20233savills.com.cn 2 快递运输量城市 60%50%40%30%20%10%0% ❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖ ❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖ ❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖ ❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖ ❖❖❖❖❖❖❖❖❖ 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201721.56%36.80%202230.72%23.13% ▪▪▪▪ 2023123 456 2023年3月savills.com.cn 物流21中国宏观030816202地区的评论3投资市场4前景 中国物流3中国宏 中国物流4物流值达到新的高度中国不断扩大的全国物流网络推动了对物流房地产的需求中国物流价值的产品类别农业产品工业产品进口商品可再生资源消费品2022年中国物流价值增长3.4%至人民币347.6元万亿，而物流业总收入达到12.7万亿元,同比增长4.7%。360340320300280260240220200铁路运输、冷链设施和快递交付量保持较高的增长率。国家铁路网运输货物39亿吨，上升同比4.7%，为近三年来最高。冷链物流市场规模有望突破450-490元亿在 2022 年。快递量合计110.6亿包裹，比前一年。国际物流继续解锁新路线和扩大同16000年中欧的现有渠道货运列车运营，160万标准箱运入2022年，同比分别增长9%和10%。与此同时，新近年在中国西部走廊增长势头强劲，出货量达756，000标准箱2022,同比增长18.5%。20152016201720182019202020212022来源:机构,第一太平戴维斯(Savills)的研究 中国物流5外商直接投资增加,尽管阻力外商直接投资推动工业和物流需求利用外国直接投资(FDI)总额利用外国直接投资达到新高:1891亿美元(约合人民币1.23元)。尽管连续业务中断和封锁年,5年CAGR投资同比增长8%和6.8%。长江三角洲地区仍然是最吸引外资的地区。200190180170160150140130120110100增长的关键领域的高科技制造业同比增长了28.3%,汽车（包括EV）行业录得增长264%,高收入的需求标准工厂和仓库空间。中国仍然存在全球供应链的一个关键组成部分。新冠疫情政策、贸易紧张局势、成本上升等考虑因素鼓励国际公司考虑增加或替换部分或全部通往越南和印度等市场的供应链。此外，在以下行业有针对性地限制出口：因为半导体将迫使公司寻找国内替代品。虽然这些可能不相上下与国际同行合作，销售收入增加将允许国内制造商在研发上投入更多资金并开始缩小技术差距。20152016201720182019202020212022来源:商务部、第一太平戴维斯(Savills)的研究 中国物流6冷藏链的催化剂从新鲜食品电子商务到即食餐对新鲜食品和药品的需求根据中信证券市场预计新冠疫情期间产品激增，预制菜肴增加将达到关注食品安全,标准,对冷刺激需求存储领域。约1万亿元人民币在接下来的十年。更多的因此冷链设施将生产线清洁,食物使过程和包消费者接收准备去做的包在家门口。社会变化呈现covid之前也加速。越来越多的家庭父母双方都工作而工作吗与工作的时间延长“准备菜肴的质量评价”进入个人生活。此外，其他人正在决定指定冷冻准备的菜肴应该晚年结婚或选择在-18以下的温度下储存°C当过一种更加孤独的生活方式。虽然餐厅冷藏准备的菜肴应该是送餐服务已经恢复了许多储存在0°C和选择继续在家里做饭但4°随着收入水平的上升,消费者的没有时间准备食物要求食品多样性、营养和需要更小的份量，推动对口味的需求正在上升。感冒的发展准备去做或preprepared烹饪成分。