请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 年报点评报告 2023年03月18日 越秀地产（00123.HK） 销售及利润逆势增长符合预期，积极增储业绩确定性强 事件：3月15日，公司发布2022年业绩公告。 2022年营收、利润双位数增长，符合业绩预期。公司2022年实现主营业务收入724.2亿元（同比+26.2%，下同）；归母净利润39.5亿元（+10.2%）；核心净利润42.4亿元（+2.2%）。毛利率20.4%（-1.3pct）；归母净利率5.5%（-0.8pct）。公司有望继续保持业绩高质量增长，主要因（1）随着行业出清，土地利润率有所修复，公司近年补充大量优质土地，利润率水平有望在2023年企稳；（2）已售未结转规模充足，预期2023年合同销售及其他收入贡献现金流入856.8亿元（较2022年营收增长18.3%）；（3）公司融资端有望继续保持畅通，管理效率持续增强。 融资结构健康，三道红线维持绿档。2022年有息负债规模为883.0亿元，其中短期有息负债占比17.8%，到期结构合理。2022年公司累计发行境内债券98.4亿元，加权平均利率3.11%。平均借贷利率进一步下降，2022年为4.16%（-0.1pct）。截至期末，公司剔预资产负债率68.8%，净负债率62.7%，现金短债比2.2倍，三道红线维持绿档达标。 2022年销售规模逆势增长8.6%，规模排名跃升至TOP20。公司2022年全年实现合同销售金额1250.3亿元（+8.6%）。公司2022年销售规模排名克而瑞TOP100第16位，较2021年大幅提升21位，且是TOP30中唯一销售同比正增长的房企。2023年1-2月公司销售维持强势，实现合同销售金额226.0亿元（+187.3%），实现2023“开门红”。 积极于一二线城市拿地，投销比保持在0.6倍以上，销售去化确定性强。2021-2022年公司拿地金额分别达932亿元、769亿元，投销比均维持在0.6倍以上；一二线的拿地金额占比超9成。2022年末土储为2845万方，预计2023年可售资源为2400亿元，2023年销售目标1320亿元（较2022年销售额增长5.6%，对应可售货值55%去化率）。我们认为公司整体货源充足、地理位置优质，在2023年总量弱复苏的背景下，公司重点布局这些高能级城市将更为受益，2023年销售目标实现无忧。 投资建议：考虑到公司（1）国资背景，融资成本较低，流动性无忧；（2）将继续受益于竞争格局改善，多元拿地渠道及优异的区域布局将保障销售的动能及韧性，业绩确定性强。预计公司23/24/25年营收分别为835.1/919.8/1069.6亿元；归母净利润分别为43.0/46.7/51.7亿元；对应的EPS为1.39/1.51/1.67元/股；对应PE为7.6/7.0/6.3倍。我们给予公司目标市值490亿港元，对应2023年10倍PE。维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期。 财务指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 57,379 72,416 83,510 91,983 106,962 增长率yoy（%） 24.1 26.2 15.3 10.1 16.3 归母净利润（百万元） 3,589 3,953 4,301 4,666 5,170 增长率yoy（%） -15.5 10.2 8.8 8.5 10.8 EPS最新摊薄（元/股） 1.16 1.28 1.39 1.51 1.67 净资产收益率（%） 7.1 7.2 7.6 8.1 8.7 P/E（倍） 9.1 8.2 7.6 7.0 6.3 P/B（倍） 0.7 0.7 0.6 0.6 0.6 资料来源：Wind，国盛证券研究所（股价为2023年3月17日收盘价，1HKD=0.879CNY） 买入（维持） 股票信息 行业 地产发展商 前次评级 买入 3月17日收盘价(港元) 11.94 总市值(百万港元) 36,971.69 总股本(百万股) 3,096.46 其中自由流通股(%) 100.00 30日日均成交量(百万股) 9.40 股价走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《越秀地产（00123.HK）：大湾区双国资背景房企，多元增储助力穿越周期》2023-01-15 -48%-32%-16%0%16%32%48%64%2022-032022-072022-112023-03越秀地产恒生指数 2023年03月18日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 会计年度 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 262804 283974 332612 316574 391419 营业收入 57379 72416 83510 91983 106962 现金 32766 21846 25477 31020 33789 营业成本 44896 57610 65980 71936 83396 应收票据及应收账款 126 570 228 646 366 营业税金及附加 2997 2420 3577 3939 4581 其他应收款 14492 12812 18675 16007 24322 销售费用 1590 2041 2255 2484 2888 预付账款 25309 24649 32963 30495 43297 