SUNTEC REIT（SUN.SP）：买入：健康股息收益率

闪光提示2016年4月14日完善我们的数字；虽然我们略低于共识的DPU，但我们注意到我们的预测是核心估计在即将到来的结果中专注于Suntec办公室和购物中心的绩效；欢迎在Park Mall重新开发时使用颜色维持买入评级和1.85新元目标价修改我们的收入和收益估算：我们根据最近发布的年度报告中的详细信息，并在将Park Mall的撤资（已于2015年完成，因此对2016/17年度没有贡献）纳入我们的数字后，进一步完善了我们的数字。我们对FY16e，FY17e收入的修订分别为-8％和-4％，而我们两个年度的DPU均下调了7％。发布的变化，我们在2016财年的DPU低于共识DPU 1％，在2017财年的DPU之下低于4％。 目标价（新币）上一个目标（SGD）1.851.85分享价格（新币）上/下1.685+9.8%（截至2016年4月13日）市场数据市值（SGDm）4,251市值（美元）3,142BBG太阳SP3m ADTV（美元）5.84RICSUNT.SI金融和比率（SGD）我们注意到我们的DPU预测反映了核心估算，并且有可能截止至12 / 2015a 12 / 2016e 12 / 2017e 12 / 2018e2015年，SUN收购了一家合资公司30％的股份，以重新开发Park Mall，并可以在竣工后收购两个办公大楼之一。目标价维持在1.85新元；维持买入评级：我们的SUN的RNAV为SGD2.15（先前为SGD2.05），DDM的估值为SGD1.91（先前为SGD2.04）–因此，我们的目标价（与RNAV和DDM估值的平均值保持10％的折扣不变） ）为SGD1.85（不变）。以目前的价格，SUN的股价较RNAV折让22％，FY16e DPU收益率为5.8％。根据我们的目标价，隐含的上行空间为9.8％，我们维持买入评级（有关详细信息，请参阅估值和风险p3）。汇丰覆盖的新加坡房地产投资信托1.4 0四月15 Oct154月16Targ et价格：1.9 0最高：1.8 8最低价：1 .47当前价：1 .69资料来源：彭博社，汇丰银行估计CFA高级房地产分析师Pratik Burman Ray *香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行pratikray@hsbc.com.sg+65 6658 0611Utkarsh Rastogi *助理班加罗尔REIT评级13年4月目标市场区域导航高级/DDM目标上升2016财年 价钱价钱帽（新加坡元）（折价）估值溢价/（％）股息*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证新达信托（SUNT.SI）股价表现SGD对汇丰银行评级历史*我们的目标价格是基于对开发商的基于RNAV的估值，以及对房地产投资信托基于50:50加权RNAV-DDM的估值以及最上面的目标溢价/（折让）。披露与免责声明报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行查看汇丰银行全球研究部：https：// www.research.hsbc.com新加坡股本房地产购买：健康的股息收益率新达信托（SUN SP）买进自由浮动85%汇丰DPU0.1000.0990.0970.097管理层可以将Park Mall的销售收益中的现金用于充实分布。汇丰DPU（上）0.1000.1050.105-在本说明中，我们介绍了FY18估计。变化（％）--6.6-7.4-共识DPU0.1000.1000.1010.098股息收益率（％）5.95.85.85.7专注于新达城办公室，商场业绩；公园购物中心的颜色重新开发：价格至资产净值（adj）0.80.80.80.8对于即将到来的结果，投资者应将重点放在新达技术的经营业绩上办公室，看是否有压力（我们注意到Suntec办公室过去的弹性52周价格（SGD）停机周期）以及购物中心的业绩。另外，我们想得到一些2.0 0Park Mall重建项目上的色彩–与资产剥离有关1.7 0（新币）（新币）（SGDm）至区域导航（新币）（折扣）*让 （％）电脑断层扫描保持2.142.257,5092.073.4%2.450%5.1%5.3%AREIT保持2.472.506,2222.422.1%2.630%1.2%5.9%色温购买1.4251.654,1971.89-24.5%1.62-5%15.8%6.1%太阳购买1.6851.854,2072.15-21.6%1.91-10%9.8%5.8%房地产投资信托购买0.9951.353,2401.47-32.3%1.42-5%35.7%7.0%FCT购买2.012.251,8441.953.2%2.80-5%11.9%5.8%CDREIT购买1.4051.801,3451.69-17.0%2.33-10%28.1%7.4%感觉购买0.6550.801,1650.82-20.2%0.94-10%22.1%7.1% abc股本 房地产2016年4月14日2财务与估值：新达信托财务报表年到12/201512 / 2016e12 / 2017e12 / 