与此同时,一些连锁市场仍然处于一个非常新兴的与结构的发展阶段餐馆也在寻求减少可能推动数十年增长的劳动力变化通过更多的和房地产成本厂外发生准备食物。来。 中国物流7快递快递增长直播电商城市排名攀升前20个城市包裹交付包裹交付(mn)2018-2022CAGR平均收入包裹排名城市2019202020212022网络和技术平台的关键关注监管机构,有时损害的一个特定的部门等在线教育,但在其他领域创建新的抑制垄断行为等进入者的机会电子商务行业看到了byte-dance和小红书。尽管消费者信心疲弱新渠道销售持续增长消费者接触新兴直播和社会商业包裹的总数增长到1106亿年的2022人。12Jinhua-Yiwu广州深圳揭阳市11,80510,1315,8003,7293,4852,8812,8582,4572,4352,1081,9561,8461,7601,6761,5841,4851,4621,4411,4341,3982.908.3010.384.779.6310.0364.585.0310.235.9414.908.629.286.1511.018.835.919.054.615.24345杭州东莞上海汕头苏州67891011121314151617181920泉州北京前50个城市包裹交付,在广东揭阳、汕头省突出的现象在过去四年的增长政府支持的产业规划,基础设施和自适应制造业集群。然而最重要的是小公司的创业精神这些城市的民主化销售渠道的发展这些新的平台允许的。武汉成都温州佛山郑州石家庄宁波临沂台州来源:机构,第一太平戴维斯(Savills)的研究 中国物流8区域评论* 除非另有说明，租金是指面租金，包括项目管理费和不含税。 中国物流9全国性的租金指数随着供应水平的下降，租金预计将稳步增长第一层卫星其他人1501401301201101009080H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2201520162017201820192020202120222023 e2024 e基本期:2015 h1一线城市：北京、上海、广州、深圳卫星城市：天津、廊坊、嘉兴、苏州（含昆山、太仓、常熟、张家港）、佛山、东莞、惠州其他城市：沈阳、青岛、济南、无锡、南京、宁波、杭州、福州、厦门、西安、成都、重庆、昆明、贵阳、武汉、郑州、长沙来源:第一太平戴维斯的研究 物流主要市场比较性能中国北方的斗争与供给过剩供应(lh)拉紧(lh)空缺(RHS)1.21.00.80.60.40.20.060%50%40%30%20%10%0% 中国北方中国物流11北京空缺率股票Mn平方米租金psm pmth元❖ 北京获得2022年供应279800平方米。北京天津2.445.362.941.691.911.2961.030.933.423.128.825.87.8%25.6%55.7%11.8%16.7%8.4%❖ 严格的边境管制与强大的消费者相结合市场，刺激了当地对仓库的需求空间。沈阳廊坊沈阳济南❖ 新规划的物流中心,BDIA和平谷预计次级市场将迎来大量新市场供应在未来几年。❖ 沈阳在2022年获得了84，000平方米的新供应。❖ 沈阳是中国东北地区的区域中心，在中国的腰带和公路项目关键枢纽。青岛❖ 需求是由城市作为主要分销中心的角色推动的以及电子商务，食品加工和设备制造企业。来源:第一太平戴维斯的研究注：北京大兴国际机场附近的廊坊项目是不包括在廊坊数字之外，包括在北京数字中。德州淇河县的项目计入济南数字。天津廊坊❖ 作为华北地区最大的仓储市场，天津在2022年收到了589400平方米的新供应。❖ 廊坊在 2022 年的供应量达到创纪录的 756，200 辆❖ 京津高速公路沿线的子市场可能会受到放松 COVID 控制和新增市场面积，为华北地区成交量最大。❖ 取消跨省边境限制，同时需求复苏和租金下降可能有助于吸引租户远离北京。尽管如此，这将是一个又一年或两个在空置率下降到更可持续的水平之前。城际交通相关需求的预期反弹。❖ 新兴子市场冀州将更好地满足需求天津北部，与北京。