敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年3月17日 行业研究 楼市成交价格企稳，需求恢复领先一步 ——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2023年2月） 房地产（地产开发） 1-2月，需求侧实质性升温，商品住宅销售额累计同比增长3.5%， 各区域销售额同比均有较大边际改善，3月销售小阳春值得期待。 1-2月，商品房销售面积、销售额、销售均价分别为1.51亿平方米、1.54万亿元、10,209元/平方米，累计同比分别为-3.6%、-0.1%、+3.7%；其中，商品住宅销售面积、销售额、销售均价分别为1.34亿平方米、1.41万亿元、10,558元/平方米，累计同比分别为-0.6%、+3.5%、+4.1%。截至2月末，商品房待售面积的去化周期约5.4个月，较2022年12月提高0.3个月。 2月，楼市成交价格企稳，70城中一线二手房价格环比涨幅明显，二三线新房及二手房价格环比皆企稳或回升；70城中新房价格指数同比和环比连续3个月均下降的城市数量为9个，较1月减少12个。 2月，70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-1.9%，环比+0.3%，其中一线、二线、三线当月同比分别为+1.7%、-0.7%、-3.3%，当月环比分别为+0.2%、+0.4%、+0.3%。70大中城市二手住宅价格指数当月同比-3.4%、环比+0.1%，其中一线、二线、三线当月同比分别为+1.0%、-2.9%、-4.4%，当月环比分别为+0.7%、+0.1%、0.0%。 2月，70城中新房价格指数同比和环比连续3个月均下降的城市数量有9个，其中二线城市4个，三线城市5个，合计较1月减少12个。 1-2月，需求侧恢复领先供给侧，房地产投资和新开工同比降幅略有收窄，预计房企投资力度提升仍需过程；开年经济活动复苏与保交楼政策延续等因素促进房地产竣工面积同比自22年来首次止跌转增；房企销售预收款到位情况改善明显。 1-2月，房地产开发投资额为1.37万亿元，累计同比-5.7%；房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积分别为1.36/75.02/1.32亿平米，累计同比分别为-9.4%、-4.4%、+8.0%。 1-2月，房地产开发到位资金合计2.13万亿元，累计同比-15.2%，其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭累计同比分别为-15.0%、-18.2%、-11.4%、-15.2%。国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭在房地产开发资金来源中的占比分别为16.4%、29.7%、33.3%、16.4%。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，房地产市场供需均现回暖，资本市场关注度提升明显。投资建议关注三条主线：1）看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2）看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230312需求侧按揭增量仍有限，供给侧民企融资略改善——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2023年2月） 20230305防范化解行业金融风险，全面发展住房租赁市场——对2023年政府工作报告的点评 20230301 百强销售边际改善，期待温暖小阳春——房地产行业百强销售月报（2023年2月） 20230228 促进金融政策落地实效，优质民企地产再迎利好——对深交所召开房地产行业市场主体座谈会的点评 20230224 1月百城宅地供需缩量，重点城市土拍市场回暖——土地市场月度跟踪报告（2023年1月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 1-2月商品房销售边际改善明显，商品住宅销售额止跌企稳 ................................................ 3 1.1、 分区域看销售情况 .................................................................................................................................. 4 1.2、 全国商品房待售面积和去化周期 ............................................................................................................ 6 1.3、 70大中城市新建/二手商品住宅价格指数 ............................................................................................... 7 2、 1-2月房地产竣工面积同比止跌转正，房地产投资与新开工面积同比降幅收窄明显 ............. 9 3、 1-2月定金预收和个人按揭同比改善明显，国内贷款在房地产开发资金中占比提升 ........... 11 4、 投资建议 ........................................................................................................................ 13 5、 风险分析 ........................................................................................................................ 13 中庚基金 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1、 1-2月商品房销售边际改善明显，商品住宅销售额止跌企稳 1-2月，商品房销售面积为1.51亿平方米，累计同比-3.6%；商品房销售额为1.54万亿元，累计同比-0.1%；商品房销售均价为10,209元/平方米，累计同比+3.7%。 图1：商品房销售面积、销售额、单价（累计值） 图2：商品房销售面积、销售额、单价（当月值） 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图3：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图4：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 1-2月，商品住宅销售面积为1.34亿平方米，累计同比-0.6%；商品住宅销售额为1.41万亿元，累计同比+3.5%；商品住宅销售均价为10,558元/平方米，累计同比+4.1%。 图5：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计值） 图6：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（当月值） 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图7：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图8：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 1.1、 分区域看销售情况 1-2月，东部、中部、西部、东北的累计分区域销售情况为： 销售面积分别为6,082万平方米、4,040万平方米、4,632万平方米、378万平方米，累计同比分别为-2.2%、-5.5%、-4.3%、+2.6%。 销售金额分别为9,062亿元、2,911亿元、3,192亿元、284亿元，累计同比分别为+2.1%、-3.5%、-2.7%、0.0%。 销售均价分别为14,899元/平方米、7,205元/平方米、6,891元/平方米、7,513元/平方米，累计同比分别为+4.4%、+2.1%、+1.7%、-2.5%。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图9：东部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图10：东部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图11：中部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图12：中部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图13：西部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图14：西部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2023-02。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 图15：东北商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图161：东北商品房销售均