管理费用 1623 1769 2338 2576 2995 存货 180360 209744 240629 223474 274415 财务费用 1080 916 1392 1533 1783 其他流动资产 9750 14353 14640 14932 15231 其他收益 2404 211 211 275 261 非流动资产 51051 62378 73822 85131 97687 公允价值变动收益 -904 0 0 0 0 长期投资 23548 29628 36324 43265 50189 投资净收益 423 -97 619 865 848 固定资产 3896 4748 7763 10696 14271 营业利润 7845 8410 9355 10655 12427 无形资产 429 521 504 483 444 其他非流动资产 23178 27480 29232 30687 32783 所得税 2571 2272 2528 2879 3358 资产总计 313855 346352 406434 401705 489106 净利润 5274 6137 6828 7776 9070 流动负债 182621 178510 228806 213234 287759 少数股东损益 1685 2184 2526 3110 3900 短期借款 29802 15744 16217 17190 18221 归属母公司净利润 3589 3953 4301 4666 5170 应付票据及应付账款 1613 1642 1977 1854 2458 EBITDA 7461 8202 9077 10424 12209 其他流动负债 151206 161124 210612 194191 267080 EPS（元） 1.16 1.28 1.39 1.51 1.67 非流动负债 56867 83050 87702 92316 97672 长期借款 45732 72554 76182 79991 83990 其他非流动负债 11135 10496 11520 12325 13682 负债合计 239488 261559 316508 305550 385431 少数股东权益 28131 37363 39889 43000 46900 股本 18035 18035 18035 18035 18035 资本公积 28783 29395 29395 29395 29395 主要财务比率 留存收益 25837 27554 31282 35628 40638 会计年度 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 归属母公司股东权益 46236 47430 50037 53155 56776 成长能力 负债和股东权益 313855 346352 406434 401705 489106 营业收入(%) 24.1 26.2 15.3 10.1 16.3 营业利润(%) 9.5 7.2 11.2 13.9 16.6 归属于母公司净利润(%) -15.5 10.2 8.8 8.5 10.8 获利能力 毛利率(%) 21.8 20.4 21.0 21.8 22.0 现金流量表（百万元） 净利率(%) 6.3 5.5 5.2 5.1 4.8 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 2025E ROE(%) 7.1 7.2 7.6 8.1 8.7 经营活动现金流 -4676 4924 4157 6195 11776 ROIC(%) 3.8 4.0 4.4 4.7 5.2 净利润 5274 5614 6828 7776 9070 偿债能力 折旧摊销 346 169 279 382 495 资产负债率(%) 76.3 75.5 77.9 76.1 78.8 财务费用 1080 1113 1392 1533 1783 净负债比率(%) 64.5 83.8 79.6 73.8 70.7 投资损失 -423 -651 -619 -865 -848 流动比率 1.4 1.6 1.5 1.5 1.4 营运资金变动 29353 -1976 -4253 -3036 560 速动比率 0.3 0.2 0.2 0.2 0.2 其他经营现金流 -40305 654 531 405 717 营运能力 投资活动现金流 -6519 -7665 -10698 -10514 -11655 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 771 1828 3022 2946 3413 应收账款周转率 399.0 208.2 209.3 210.3 211.4 长期投资 -4321 -4966 -6695 -6941 -6924 应付账款周转率 23.2 35.4 36.5 37.6 38.7 其他投资现金流 -10070 -10803 -14371 -14509 -15166 每股指标（元） 筹资活动现金流 15793 8454 10171 9862 2648 每股收益(最新摊薄) 1.16 1.28 1.39 1.51 1.67 短期借款 13226 894 472 973 1031 每股经营现金流(最新摊薄) -1.51 0.00 1.34 2.00 3.80 长期借款 -5531 2287 3628 3809 4000 每股净资产(最新摊薄) 14.93 15.32 16.16 17.17 18.34 普通股增加 0 0 0 0 0 估值比率 资本公积增加 2562 0 0 0 0 P/