❖ 传统甲级项目以光阳、安慈为主北京附近的地区–天津高速公路。青岛济南❖ 主要租户是来自家用电器和家具制造业。❖ 2022年济南收到232800平方米供应。❖ 青岛在2020-2021年期间收到大量供应随着该市的机场搬迁到海湾对面胶州湾。尽管如此，总体上保持供需平衡。❖ 山东重点内陆城市，济南甲级仓储市场主要满足周围消费者的需求地区。❖ 青岛2022年成为多式联运枢纽中国-上海合作组织（SCO）地方经贸合作示范区，是将显著促进物流需求。❖ 限制性城市规划将新发展推向了齐河普洛斯、安博等仓库开发商的西部建立了存在。 中国东部中国物流12空缺股票Mn平方米租金psm pmth元率南京上海苏州嘉兴6.808.194.082.343.322.3249.636.132.431.935.431.510.6%14.0%31.0%20.7%13.0%22.6%❖ 南京收到了227000平方米的新2022年,提供项目位于江宁&六合。宁波❖ 在南京强大的消费者基础。杭州南京❖ 与供应水平达到顶峰2021年入住率是预期在2023年逐步改善。来源:第一太平戴维斯的研究注意：杭州包括一些湖州和绍兴项目苏州上海❖ 苏州,昆山,太仓,常熟、张家港中国最大的物流市场的形成在中国。❖ 青浦和金山2022年获得新项目,吸引区域食品制造商，快递公司和石化公司。❖ 消费者信心较弱导致递减一些一般零售租户的需求和提款（快时尚和化妆品），同时制造租户重新评估他们的仓储需求，有些人选择寻求更靠近生产的更实惠的场所中心。❖ 常熟股票更增加了一倍超过800000平方米的新增供应在2022年。❖ 负担得起的租金和建立产业集群继续吸引制造企业从其他地区当地的仓库中市场。嘉兴❖ 嘉兴收到75000平方米在2022年提供的项目在平湖&嘉善。❖ 尽管面临逆风，快递公司继续推动增长。杭州❖ 需求来自强劲当地制造业和上/下游产业,以及溢出宁波❖ 杭州收到295200平方米新2022年重点城市的供应主要物流次市场萧山。❖ 宁波在2022年获得了356，500平方米的新供应，其中项目位于慈溪、余姚次市场。要求从上海。❖ 货物运输减少导致空置率上升❖ 作为国家基础的转播画面电子商务、第三方物流和电子商务作为杭州的主要租户。❖市场吸引了只有成熟的开发人员喜欢ESR、丰树,但也新手喜欢山顶嘉兴投资。5.7在2022年。❖ 机场正在开发主要物流基地快递中心、北仑跨境电子商务中心、余姚市配送中心。❖ 大力投资建设跨境电子商务。 中国南方中国物流13广州东莞❖ 广州在2022年获得了530，000平方米的新供应。❖ 2022年东莞收到210000平方米供应。空缺率股票Mn平方米租金psm pmth元❖ 与深圳、东莞、广州拥有一个大的工业用地储备从增城❖ 制造业复苏且规模可观深圳帮助保持溢出的需求东莞空置率处于摩擦水平。平均租金仍高于广州,只有在该地区的第二次到深圳。广州深圳东莞佛山2.550.502.262.681.0642.960.843.935.035.611.0%1.2%1.6%3.0%8.0%南沙，确保未来几年供应充足。❖ 需求主要来自第三方物流和电子商务公司。惠州来源:第一太平戴维斯的研究佛山❖ 佛山在 2022 年获得了 310，000 平方米的新供应量。❖ 除了本地制造公司（家用电器和汽车零部件),需求主要来自跨境电子商务公司。❖ 东部现代物流沿线云集S55是未来发展的重点，将会看到新增供应在未来几年移交。深圳惠州❖ 盐田港普洛斯普洛斯园区三期工程竣工2022 年，增加 60，000 平方米（部分保税）供应深圳市场。❖ 惠州收到2022年供应50000平方米。❖ 较小的消费群体相比,深圳和东莞意味着仓储需求主要来自于当地的制造商电子设备和汽车行业。❖ 深圳平均租金居全国前列的国家。❖ 土地储备极其有限，空置率极低费率和创纪录的租金意味着新的开发项目现在达到六层楼高。甚至更低质量发展是几乎完全pre-leased。 中国西部中国物流14西安空缺股票Mn平方米租金psm pmth元率❖ X我安在2022年收到230