SUNTEC REIT（SUN.SP）：收缩债务的成本之道；保留

请参阅第7页上的重要披露和分析认证公司注册号：198700034E MICA（P）：099/03/2012公司研究|等级变更新达信托（SUN SP）损益表（新元m）减少债务的昂贵方法；削减至持有 键数据 鉴于股票价格低迷，以股本成本的7.6％配售3.5亿新元的股份是削减债务的昂贵方式。 Suntec可能会为收购建立弹药，但我们认为找到能够增加收益的资产将是一个挑战。52w高/低（SGD）自由流通量（％）已发行股数（m）市值大股东：2.00/1.4790.12,271新元3.8B FY14E-16E DPU下跌7.3-8.4％。降级至持有，DDM衍生产品的目标价从1.75新元降至1.63新元。什么是新的Suntec REIT昨天表示已进入配售-同金拳5％-施罗德投资8％ 分享价格性能与星展银行，渣打银行和汇丰银行达成协议，以每单位1.605新元发行2.181亿新单位（占当前单位基础的9.7％）。发行价比昨天的收盘价低5％。在总收益3.5亿新加坡元中，3.414亿新加坡元将用于削减现有债务。配售后，Suntec的总杠杆率将从目前的39.1％降至35％。一旦完成今年6月到期的配售工作和贷款再融资，它将在2015年之前不再需要债务再融资，其加权平均到期期限将从2.4年增加到3.6年。2.102.001.901.801.701.601.501.401.301.203月12日至8月12日1月13日至6月13日11月13日3,6003,5003,4003,3003,2003,1003,0002,9002,8002,700我们的看法是什么私人配售活动无疑将加强新达的资本结构和信贷状况，但是成本并不小。根据我们的估计，截至2013年12月底，其总融资成本为2.5％，而其股权成本为7.6％。其最新的1.1亿新元中期票据（2020年到期）也以票面利率3.35％发行，较其股权成本折让55％。我们认为，Suntec可能为将来在新加坡或澳大利亚的收购积聚火药。市场讨论已将海峡贸易大厦（STB）定位为潜在目标，该大厦在2013年被莱坊（Knight Frank）估值为4亿新元。但是，鉴于中部地区的写字楼价格高于2007年的峰值水平，我们认为，使STB成为能够增加收益的收购仍将是一个挑战。我们已将预估值调整为包含扩大后的单位持有人基础，而我们的FY14E-16E DPU下降了7.3-8.4％。下调评级至持有，我们将DDM衍生的目标价从1.75新元下调至1.63新元（贴现率7.6％，最终增长2％）。切换到CDL酒店信托。FYE 12月（62）21 29228888转29695 JPardede@bankbii.com马来西亚黄洲翰（美国）研究负责人纳米261.9234.1297.8379.0396.1资本支出/收入（％）163.4148.7191.1241.7252.4可分配收入213.0211.2214.3244.3252.7DPU（cts）9.59.38.69.710.0DPU增长率（％）(4.5)(1.7)(7.3)12.22.7净利息保障（x）17.718.017.017.017.0债务/ EBITDA（x）0.80.80.90.90.9纳米5.75.65.25.85.9（603）2297 8690 chiwei.t@maybank-ib.com4.64.34.45.05.1电源•电信公司2.82.62.62.92.8债务/资产（x）0.40.40.40.40.4新达信托（L）海峡时报指数（R）1个月3个月12个月绝对（％）4.711.3(6.7)相对国家（％）(0.0)10.8(1.8) 马来亚银行vs市场正中性负面市场记录1243马来亚银行共识％+/-目标价（新元）1.631.77(7.9)2014 DPU（cts）8.69.9(12.7)2015 DPU（克拉）9.710.7(9.2)资料来源：FactSet；马来亚银行王建林（65）6432 1470 ongkianlin @ maybank-ke。com。gGD新达信托2014年3月19日 页图1：Suntec REIT –截至2013年12月31日的债务状况（配售前）（股价：SGD1.69目标价：1.63新加坡元（-4％）市值（美元）：3.0B广告（美元）：900万传真：（62）21 2557 1189房地产投资信托保持（降级） 请参阅第7页上的重要披露和分析认证公司注册号：198700034E MICA（P）：099/03/2012DPU收率（％）新元）平均 到期期限：2。44岁平均借入成本2。5％债务到期[LHS]占总债务[RHS]的比例新达信托的债务概况资产负债率：39。1％2014财年2015财年2016财年2017财年2018财年2014年6月到期的7.74亿新加坡元将由350新加坡元的定向增发和进一步的融资逐步削减。 此后，Suntec到2015年将不再有债务再融资需求资料来源：公司，马来亚银行估计图2：稀释计算新达信托（218。发行了069m个新单元）最后价格以“累计”为基础的交易的最后一天（假设是昨天的收盘价，仅供参考）新币1。690发行的现有单位（截至2014年3月18日）新发行单位新发行单位价格总收益（新币百万）新币1。6050单位总数稀释系数（预先放置）资料来源：公司，马来亚银行估计图3：DPU的变化DPU2013财年2014财年2015财年FY16E13-16财年复合年增长率（％）DPU-新增长％DPU-旧区别 （％）资料来源：公司，马来亚银行估计图4：DDM评估DDM2012财年2013财年2014财年2015财年FY16E终值DPU（SG cts）：公允价值：时价：价格上涨幅度（％）：分配收益率（％）：总回报率（％）：假设：无风险利率：Beta：股本成本：终端增长：资料来源：公司，马来亚银行估计12月31日2012财年FY13A2014财年2015财年FY16E关键指标价格/ DPU（x）P / BV（x）。 