行业周报：五一期间新房成交不及预期，多地放宽公积金政策

核心观点：五一期间新房成交不及预期，多地放宽公积金政策 五一期间，我们跟踪的64城新房成交面积自三月以来单周同比首次下降，23城二手房单周同比增速走低，销售市场回暖节奏放缓，总体成交不及预期，二季度小阳春持续性有待观察。4月底以来，上海、广州、苏州、宁波和南昌等地陆续放宽公积金贷款政策，我们认为在稳预期和防风险前提下，短期内各地政策仍有优化空间。北京两地块土拍热度依然高企，但武汉和青岛土拍均为底价成交，城市间投资热度分化明显。我们认为新房市场复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：渤海银行下调活期存款利率，多地公积金政策放松 中央层面：渤海银行发布公告称，自2023年5月5日起调整人民币存款挂牌利率，活期存款利率由0.35%调整为0.25%；三个月、半年、一年期整存整取利率均下调10个基点至1.33%、1.59%、1.85%；二年期、五年期整存整取利率均下调25个基点至2.40%、2.95%；三年期整存整取由3.25%调整为2.95%。 地方层面：上海符合规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额的基础上可上浮20%。苏州大市多孩家庭首房首贷公积金额度可上浮30%。宁波支持银行机构在风险可控前提下，放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求。 市场端：新房成交同比微降，武汉一批次土拍均底价成交 销售端：2023年第18周，全国64城商品住宅成交面积207万平米，同比下降1%，环比下降50%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达6768万平米，累计同比增加3%。全国23城二手房成交面积为84万平米，同比增速17%，前值57%；年初至今累计成交面积3177万平米，同比增速66%，前值68%。 投资端：2023年第18周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2686万平方米，成交土地规划建筑面积1729万平方米，同比下降56%，成交溢价率为5.5%。 北京2宗宅地均封顶成交，揽金64.7亿，吸引了近30家房企参与报名，中国铁建&华润置地联合体摇号获取1宗地块。武汉一批次3宗宅地最终1宗溢价、2宗底价成交，收金22.86亿，武汉城建&招商蛇口获取1宗地块。青岛6宗涉宅用地全部底价出让，揽金20.62亿，中国金茂&青岛世园获取2宗地块。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第18周，信用债发行25亿元，同比减少35%，环比减少84%；信用债累计同比发行1787.1亿元，同比增长1%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、渤海银行下调活期存款利率，多地公积金政策放松 中央层面：（1）中央财经委员会：二十届中央财经委员会第一次会议召开，会议强调做好新一届中央财经委员会工作，研究加快建设现代化产业体系问题，研究以人口高质量发展支撑中国式现代化问题。（2）渤海银行：发布公告称，自2023年5月5日起调整人民币存款挂牌利率，具体情况如下：活期存款利率由0.35%调整为0.25%；三个月、半年、一年期整存整取利率均下调10个基点至1.33%、1.59%、1.85%；二年期、五年期整存整取利率均下调25个基点至2.40%、2.95%；三年期整存整取由3.25%调整为2.95%，下调了30个基点。 地方层面：（1）上海：符合规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额的基础上可上浮20%。缴交补充住房公积金的，最高贷款限额个人增加12万元，家庭增加24万。（2）苏州：大市范围内（不包括工业园区）公积金贷款政策调整：多孩家庭首房首贷额度可上浮30%，首套贷款提升至账户余额的15倍（原为10倍）； 第二次办理住房公积金贷款按公积金余额的10倍（原为6倍）。（3）江西：购买中心城区范围内二手住房，首套房首付最低比例20%，二套房首付最低30%；首套房商贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；给予买受方100元/㎡补贴；售卖方本人、配偶或其子女在年内再购房，给予100元/㎡（按二手住房交易面积）一次性补贴；公积金贷款额度提升至40-60万元。（4）宁波：推广二手房按揭贷款“带押过户”模式，支持银行机构在风险可控前提下，放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求。（5）南昌：停止向全市范围内房地产开发企业收取住房公积金贷款担保保证金；租房提取住房公积金额度由每月1500元调增至每月1800元，单身职工减半执行。（6）合肥：自5月23日起，缴存职工购买合肥市（含四县一市）新建商品住房的，可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款，提取额度不得超过购买新建商品住房的首付款金额。（7）惠州：惠州惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%。 表1：渤海银行下调活期存款利率，多地公积金政策放松 2、销售端：新房成交同比微降，二手房成交持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比环比下降 根据房管局数据，2023年第18周，全国64城商品住宅成交面积207万平米，同比下降1%，环比下降50%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达6768万平米，累计同比增加3%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第18周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2023年第18周64大中城市中一线城市成交面积同比增长环比下降 图5：2023年第18周64大中城市中二线城市成交面积同比增长环比下降 图6：2023年第18周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降 根据房管局数据，2023年第18周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速3%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为25%、9%、-28%，年初至今累计增速27%、8%、-15%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、23城二手房成交同比持续增长 2023年第18周，全国23城二手房成交面积为84万平米，同比增速17%，前值57%；年初至今累计成交面积3177万平米，同比增速66%，前值68%。 图8：23城二手房成交单周同比持续增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比下降，武汉一批次土拍收官 2023年第18周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2686万平方米，成交土地规划建筑面积1729万平方米，同比下降56%，成交溢价率为5.5%。一线城市成交土地规划建筑面积73万平方米，同比下降31%；二线城市成交土地规划建筑面积696万平方米，同比下降56%；三线城市成交土地规划建筑面积960万平方米，同比下降56%。北京2宗宅地均封顶成交，揽金64.7亿，吸引了近30家房企参与报名，中国铁建&华润置地联合体摇号获取1宗地块。武汉一批次3宗宅地最终1宗溢价、2宗底价成交，收金22.86亿，武汉城建&招商蛇口获取1宗地块。青岛6宗涉宅用地全部底价出让，揽金20.62亿，中国金茂&青岛世园获取2宗地块。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比微降 4、融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第18周，信用债发行25亿元，同比减少35%，环比减少84%；信用债累计同比发行1787.1亿元，同比增长1%；海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年5月4-5日，下同）房地产指数上涨2.85%，沪深300指数下跌0.3%，相对收益为3.15%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第4位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：上实发展、浦东金桥、荣安地产、华夏幸福、沙河股份，涨跌幅排名后5位的个股分别为嘉凯城、数源科技、蓝光发展、广汇物流、美好置业。 图15：本周房地产指数上涨2.85%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中上实发展、浦东金桥、荣安地产涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中嘉凯城、数源科技、蓝光发展跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 五一期间，我们跟踪的64城新房成交面积自三月以来单周同比首次下降，23城二手房单周同比增速走低，销售市场回暖节奏放缓，总体成交不及预期，二季度小阳春持续性有待观察。4月底以来，上海、广州、苏州、宁波和南昌等地陆续放宽公积金贷款政策，我们认为在稳预期和防风险前提下，短期内各地政策仍有优化空间。北京两地块土拍热度依然高企，但武汉和青岛土拍均为底价成交，城市间投资热度分化明显。我们认为新房市场复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。