SUNTEC REIT（SUN.SP）：新加坡以外的地理扩展

取得公司注册号：198700034E MICA（P）：099/03/201259000吉隆坡2013年11月18日购买（不变）股价：SGD1.565目标价：SGD1.83（从SGD1.90起）ONG Kian Lin ongkianlin@maybank-ke.com.sg（65）6432 1470股票信息描述：新达房地产投资信托基金是一家房地产投资信托基金，其目的是投资于主要用于零售和办公目的的创收房地产资产。股票代号：太阳SP已发行股份（m）：2,260.9市值（百万美元）：2,995.7平均每月3个月的营业额（百万美元）：9.1ST指数：3,137.53自由浮动 （％）：89.8主要股东：%新达城发展6.23关键指标负债存放资产（％）：38.6资产净值/小时（SGD）：2.05利息封面（x）：4.7历史图表2.102.001.901.801.701.601.501.4010月12日12月12日13年2月13年4月2013年6月13日至8月13日13年10月性能：52-周前高后低SGD2.00 / SGD1.47新达信托新加坡以外的地理扩展未婚少女收购中。Suntec已达成协议，以413.19澳元（约合4.9亿新元）的价格收购太平洋公路177-199号，这是一处永久业权的土地和物业。这是一栋31层的A级最先进的商业大楼，目标是在2016年初竣工，净建筑面积为423,915平方英尺。它位于北悉尼中央商务区最著名的地盘之一，太平洋高速公路（Pacific Highway）和贝里街（Berry Street）的交界处，可直接通往周围的许多主要道路，公共交通十分便利（从北悉尼车站步行5分钟即可到达）。100％预租。该项目已与礼顿集团（Leighton Group）进行了100％的预先承诺，礼顿集团是澳大利亚最大的建筑，承包和房地产开发集团之一，总租赁约占NLA和WALE的76％（加权平均租约到期）。该建筑将成为礼顿控股公司总部的所在地。礼顿控股还将在竣工后为任何空置空间提供四年的租金保证。产量极具吸引力...完工后，初始NPI收益率为6.89％，在建设期间应向Suntec支付每年6.32％的息票付款（支付给卖方的渐进付款）。这项收购将完全由澳大利亚联邦银行，星展银行和渣打银行提供的5亿新元的5年期无抵押贷款融资来偿还债务。相对于Suntec现有的FY12投资组合收益率为3.6％，澳大利亚的收购确实很有利，近期借贷成本不太可能超过6％，因此对这笔交易产生了积极的收益（不包括外汇方面的考虑）。...但是战略重点和外汇风险存在问题。但是，我们仍然对收入流（澳元收入，但以新元支付的分派）和资产负债表（资产以澳元购买，但贷款额为新元）的未来外汇风险持谨慎态度。澳元与商品周期和中国需求密切相关。 Suntec并未提及已对冲这些风险。此外，其在澳大利亚的一项收购（约占GAV的5.6％）仍有待观察其地理扩展策略的可行性。总体杠杆率也将从目前的38.6％提升至42.3％，成为仅次于Kep REIT的第二高市值S-REIT。我们认为，鉴于上述悬而未决的情况以及在利率上升的环境下进行的收购，市场将对此做出负面反应，这往往与较高的上限利率和较低的房地产价值相关。维持买入评级，下调目标价至1.83新元。新达科技目前的远期DPU收益率为5.9％，市净率为0.76倍。新达产业信托–收益摘要表1个月3个月6个月1年年初至今绝对值（％）10.03.4-10.58.2-1.2相对百分比6.84.5-5.97.1-0.3有关重要的披露和分析认证，请参阅附录ISUN SP股权12月前（SGD m）201120122013F2014F2015F收入270.3261.9265.3315.3390.4财产净收入193.4163.4170.7202.0248.8可分配收入220.7213.0209.2222.6250.5DPU（SGD cts）9.99.59.29.710.9DPU增长率（％）0.7-4.5-2.85.611.6DPU收率（％）6.36.15.96.26.9P / BV（x）0.80.80.80.80.8资产负债率（债务至存款资产）（％）38.038.338.040.041.3净资产收益率（％）14.39.14.44.85.9资产回报率（％）8.45.52.62.73.3共识DPU（SGD cts）--9.29.610.6资料来源：公司，马来亚银行估计 新达信托2013年11月18日页面PAGE2 共8图1：北悉尼177-199太平洋高速公路的位置资料来源：Google Map图2：艺术家的印象：太平洋公路177-199资料来源：公司 新达信托2013年11月18日页面PAGE3 共86%7%3%53%100%18%13%图3：太平洋高速公路177-199的MBKE估计177-199太平洋公路2016财年的平均通过租金（SGD每方呎）9.95占用100%净财产收入（SGDm）34.16NPI保证金68％资料来源：马来亚银行估计图4：股息折扣模型（DDM）DDM2012财年FY13F2014财年FY15F终值DPU（SG cts）：9.499.229.7410.87193.37公允价值：1.83当前价格（SGD）：1.565价格上涨幅度（％）：16.9%分配收益率（％）：5.9%总回报率（％）：22.8%假设：无风险利率：3.00%Beta：0.96股本成本：8.26%终端增长：3%资料来源：马来亚银行估计图5：新达房地产投资信托基金– FY14F GAV100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%新达城新达Park M All One来福士177-199MBFC1总（办公室+全部）公约（如果为100％，则合并）码头（33％权益）太平洋公路（33％利息）资料来源：马来亚银行估计图6：DPU的变化以合并177-199 Pacific