SUNTEC REIT（SUN.SP）：UW：2014年重返增长

Flashnote09年1月全球研究2010年1月注意：潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差加上预测的股息收益率性能1M 3M 12M绝对（％）6.0 -6.9 -8.0相对^（％）4.7 -4.6 -5.5索引^海峡时报指数里克·桑特彭博社SUN SP市值（美元）2,817市值（SGDm）3,602企业价值（SGDm）4322自由流通量（％）91注：（V）=挥发性（请参阅披露附录）1月12日David Choo *，CFA物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0612Pratik Burman Ray *，CFA高级物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0611Shweta Arora *班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证华盛顿大学：2014年恢复增长 2013财年运营的DPU符合我们的估计新达城购物中心改建工作如期进行；首次海外收购增加了DPU目标价最高为1.50新元（原为1.45新元）； UW评级不变Suntec公布2013财年DPU的经营收益为SGD0.085（同比增长-11％），与我们的SGD0.085估算值一致。但是，包括1900万新元的资本分配，2013财年的DPU为0.093新元（同比增长-2％），比我们的0.091新元的估算高出3％。 2013财年的收入为2.34亿新加坡元，比我们的2.41亿新加坡元的预测低3％，但DPU受MBFC收入支持高于预期和利息支出低于预期的推动。不出所料，得益于新达城购物中心一期的全力贡献，新达克的第四季度表现强劲（收入和营业DPU分别同比增长30％和+ 3％）。新达城购物中心改建工作取得良好进展。管理层更新后称，新达城购物中心第二期已达到97％的承诺（高于第三季度的84％），应于2014年3月下旬完成。扩建的最后阶段将覆盖249,000平方英尺，将于2014年2月开始工作并计划于2014年底完成。迄今为止，经过翻新的Suntec City Mall的空间需求已经超出了我们最初的预期。我们估计，新达城的NPI将从2014年的1.31亿新元上升到2014年的1.6亿新元。本季度，Suntec的办公室出租率保持在100％，Suntec Office Towers的新租赁的平均签约租金为每月SGD 8.65每平方英尺（与今年初的租金持平）。首次海外进军将增加DPU，但可能会提高负债率。 Suntec将以4.13亿澳元的价格收购北悉尼正在开发中的办公大楼Pacific Highway 177-199，这是由于Suntec在施工期间将获得6.3％的息票，因此DPU立即增值。我们估计，这项进展将在完成后的第一个完整年度（预计在2016年）使Suntec的DPU增长4-5％。尽管DPU的增长是积极的，但人们可能会对新达公司仅关注新加坡市场的重点被稀释以及资产负债率可能从目前的38％增加到41％（假设资产价值没有增加）感到担忧。我们将目标价从1.45新元提高至1.50新元，但维持UW评级。我们增加了报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行在调整了Suntec最近在澳大利亚的收购以及Suntec City Mall的较高的预先承诺利率后，我们对14-15财年的DPU估计增长了3％。我们的DDM评估有云母（ P） 118/04/2013云母（ P） 068/04/2013云母（P）077/01/2014免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读相应地提高了，我们对RNAV的预估也增加了。 因此，我们的目标价已升至1新元。50 我们的目标价格基于我们基于DDM和RNAV的平均估值，再加上我们的定性溢价折扣框架。 我们的新目标价意味着潜在回报率为1％（包括预期股息），因此，我们维持“减持”评级。 股票的负面催化剂将是利率上升的迹象。abc新达信托（SUN SP）房地产2014年1月24日abc新达信托（SUN SP）房地产2014年1月24日财务与估值：新达产业信托减持财务报表一年到十二月2014年2015年2016年损益摘要（SGDm）总收入物业费用财产净收入资产管理和信托费用息税前利润率净债务/资产息税前利润/净利息支出净债务/ EBIT每单位数据（新币）EPU完全稀释的EPUDPUDPU（不包括资本分配）股息收益率（％）RNAV计算（SGDm）2014财年资产总值其他资产比率12/2013 12 / 2014e 12 / 2015e 12 / 2016e息税前利润106161192233净利息费用投资收益/其他应占联营公司利润出售财产获得税前收入所得税费用税后收入少数权益年总收益（核心）可分配收入资产负债表摘要（SGDm）非流动资产投资物业其他非流动资产非流动资产总计当前资产。图1月11日股票–新加坡体重过轻目标价（新元）1.50股价（新元）1.585预测股息收益率（％）6.2潜在回报（％）0.9 09年1月2010年1月1月11日1月12日- 2费用1.21.00.80.60.40.2公平资料来源：汇丰银行公司估计（其中34％提供了投资银行服务）流动负债合计非流动负债资料来源：彭博社，汇丰银行(%)05年12月2007年8月上行风险：超过预期的办公楼使用率可能导致租金和资本价值高于我们的预期。利率预期可能仍然很低，从而支持该部门的资本流入。RNAV对办公室上限比率变化的敏感性 更改办公室上限费率(515)区域导航RNAV变化百分比(3,779)资料来源：公司，汇丰银行估算4,293DDM灵敏度 终端增长新达信托（SUN SP）房地产2014年1月24日abc新达信托（SUN SP）*如果一只股票的历史波动率超过40％，该股票上市不到12个月（除非该股票在波动率较低的行业或行业中）或分析师预计会大幅波动，则该股票将被归类为波动性股票。