比4月同期-9%；全年累计同比+54%。除需求不足外，供应或成为制约修复的约束之一，据CRIC调研，5月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1355万平方米，较4月环比下降14%，同比增长9%，预计5月成交环比或仍有小幅下降。 4月销售环比下降，市场复苏动能衰退。2023年1-4月商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，降幅较1-3月收窄1.4个百分点，商品房销售额39750亿元，增长8.8%，较1-3月扩大4.7个百分点。单月来看，2023年4月商品房销售面积7690万平方米，同比增长5.5%，环比大跌48%，商品房销售金额9205亿元，同比增长28%，环比下降39%。4月未能延续2月、3月的“小阳春”行情，前期积累的刚需需求释放完毕，当前市场复苏动能衰退。 各区域中，东部地区市场恢复较好，1-4月商品房销售面积和销售额分别同比增长5.5%和15.7%，中部和西部地区销售面积累计同比仍下降。 竣工持续保持高增，新开工依旧萎靡。房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%。房屋竣工面积23678万平方米，增长18.8%。竣工持续保持高增长，竣工累计增速较1-3月提升4.1个百分点，据百年建筑网调研全国各地1114个保交楼项目交付情况，5月保交楼已交付比例为34%，较3月上升11个百分点。但房企开工意愿仍然较低，新开工依旧萎靡，连续两个月降幅扩大，降幅较上月扩大2个百分点。1-4月全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%，降幅较1-3月份扩大0.4个百分点，且连续两个月下跌。一方面是受到新开工低迷的拖累，另一方面，土地市场尚未修复，成交量仍处在较低水平。 到位资金增速提升，销售回款边际修复。2023年1-4月到位资金增速为-6.4%，降幅较1-3月收窄2.6个百分点。其中国内贷款、自筹资金仍为负增长，分别同比-10.0%和-19.4%，定金及预收款、个人按揭贷款同比增长4.0%和2.5%，增速分别较1-3月提升6.8和5.4个百分点，主要是随着销售好转回款呈现修复。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 5月30城新房同比+27%，环比4月同期-2%，13城二手房累计同比+63%，环比4月同期-9%。5月30城新房累计成交面积743万方，同比+27%，环比4月同期-2%；全年累计同比+13%。其中，一线城市5月累计成交170万方，同比+87%，环比4月同期-11%，全年累计同比+32%。二线城市5月累计成交428万方，同比+22%，环比4月同期+8%； 全年累计同比+6%。三线城市5月累计成交145万方，同比+1%，环比4月同期-14%；全年累计同比+17%。5月13城二手房累计成交面积524万方，同比+63%，环比4月同期-9%； 全年累计同比+54%。除需求不足外，供应或成为制约修复的约束之一，据CRIC调研，5月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1355万平方米，较4月环比下降14%，同比增长9%，预计5月成交环比或仍有小幅下降。 图1：30大中城市商品房成交面积（万方，MA7） 图2：13城二手房成交面积（万方，MA7） 4月销售环比下降，市场复苏动能衰退。2023年1-4月商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，降幅较1-3月收窄1.4个百分点，商品房销售额39750亿元，增长8.8%，较1-3月扩大4.7个百分点。单月来看，2023年4月商品房销售面积7690万平方米，同比增长5.5%，环比大跌48%，商品房销售金额9205亿元，同比增长28%，环比下降39%（统计局公布的销售累计同比增速经过基数调整，单月增速为调整基数后测算）。4月未能延续2月、3月的“小阳春”行情，前期积累的刚需需求释放完毕，当前市场复苏动能衰退。各区域中，东部地区市场恢复较好，1-4月商品房销售面积和销售额分别同比增长5.5%和15.7%，中部和西部地区销售面积累计同比仍下降。 图3：4月销售面积单月同比+5% 图4：4月销售金额同比+28% 竣工持续保持高增，新开工依旧萎靡。房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%。 房屋竣工面积23678万平方米，增长18.8%。保交付支持下竣工持续保持高增长，竣工累计增速较1-3月提升4.1个百分点。据百年建筑网调研全国各地1114个保交楼项目交付情况，5月保交楼已交付比例为34%，较3月上升11个百分点。但房企开工意愿仍然较低，新开工依旧萎靡，连续两个月降幅扩大，降幅较上月扩大2个百分点。1-4月全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%，降幅较1-3月份扩大0.4个百分点，且连续两个月下跌。 一方面是受到新开工低迷的拖累，另一方面，土地市场尚未修复，成交量仍处在较低水平。 到位资金增速提升，销售回款呈现修复。2023年1-4月到位资金增速为-6.4%，降幅较1-3月收窄2.6个百分点。其中国内贷款、自筹资金仍为负增长，分别同比-10.0%和-19.4%，定金及预收款、个人按揭贷款同比增长4.0%和2.5%，增速分别较1-3月提升6.8和5.4个百分点，主要是随着销售好转回款呈现修复。 图5：1-4月开发投资额累计同比-6.2% 图6：1-4月新开工面积累计同比-21.2% 图7：1-4月竣工面积累计同比+18.8% 图8：1-4月到位资金累计同比-6.4% 2市场回顾 上周上证指数上涨0.34%、沪深300指数上涨0.17%，创业板指上涨1.16%，万得全A上周交易额4.32万亿，环比下跌15.77%。从板块表现来看，电子、国防军工、机械设备、通信、医药生物等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌了3.96%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌11.22%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。 