2018e损益摘要（SGDm）总收入330374395402物业费用(100)(138)(144)(147)财产净收入229236251255资产管理和信托费用(49)(47)(47)(47)息税前利润180189203207净利息费用(47)(69)(69)(74)投资收益/其他收益240907273税前收入373210207207所得税费用(7)(11)(10)(11)税后收入366199196196帕米354190184183净投资收益（用于分配）252251249250现金流量摘要（SGDm）经营产生的现金231265234232投资活动产生的现金流量181929091筹资活动产生的现金流量(115)(342)(341)(346)现金及现金等价物净变动29715(17)(23)期初现金和现金等价物150445460443外汇波动的影响(2)000现金及现金等价物期末445460443420资产负债表摘要（SGDm）非流动资产投资物业5,8005,8005,8005,800其他非流动资产2,7042,7082,7132,718非流动资产总计8,5048,5088,5138,518当前资产贸易及其他应收款16181819现金及现金等价物445460443420流动资产总额461477461438总资产8,9658,9868,9748,956流动负债贸易及其他应付款项108145152153短期借款370803803803其他流动负债22222222流动负债合计499970977978非流动负债计息借贷2,8432,4102,4102,410其他非流动负债60606060非流动负债合计2,9032,4702,4702,470负债总额3,4023,4403,4473,448净资产5,5635,5465,5275,508价格3 1.50 2014年1月23日RNAV计算（SGDm）资产总值8,659其他资产468总GAV9,127债务3,235其他负债461负债总额3,696区域导航5,432台数（米）2,527RNAV /单位（SGD）2.15SUN：历史PBV图表1.00.90.80.70.60.5Jan-10 Jan-11 Feb-12 Feb-13 Mar-1415年3月16年4月16日PBV（其中27％提供了投资银行服务）卖资料来源：彭博社，汇丰银行SUN：相对于FSSTI和FSTREI的性能1601401201008060Jan-10 Jan-11 Feb-12 Feb-13 Mar-14 Mar-15截至2016年2月29日，该公司是汇丰银行的客户，或在过去的12个月内曾是汇丰银行的投资银行服务客户和/或已向汇丰银行支付赔偿。保持FSSTIFSTREI比率增长和单位分析资料来源：彭博社，汇丰银行年到12/201512 / 2016e12 / 2017e12 / 2018e同比变化收入17%13%6%2%财产净收入20%3%6%2%税后收入16%-46%-1%0%净投资收益（用于分配）9%-1%0%0%稀释的EPU9%-44%-4%-1%稀释后的DPU9%-1%-1%-1%比率息税前利润率55%51%52%52%净债务/资产32%32%32%33%息税前利润/净利息支出3.82.72.92.8净债务/ EBIT15.414.513.613.5每单位数据（美分）EPU14.17.57.27.1稀释的EPU13.47.57.27.1DPU10.09.99.79.7稀释后的DPU10.09.99.79.7股息收益率（％）5.9%5.8%5.8%5.7%+1标清：0.87平均克：0.79-1标准偏差：0.71 abc股本 房地产2016年4月14日3我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师预期该股票在我们的表现范围内达到的价值。绩效期为12个月。对于被归类为“增持”的股票，其潜在收益必须超过要求收益至少5个百分点，该潜在收益等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。随后的12个月（对于被分类为“挥发性”的股票，则为10个百分点）。对于归类为“减持”的股票，预计该股票在接下来的12个月中表现将低于其要求的回报至少5个百分点（对于归类为“易失” *的股票则为10个百分点）。这些波段之间的股票被分类为“中性”。*如果一只股票的历史波动率超过40％，该股票上市不到12个月（除非该股票在波动率较低的行业或行业中）或分析师预计会大幅波动，则将其归类为波动性股票。但是，我们认为没有波动的股票实际上也可能以这种方式表现。历史波动率定义为过去365天每日平均移动波动率的平均值。但是，为了避免误导频繁的评级变化，波动率必须在任一方向上超出40％基准2.5个百分点，才能改变股票的状态。长期投资机会的评级分布估值与风险目标价维持在1.85新元；维持购买我们的估值方法基于RNAV和DDM估值的50:50权重。 我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。现在，我们用于SUN的RNAV为SGD2。15（先前：SGD2。05）很大程度上是由于新达克会展中心的年度估价较高，而我们的两阶段DDM估价为SGD1。91（先前：SGD2。04）根据我们的估算更改-因此，我们DDM评估和RNAV的平均值为SGD2。03。 我们的溢价/折扣框架为该平均估值带来了10％的折扣（保持不变）（鉴于缺乏保荐人，因此有5％的折扣；鉴于我们对办公部门的谨慎看法，加上5％的折扣），因此，我们将SUN的目标价格固定为四舍五入）价格为SGD1。85（不变）。我们的目标价意味着存在上升空间9。8％，鉴于稳定的现金流量和股息收益率，我们维持对该股的买入评级。 我们注意到，无论是相对于RNAV的折价还是相对于DDM的折价，该股票的交易价格都大大低于历史平均水平。下行风险下行风险与办公楼的前景差于预期有关。 此外，SUN浮动利率贷款的较高利率也给DPU带来了风险。SUN：我们的RNAV的历史溢价/（折扣）+1标准偏差：1％平均：-9％-1sd：-19％SUN：我们DDM的历史溢价/（折扣）+1标清：3％平均克：-7％+1标清：-16％11月11日至8月12日5月13日至2月14日14年10月2016年7月15日至4月15日太阳平均+1标准差-1标准差11月11日10月12日13年8月14年7月15年5月2016年4月太阳平均+1 stdev -1 stdev。资料来源：彭博社，汇丰银行估计资料来源：彭博社，汇丰银行估计SUN：股息收益率SUN：股息收益率分布在10年期政府债券上+1标清：7.1％平均克：6.1％20%2016年4月20%10%0%-10%-20%10%0%-10%-30%-20%-40%Jan-11 Jan-12 Feb-13 Mar-14 Mar-152016年4月SUN