敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年8月16日 行业研究 一线住宅价格环比持续提升，7月土地购置单价突破9500 ——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年7月） 房地产（地产开发） 7月土地购置量跌价涨推动单价大幅提升；淡季商品房销售量价回落，一线城市新建住宅价格指数连续7个月环比正增长 7月，土地购置面积为918万平方米，单月同比-47.3%，环比-25.9%；土地成交价款为875亿元，单月同比-33.4%，环比+33.6%；土地购置单价为9529元/平。 1-7月，土地购置面积为4546万平，累计同比-48.1%；土地成交价款为2918亿元，累计同比-43.0%；土地购置单价为6419元/平，累计同比+9.8%。 7月，商品房销售面积为0.93亿平，单月同比-28.9%，环比-49.1%；商品房销售额为0.97万亿元，单月同比-28.2%，环比-45.4%；商品房销售均价为10471元/平，单月同比+0.9%，环比+7.4%。 1-7月，商品房销售面积为7.82亿平，累计同比-23.1%；商品房销售额为7.58万亿元，累计同比-28.8%；商品房销售均价为9691元/平，累计同比-7.4%。 7月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-1.7%，其中一线、二线、三线分别为+3.1%、-0.5%、-3.2%；当月环比-0.1%，其中一线、二线、三线分别为+0.3%、0.0%、-0.3%。7月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比-3.0%，其中一线、二线、三线分别为+0.9%、-2.5%、-3.9%；当月环比-0.2%，其中一线、二线、三线分别为+0.2%、-0.2%、-0.3%。一线城市新建住宅价格指数连续7个月环比正增长，7月环比涨幅小幅收窄至0.3%（6月为0.5%，5月为0.4%）。 房地产开发投资表现疲弱；新开工和竣工继续深度下滑；开发到位资金降幅走阔 7月，房地产开发投资额为1.11万亿元，单月同比-12.3%；房屋新开工面积为0.96亿平方米，单月同比-45.4%；房屋施工面积1.04亿平方米，单月同比-44.3%；房屋竣工面积为3392万平方米，单月同比-36.0%。 1-7月，房地产开发投资额为7.95万亿元，累计同比-6.4%；房屋新开工面积为7.61亿平方米，累计同比-36.1%；房屋施工面积为85.92亿平方米，累计同比-3.7%；房屋竣工面积为3.20亿平方米，累计同比-23.3%。 1-7月，房地产开发资金合计为8.88万亿元，累计同比-25.4%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭累计同比分别-28.4%、-11.4%、-37.1%、-25.2%。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险，房地产企业信用风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220814 7月居民融资需求疲软，保租房公募REITs快速扩容——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年7月） 20220802 7月百强房企销售同比降幅小幅收窄，区域龙头销售表现优于大市——房地产行业百强销售月报（2022年7月） 20220726 二轮土拍加速推动土地市场复苏，50强房企新增土地环比翻倍——百城土地成交月度跟踪报告（2022年6月） 20220716 6月销售回暖明显，一线新建住宅价格指数环比涨幅扩大——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年6月） 20220712 上半年居民新增存款超10万亿，深圳保租房公募REIT审核通过——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年6月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 7月土地购置量跌价涨 7月，土地购置面积为918万平方米，单月同比-47.3%，环比-25.9%；土地成交价款为875亿元，单月同比-33.4%，环比+33.6%；土地购置单价为9529元/平方米，单月同比+26.4%，环比+80.4%。 1-7月，土地购置面积为4,546万平方米，累计同比-48.1%；土地成交价款为2,918亿元，累计同比-43.0%，土地购置单价为6,419元/平方米，累计同比+9.8%。 图1：土地购置面积、成交价款、单价（累计值） 图2：土地购置面积、成交价款、单价（当月值） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图3：土地购置面积、成交价款、单价（累计同比） 图4：土地购置面积、成交价款、单价（当月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 2、 7月淡季商品房销售量价回落，销售均价小幅上扬 7月，商品房销售面积为0.93亿平方米，单月同比-28.9%，环比-49.1%；商品房销售额为0.97万亿元，单月同比-28.2%，环比-45.4%；商品房销售均价为10,471元/平方米，单月同比+0.9%，环比+7.4%。 1-7月，商品房销售面积为7.82亿平方米，累计同比-23.1%；商品房销售额为7.58万亿元，累计同比-28.8%；商品房销售均价为9,691元/平方米，累计同比-7.4%。 图5：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图6：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 7月，商品住宅销售面积为0.80亿平方米，单月同比-30.3%，环比-47.0%；商品住宅销售额为0.86万亿元，单月同比-28.6%，环比-43.7%；商品住宅销售均价为10,766元/平方米，单月同比+2.4%，环比+6.2%。 1-7月，商品住宅销售面积为6.61亿平方米，累计同比-27.1%；商品住宅销售额为6.63万亿元，累计同比-31.4%；商品住宅销售均价为10,036元/平方米，累计同比-6.0%。 图7：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图8：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2.1、 分区域来看销售情况 7月，东部、中部、西部、东北的单月分区域销售情况为： 销售面积分别为3,969、2,826、2,078、382万平方米，单月同比分别为-26.6%、-24.6%、-37.9%、-25.3%。 销售金额分别为5,903、1,985、1,515、288亿元，单月同比分别为-24.1%、-30.1%、-38.7%、-30.1%。 销售均价分别为14,873、7,026、7,289、7,526元/平方米，单月同比分别为+3.5%、-7.3%、-1.4%、-6.5%。 1-7月，东部、中部、西部、东北的累计分区域销售情况为： 销售面积分别为3.11亿平方米、2.37亿平方米、2.11亿平方米、0.23亿平方米，累计同比分别为-27.4%、-16.5%、-21.6%、-35.4%。 销售金额分别为42,715亿元、16,567亿元、14,721亿元、1,760亿元，累计同比分别为-31.0%、-22.7%、-27.1%、-39.5%。 销售均价分别为13,733、6,992、6,967、7,819元/平方米，累计同比分别为-5.0%、-7.4%、-6.8%、-6.4%。 图9：东部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图10：东部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图11：中部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图12：中部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图13：西部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图14：西部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图15：东北商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图16：东北商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-07。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研