但是，我们认为不波动的股票实际上也可能以这种方式表现。历史波动率定义为过去365天每日移动平均波动率的平均值。但是，为了避免误导频繁的评级变化，波动性必须在任一方向上超出40％基准2.5个百分点，以使股票的状态发生变化。2014年1月24日 页 页披露附录分析师认证200181187131150下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确181187131127计息借贷其他应付款2013汇丰银行认为，投资者在作出投资决定时会运用各种纪律和投资视野，这在很大程度上取决于个别情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素。鉴于这些差异，汇丰银行在股权研究中有两个主要目标：1）根据特定主题或想法确定长期投资机会，这些主题或想法可能会影响12个月时间范围内公司的未来收益或现金流量； 2）不时找出短期投资机会，这些机会是在0-3个月的时间范围内从基本的，定量的，技术的或事件驱动的技术得出的，并且可能与我们的长期投资评级不同。汇丰银行已为其长期投资机会指定了评级，如下所述。本报告仅涉及报告中提及的公司的长期投资机会。汇丰银行发布短期交易想法时，与这些股票相关的股票可在网站www.hsbcnet.com/research上找到。这些短期投资机会的详细信息可以在本网站的“报告”部分下找到。汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个别情况，例如投资者的现有持股量和其他考虑因素。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议。投资者应仔细阅读每份研究报告中所使用评级的定义。此外，由于研究报告包含有关分析师观点的更完整信息，因此投资者应仔细阅读整个研究报告，而不应从评级中推断出其内容。无论如何，不应单独使用或依赖评级作为投资建议。经营产生的现金投资活动产生的现金流量234295341403筹资活动产生的现金流量(85)(94)(104)(123)（其中33％提供了投资银行服务）149201237281等价物(43)(40)(45)(48)总计GAV 8,07245%37%55%39%56%42%58%42%债务（3,500）1.92.52.52.6其他负债和少数28.120.618.815.5利益总16.17.28.38.9股价和评级变化为长期投资机会15.37.28.38.9区域导航9.39.910.911.2单位数（米）2,2848.59.910.911.2RNAV /单位（SGD）1.88 5.96.26.97.0Suntec：PBV图表+1 SD：0.82平均克：0.697,865+ 1SD：0.5620709年3月(55)(64)(78)(90)10年10月51126012年5月1726869751月14日0000孙PBV227175209219+ 1sd5(7)(13)(7)体重过轻（出售）232168196211-1sd(18)(5)(5)(5)现金及现金等价物-开始时215163191206现金及现金等价物192226252260比率，增长和每股分析到2013年12月的一年2014年5,7416,0806,3206,3242015年2,3312,3152,3072,3072016年8,0738,3968,6278,631同比变化相对于FSSTI和FSTREI的Suntec性能291214172007年12月5日至8月5日18118713112709年3月2101981451432012年10月10日至12月5日8,2838,5948,7728,7751月14日太阳91925264FSSTI772000FSTREI21212121资料来源：彭博社，汇丰银行8841137385收入财产净收入2,3893,5003,7393,744税后收入64646464净投资收益（用于分配）2,4533,5643,8033,808完全稀释的EPU3,3373,6773,8763,893DPU（不包括资本）分布）153228205271估值与风险(222)(249)(147)93我们的估值方法基于RNAV和DDM估值的50:50权重，并与我们应用保费/折扣的框架重叠。我们将14-15财年的DPU估算上调了3％，以反映Suntec在澳大利亚的收购以及对Suntec City Mall的超预期承购率。因此，我们对DDM的估值从1.82新元提高到了1.86新元。我们也将我们的RNAV估算延展至2014财年。我们对FY14 RNAV的估算为SGD1.88（相对于FY13e RNAV为SGD1.77）。5126(113)(368)我们基于DDM的估值和FY14e RNAV的估计平均值为每单位1.87新元。由于新达公司缺乏保荐人以及我们对办公领域的负面展望，我们基于溢价/折扣框架给予20％的折扣，我们得出12个月目标价格为每单位1.50新元。在我们的研究模型下，对于没有波动率指标的股票，中性区间为9％的新加坡股票门槛率上下浮动5个百分点。我们的目标价意味着潜在回报率为0.9％（包括预计的股息收益率6.2％），低于中性区间；因此，我们维持减持评级。潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。(19)5(56)(4) 09年1月2010年1月1月11日1月12日3股票评级200汇丰银行根据以下基准对该行业的股票进行评级：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票成本计算得出的。股票的价格目标表示分析师期望股票在我们的表现范围内达到的价值。性能范围是12个月。对于被归类为“增持”的股票，潜在收益（等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示的预期股息收益率）必须在下一个交易日超出要求收益至少5个百分点。 12个月（对于归类为挥发成分*的股票，为10个百分点）。对于被归类为“减持”的股票，必须期望该股票在未来12个月内表现不及要求的收益至