FCF产率（％）损益表（新元m）2774合伙人和合资企业超凡89227%68231%3702007%13%23%财产净收入净融资成本1,000900800700600500400300200100其他税前收入税前总回报所得税40%35%30%25%20%15%10%5%00%少数族裔单位持有人可获得的总回报流动性与效率资产负债表（新元m）现金和短期投资应收账款物业，厂房及设备（净值）投入属性无形资产对联营公司和合资企业的投资2,252,354,234其他资产总资产218,069,000ST计息债务350应付账款2,470,423,234长期计息债务9.7%流动性与效率负债总额股东权益总回报增长马来西亚黄洲翰（美国）研究负责人2012财年FY13A9.338.659.709.962.22014财年(1.7)(7.3)12.22.72015财年9.3310.5910.875.2FY16E(7.3)(8.4)(8.3)流动性与效率 FCF产率（％）损益表（新元m）3增长率（％）总收入增长税收增长前的总回报总回报增长马来西亚黄洲翰（美国）研究负责人纳米纳米9.499.338.659.709.96172.22支付比例1.630纳米1.69杜邦分析-3.6%总回报率（％）5.1%纳米1.6%纳米总收入/资产（x）3.0%资产/股本（x）0.83净资产收益率（％）7.6%广告支出回报率（％）2%流动性与效率 FCF产率（％）损益表（新元m）4BII印度尼西亚经济学家/行业分析师（62）21 29228888转29695 JPardede@bankbii.com马来西亚黄洲翰（美国）研究负责人净债务/权益（％）净利息保障（x）17.718.017.017.017.0债务/ EBITDA（x）0.80.80.90.90.9纳米0.80.80.90.90.9纳米5.75.65.25.85.9纳米5.24.04.86.06.5纳米纳米261.9234.1297.8379.0396.1资本支出/收入（％）163.4148.7191.1241.7252.4净债务/（净现金）(56.6)(55.3)(48.7)(55.4)(66.0)研究164.2171.761.163.050.5办事处148.4138.857.460.964.1区域性13.9(3.9)(20.0)0.6(0.0)黄洲翰（美国）269.9251.349.869.148.6机构研究区域主管（603）2297 8686 wchewh@maybank-ib.com(1.7)4.7(1.1)(1.0)(3.8)翁成佑0.00.00.00.00.0零售研究区域主管（65）6432 1453425.3382.0213.4278.5289.1 ongsengyeow@maybank-ke.com.sg213.0211.2214.3244.3252.7亚历山大·加斯霍夫机构产品经理（852）2268 0638199.7181.15.216.737.8 alexgarthoff@kimeng.com.hk5.30.06.07.68.0经济学2.02.82.82.82.8Suhaimi ILIAS5,313.15,741.26,090.36,409.56,928.6新加坡首席经济学家|马来西亚（603）2297 86820.00.00.00.00.0 suhaimi_ilias@maybank-ib.com0.00.00.00.00.0卢兹·洛伦佐（Luz LORENZO）2,240.92,425.72,156.02,179.72,180.0菲律宾（63）2 849 88367,755.78,321.88,254.38,608.89,149.2 luz_lorenzo@maybank-atrke.com681.9772.0681.5681.5681.5蒂姆·里拉哈潘49.891.254.069.472.7泰国2,161.12,388.82,617.12,892.53,362.3（662）658 1420 tim.l@maybank-ke.co.th128.6176.0120.7136.2139.4君曼2,971.63,336.83,419.33,710.24,183.2BII印度尼西亚首席经济学家4,660.24,844.54,694.54,758.04,825.5（62）21 29228888转29682123.9140.5140.5140.5140.5 Juniman@bankbii.com4,784.14,985.04,835.04,898.54,966.0 FCF产率（％）损益表（新元m）5乔苏阿·帕德BII印度尼西亚经济学家/行业分析师（62）21 29228888转29695 JPardede@bankbii.com马来西亚黄洲翰（美国）研究负责人（603）2297 8686 wchewh@maybank-ib.com战略•建筑与基础设施Desmond CH’NG，ACA(3.1)(10.6)27.227.24.5 desmond.chng@maybank-ib.com(38.8)(6.9)(80.2)38.8(29.6)银行与金融(33.0)(10.2)(44.1)30.53.8廖忠忠(3.5)(0.9)1.514.03.4（603）2297 8688 tjliaw@maybank-ib.com石油和天然气-区域•航运汽车行业汽车行业16.718.212.3种植园-地区51.557.8汽车行业94.891.9（603）2297 8692 mohshin.aziz@maybank-ib.com航空-地区•石化汽车行业汽车行业71.773.573.0游戏–地区•媒体0.00.00.00.00.0谭志伟CFA1.71.71.81.81.9（603）2297 8690 chiwei.t@maybank-ib.com4.64.34.45.05.1电源•电信公司2.82.62.62.9