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招商积余（001914.SZ）首次覆盖报告
行业回归本源 注重多元发展
在当前物企规模增速放缓、盈利承压的大环境下，行业正在回归服务本质，重视可持续发展。央国企因其较强的内生增长能力，在此背景下表现出更强的韧性和稳定性，盈利能力显著增强，甚至超越民营物业企业。
非住市场 大有可为
相较于住宅物业，非住业态拥有更高的物业费单价、收缴率、更多元的服务需求和更广阔的市场空间。近年来，非住业态成为多数物业企业的重点发展方向。数据显示，非住业态的拓展比例持续高于住宅物业，特别是在2022年，非住业态在物业板块外拓项目中的占比高达71.5%，远超住宅物业。
百年积余再启航 两大国资共添翼
招商积余作为招商局集团与航空工业集团旗下的物业公司，享有两大国有的强大支持。通过2019年招商蛇口收购中航善达，实现了招商物业和中航物业的整合，进一步增强了公司的实力和市场竞争力。
蛇口全面助力
招商蛇口的全面助力对招商积余的发展起到了关键作用。其销售额与销售面积的持续增长，以及拿地活动的积极表现，为招商积余的规模提升和业务转型奠定了坚实基础。特别是在2023年的前三个季度，招商蛇口的拿地强度处于较高水平，为招商积余提供了充足的土地储备。
逆风局中彰显定力
在面对市场挑战时，招商积余展现出了强大的抗风险能力：
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基础物业管理：管理面积稳步增长，得益于强大的股东支持和内外兼修的战略布局。内生增长与外拓并购并举，尤其是在非住市场的领先优势，进一步推动了面积的增长。
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平台增值服务：作为公司发展的重点方向，平台增值服务实现了显著增长，营业收入同比增长116.91%，销售额达到12.4亿元，展现出强劲的增长势头。
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专业增值服务：细分市场多点开花，业务收入稳中有升，2022年专业增值服务收入达到18.7亿元，同比增长1.65%。
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资产管理业务：虽然面临轻重资产剥离带来的挑战，但公司商业运营收入保持了较高的增速，未来该业务预计仍将保持稳定。
财务分析
- 营业收入：稳定增长态势，2022年受租金减免等因素影响，短期承压，但长期看仍有提升空间。
- 营业成本：大幅上升，对利润端形成压力，需关注成本控制措施的效果。
- 毛利率：虽略有下降，但仍保持稳定，显示公司良好的成本控制能力和业务结构优化潜力。
- 期间费用率：呈现下行趋势，表明公司管理效率的提升。
- 归母净利润：稳健增长，扣除减租影响后，同比增长显著。
- 财务指标：总资产、负债、权益等财务指标健康，显示出良好的财务状况和偿债能力。
盈利预测与估值
- 基本假设条件：基于行业发展趋势、公司战略规划和市场环境变化，进行盈利预测。
- 盈利预测：预计未来几年营业收入、归母净利润等指标将保持稳健增长，具体数值见财务指标预测部分。
- 估值及投资建议：根据盈利预测结果和行业比较，给予“买入”评级，认为公司具备良好的成长性和投资价值。
风险提示
- 预测偏差风险：市场环境、政策变动等可能影响实际业绩与预测结果的差异。
- 外拓不及预期：市场竞争加剧、拓展策略效果不达预期。
- 轻重资产剥离风险：资产结构调整过程中可能遇到的挑战。
- 成本持续上行风险：原材料、人力等成本上涨影响盈利能力。
- 降本增效不及预期：成本控制和效率提升策略的实施效果可能低于预期。
结语
招商积余作为一家背靠两大国有的综合性物业服务商，展现了强大的市场竞争力和稳健的财务表现。在行业回归服务本质、注重多元化发展的背景下，招商积余通过深耕非住市场、强化增值服务和优化资产管理，实现了业务的高质量增长。未来，随着盈利预测中各项指标的持续增长和估值的合理评估，预计招商积余将在市场上展现出更大的投资吸引力。
