房地产行业深度研究：业绩短期承压，未来轻装上阵

房地产行业深度研究报告摘要

业绩表现与企业分化

• 整体表现：2022年，房地产行业整体营收利润呈现下滑趋势，企业间表现分化明显。58家样本房企中，央国企的营收和利润相对稳定，而民企业绩大幅下滑。

• 营收与利润：58家样本房企2022年合计营收54,920亿元，同比下降8.3%；归母净利润总计-684亿元，同比减少130%。其中，央国企营收同比下降1.5%，而民企业绩则大幅下滑20.9%。

毛利率与销管费率

• 毛利率：2022年，样本房企整体毛利率为14.4%，较2021年下降3.7个百分点。央国企毛利率18.6%，而民营房企仅10.5%，央国企毛利率首次超过民营。

• 销管费率：整体销管费率为5.3%，较2021年降低0.4个百分点。央国企销管费率平均4.5%，较去年下降0.1个百分点；民企平均7.3%，下降0.4个百分点。

资产减值与未来展望

• 资产减值：2021-2022年间，房企因市场快速下行，计提资产减值，A股房企资产减值损失从824亿元增至1192亿元，同比增长45%。

• 轻装上阵：随着市场逐步企稳，企业通过计提资产减值，为后续的业绩释放奠定了基础，减轻了未来的业绩压力。

经营业态与发展趋势

• 销售与投资：销售端，2023年一季度市场持续复苏，销售金额同比增长4.1%。投资端，土地成交量虽缩，但投资热度回升，成交溢价率连续增长，反映市场信心增强。

• 资产与负债：资产质量与债务结构成为未来竞争的关键。头部央国企和改善型房企的资产流动性更强，负债结构更优。

投资建议

• 稳健选择：推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等，预期可实现规模和业绩双增长，ROE有望提升。

• 风险提示：宽松政策效果有限、三四线城市恢复缓慢、多家房企面临债务违约风险。

结论

当前房地产行业面临挑战，但央国企和改善型房企展现出更强的韧性。随着销售复苏、投资回暖和资产质量优化，预计未来行业将逐渐步入正轨，特别是具备竞争优势的房企，有望实现业绩的持续增长。然而，行业仍面临多重不确定性，需密切关注政策环境变化和企业财务状况。