HighwayDPU2010财年2011财年2012财年FY13F2014财年FY15FDPU-新9.869.939.499.229.7410.87增长％0.7%-4.5%-2.8%5.6%11.6%DPU-旧9.239.6910.69区别0%0.5%1.6%资料来源：马来亚银行估计图7：新达信托–截至2013年第三季度，资产负债率达到38.6％2013年第3季度13年2季度13年1季度2012年第4季度2012年第三季度2012年第二季度1Q12总杠杆率38.60%38.00%38.60%38.30%39.50%39.30%39.20%未偿债务总额（SSGD m）2975290528902850284128222822平均总融资成本2.67%2.68%2.79%2.83%2.85%2.85%2.78%利息保障率4.7倍3.4倍3.5倍4.1倍3.9倍4.0倍4.2倍加权平均有效期限2.28年2.28年2.30岁2.03岁2.20岁2.20岁2.40岁资料来源：公司6.89%成本收益495.828购买价（SGDm）50.61总租金（SGDm）423,915净可出租面积（NLA平方英尺）100%赌注 新达信托2013年11月18日页面PAGE4 共8损益（新元m）资产负债表（SGDFYE 12月2011A2012A2013F2014F2015FFYE 12月2011A2012A2013F2014F2015F总收入270.3261.9265.3315.3390.4总资产7,516.77,755.77,907.88,256.28,608.4物业费用-76.9-98.5-94.5-113.3-141.6当前资产262.7205.0211.2211.1223.9财产净收入193.4163.4170.7202.0248.8现金及等价物104.4199.7205.8204.8216.1应占JCE的利润141.7164.249.861.163.0贸易应收款项13.65.35.36.47.9其他的收入47.736.630.010.09.2其他144.70.00.00.00.0摊销费用-39.3-21.3-20.0-20.00.6非流动资产7,254.17,550.77,696.78,045.18,384.4管理费-36.1-39.0-31.4-33.9-37.0投资物业5,098.15,313.15,546.05,893.16,210.4信托费用-5.3-3.9-2.7-3.2-3.9厂房及设备7.92.02.02.02.0净融资成本-51.8-56.6-39.9-46.5-54.8其他2148.12235.72148.72150.02172.1其他0.00.00.00.00.0负债总额2,970.12,971.63,112.53,432.43,721.7税前净收入和公允价值变动250.3243.5156.6169.6225.9流动负债305.6767.2846.1763.6777.9Inv Pty的FV变动396.2148.453.155.558.9贸易及其他应付款项80.949.847.857.371.6其他-5.935.20.00.00.0短期借款200.0681.9773.5681.5681.5所得税-6.0-1.7-3.3-1.1-1.0其他24.735.624.724.724.7总回报634.6425.3206.4223.9283.8长期负债2,664.42,204.32,266.42,668.92,943.8非税免赔额及其他-413.9-212.32.8-1.3-33.3长期债务2,604.12,161.12,220.12,622.52,897.4可分配收入220.7213.0209.2222.6250.5其他60.343.246.446.446.4DPU（SGD cts）9.99.59.29.710.9单位持有人的资金4,433.84,660.24,682.54,710.94,773.9非控制性权益112.8123.9112.8112.8112.8现金流量（SGD m）关键比例FYE 12月2011A2012A2013F2014F2015FFYE 12月2011A2012A2013F2014F2015F经营现金流量216.7195.1188.9209.5258.5增长（同比百分比）税前总回报250.3243.5156.6169.6225.9营业额8.3-3.11.318.923.8的调整非营利组织0.2-15.54.518.323.2净利息费用51.856.639.946.554.8净收入64.5-33.0-51.58.526.7折旧1.12.80.00.00.0可分配收入20.9-3.5-1.86.412.5管理费单位28.329.525.127.129.6DPU0.7-4.5-2.85.611.6其他-102.9-138.3-29.8-41.1-63.6利润率（％）贸易及其他应收款0.46.7-0.1-1.0-1.5NPI保证金71.562.464.464.163.7贸易及其他应付款项-10.3-0.60.49.514.3净利润率234.8162.477.871.072.7已付所得税-2.0-5.1-3.3-1.1-1.0资产回报率8.45.52.62.73.3投资现金流-5.6156.2-129.3-229.8-194.6鱼子14.39.14.44.85.9个人防护装备-0.2-1.50.00.00.0稳定性资本开支及其他方面的资本支出-3.3-66.7-129.8-66.7-33.3总债务/资产（％）38.038.338.040.041.3购买Pty-92.6146.9-50.0-225.0-225.0债务/投资总额39.738.339.241.042.4其他90.477.450.561.863.8诠释覆盖率（X）3.83.32.92.63.1融资现金流-159.1-256.0-53.419.3-52.6诠释＆ST债务覆盖率（X）0.80.30.10.20.2其他-2.5-1.178.510