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公司发布的2022年度业绩报告显示，全年实现收入413.7亿元，同比增长43.4%，但归母净利润为19.4亿元，同比下滑51.8%，核心归母净利润为50.2亿元，同比增长9.0%。业绩的主要驱动因素包括收入的增长，但利润表现低于预期，主要原因是毛利率的显著下滑，达到24.8%，较2021年下降5.9个百分点。
经营分析显示，收入增长符合预期，但利润低于预期，主要是由于各业务板块的毛利率均有不同程度的下降。具体来看，基础物管业务毛利率由30.3%降至25.5%，主要受并购标的拉低整体毛利率和无形资产摊销的影响；非业主增值服务的毛利率从40.9%大幅下滑至13.6%，这是由于房地产行业的整体下行趋势所致；社区增值服务的毛利率由60.5%降至53.5%，原因在于疫情期间社区传媒业务开展受限，以及本地生活服务收入占比增加；商业运营服务的毛利率由50.3%降至35.5%，主要由于新拓展的项目尚处于毛利率爬坡阶段。
物业管理规模持续扩大，截至2022年底，公司收费面积达到8.7亿平方米，同比增长13.4%，合约面积16亿平方米，同比增长11.4%。新外拓项目数量同比增长20%，其中非住宅占比为64.8%，业态更为均衡。物业费平均单价从2.25元提升至2.26元，第三方项目从2.37元上升至2.39元。
社区增值服务实现了稳定的增长，尽管在宏观经济环境下面临挑战，全年实现收入40亿元，同比增长21%。房地产经纪、园区空间、到家服务、本地生活等细分领域分别增长54%、47%、33%和29%。
非业主增值服务的比例持续下降，2022年收入占比为6.4%，对公司业绩的影响进一步减小。
财务数据显示，截至2022年底，公司账面现金及等价物为113.8亿元，虽较上一年度下降3.2%，但仍保持充足。公司宣布派发末期股息0.144元/股，特别股息0.2281元/股，合计0.3721元/股，派息比例高达64.6%。
基于最新的毛利率情况，盈利预测进行了调整，预计2023年和2024年的归母净利润分别为22.3亿元和26.9亿元，同比增速分别为15.0%和20.5%，相比之前的预测下调了65.7%和66.6%。同时，引入了2025年的预测，预计当年归母净利润为34.4亿元，同比增长27.7%。鉴于今年经济复苏的预期，公司基于庞大的管理规模有望重新进入增长轨道，因此维持“买入”评级。公司股票对应2023-25年的市盈率为17.9x、14.8x、11.6x。
主要风险提示包括：碧桂园的销售业绩不及预期、应收账款减值超预期以及经济复苏程度不及预期。