上周申万地产板块交易额470.42亿，环比下跌34.35%。 图9：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图10：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周华丽家族、世荣兆业、万业企业等个股涨幅显著。新华联、奥园美谷、阳光城等个股跌幅显著。 图11：上周华丽家族、世荣兆业、万业企业等个股涨幅显著 图12：上周新华联、奥园美谷、阳光城等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、华丽家族等排在行业前列，成交额均超过了26亿。其中万科A和保利地产交易额合计68.97亿，占板块交易额比重为13.19%，万科A和保利地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，电子城、中润资源、铁岭新城等涨幅居前，上涨个股个数占比31.82%。年初以来，新华联、中天金融、奥园美谷等个股跌幅居前。 图13：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图14：年初以来申万地产上涨个股占比为37.12% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周仅有2只股票上涨，为华南城和上实城市开发，而合景泰富集团、天誉置业、正荣地产等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、上海实业控股、中国海外宏洋集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、龙湖集团、中国海外发展和华润置地均超过10亿（人民币）。 图15：上周表现强势的港股通内房股 图16：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有建业新生活、金融街物业和招商积余3只股票上涨，而正荣服务、融创服务控股、合景悠活等个股跌幅靠前。年初以来，滨江服务、招商积余、建业新生活等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到14.31亿（人民币），其余股票成交额均在3.5亿元以下。 图17：上周表现强势的物业股 图18：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 5与15日，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，截至5月15日深圳共有52397套有效二手房源在售，较上周增加555套。（证券时报网） 5月16日，国家统计局公布，1—4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%（按可比口径计算）；其中，住宅投资27072亿元，下降4.9%。房地产开发企业房屋施工面积771271万平方米，同比下降5.6%；其中，住宅施工面积542968万平方米，下降5.9%；房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%；住宅新开工面积22900万平方米，下降20.6%；房屋竣工面积23678万平方米，增长18.8%；住宅竣工面积17396万平方米，增长19.2%。4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.78。（澎湃新闻） 5月16日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，1-4月份，全国商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，降幅比1-3月份收窄1.4个百分点。 销售额39750亿元，增长8.8%，增速比1-3月份加快4.7个百分点。其中，1-4月份全国住宅销售面积增长2.7%，住宅销售额增长11.8%，均有所加快。从区域看，京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。从价格看，3月份已经发布的70个大中城市住宅销售价格，环比整体呈上涨态势，其中一线城市受购买力较强、需求相对稳定等因素影响，房价走势整体上强于二三线城市。新建商品住宅销售价格走势整体强于二手住宅。（澎湃新闻） 5月16日，国家统计局发布数据，1-4月份，房地产开发企业到位资金45155亿元，同比下降6.4%。其中，国内贷款6144亿元，下降10.0%；利用外资12亿元，下降69.6%； 自筹资金12965亿元，下降19.4%；定金及预收款15925亿元，增长4.0%；个人按揭贷款8222亿元，增长2.5%。（新京报） 5月17日，郑州市自然资源和规划局、郑州市自然资源和规划局经开分局公告称，决定以网上挂牌方式出让郑政经开出〔2023〕8号（网）地块的国有建设用地使用权，该地块位于经开第四大街以东、经南六路以南，涉及土地面积21766.79平方米。（大河财立方） 5月17日，国家统计局公布数据显示，4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有62个和36个，比上月分别减少2个和21个，二手住宅减少个数较多。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有22个和9个，比上月分别增加4个和1个。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点。（新京报） 5月18日，中指研究院发布的《2023中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，2022年房地产上市公司总资产规模出现负增长。其中，行业缩表主要源自民营房企缩表，央企资产规模保持稳定，地方国企逆势扩张。（中国新闻网） 5月19日，海南省住房公积金管理局拟在全省范围内开展二手房“带押过户”住房公积金贷款业务，为此起草了《关于开展二手房“带押过户”住房公积金贷款业务的通知（征求意见稿）》，现面向社会