敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年3月17日 行业研究 土地购置“高能聚集”，一线住宅“温和涨价” ——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年2月） 房地产（地产开发） 土地购置单价持续提升, 一线城市新建/二手住宅价格同比/环比均温和上涨 1-2月，土地购置面积838万平，累计同比-42.3%；土地成交价款369亿元，累计同比-26.7%。21年3月至21年末土地购置单价（累计值）持续提升，22年1-2月土地购置单价为4403元/平，累计同比+27.1%，开发商土地获取持续向高能级城市聚集。1-2月，在2021年初高基数的影响下，商品房销售面积为1.57亿平，累计同比-9.6%；商品房销售额为1.55万亿元，累计同比-19.3%；销售均价为9,845元/平，累计同比-10.7%。 2月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比+1.2%，其中一线、二线、三线分别为+4.4%，+2.1%，-0.1%；环比-0.1%，其中一线、二线、三线分别为+0.5%，0.0%，-0.3%。70大中城市二手住宅价格指数当月同比-0.3%，其中一线、二线、三线分别为+3.5%，+0.3%，-1.3%；环比-0.3%，其中一线、二线、三线分别为+0.5%，-0.3%，-0.4%；一线城市新建/二手住宅价格同比/环比均温和上涨。 房地产投资边际改善，竣工面积下滑明显，开发到位资金仍显疲态 1-2月，房地产开发投资额为1.45万亿元，累计同比+3.7%（2021年全年+4.4%，2021年12月单月-13.9%），边际出现改善；房屋新开工面积为1.50亿平，累计同比-12.1%（2021年全年-11.4%，2021年12月单月-31.1%）；房屋施工面积为78.45亿平，累计同比+1.8%（2021年全年+5.2%，2021年12月单月-35.3%）；房屋竣工面积为1.22亿平，累计同比-9.8%（2021年全年+11.2%，2021年12月单月+1.9%）。 1-2月，房地产开发资金合计2.51万亿元，累计同比-17.7%（2021年+4.2%）；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭分别为0.41万亿元、0.78万亿元、0.80万亿元、0.41万亿元，累计同比分别为-21.1%、-6.2%、-27.0%、-16.9%；房地产开发到位资金仍显疲态，后续随着行业流动性持续舒缓，需求侧按揭和供给侧发债均有望提升。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3月16日，国务院金稳委会议提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募REITs发行有望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦、俄乌冲突或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220305 需求侧改善房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量——对3月5日“两会”政府工作报告房地产相关内容的点评 20220225提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对2月24日国家住建部新闻发布会的点评 20220220不要误读“房地产去金融化”，优质房企引领“新四化”升级——房地产行业动态跟踪报告 20220213土地市场观望情绪浓厚，1月百城土地成交缩量22%——百城土地成交月度跟踪报告（2022年1月） 20220213 2022开年市场流动性充裕，房企境内融资环境持续改善——房地产行业流动性跟踪报告（2022年1月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 土地购置单价持续提升 1-2月，土地购置面积为838万平方米，累计同比-42.3%；土地成交价款为369亿元，累计同比-26.7%，土地购置单价为4403元/平方米，累计同比+27.1%。21年3月至21年末土地购置单价（累计值）持续提升，22年1-2月土地购置单价延续21年同比上升趋势，显示开发商土地获取持续向高能级城市聚集。 图1：土地购置面积、成交价款、单价（累计值） 图2：土地购置面积、成交价款、单价（当月值） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图3：土地购置面积、成交价款、单价（累计同比） 图4：土地购置面积、成交价款、单价（当月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 2、 高基数影响，1-2月商品房销售同比下跌 1-2月，商品房销售面积为1.57亿平方米，累计同比-9.6%；商品房销售额为1.55万亿元，累计同比-19.3%，商品房销售均价为9845元/平方米，累计同比-10.7%。 图5：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图6：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 1-2月，商品住宅销售面积为1.35亿平方米，累计同比-13.8%；商品住宅销售额为1.37万亿元，累计同比-22.1%；商品住宅销售均价为10141元/平方米，累计同比-9.7%。 图7：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图8：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2.1、 分区域来看销售情况 1-2月，东部、中部、西部、东北的分区域累计销售情况为： 销售面积分别为6219万平方米、4275万平方米、4840万平方米、369万平方米，累计同比分别为-17.8%、-2.2%、-3.3%、-13.2%。 销售金额分别为8878亿元、3016亿元、3281亿元、284亿元，累计同比分别为-25.3%、-8.0%、-9.4%、-21.0%。 销售均价分别为14276、7055、6779、7696元/平方米，累计同比分别为-9.2%、-6.0%、-6.3%、-9.0%。 图9：东部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图10：东部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图11：中部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图12：中部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图13：西部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图14：西部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图15：东北商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图16：东北商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 2.2、 一线城市住宅价格同比/环比均出现温和上涨 2月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比+1.2%，其中一线、二线、三线分别为+4.4%，+2.1%，-0.1%。 2月，70大中城市新建商品住宅价格指数环比-0.1%，其中一线、二线、三线分别为+0.5%，0.0%，-0.3%。 图17：70城新建商品住宅价格指数（当月同比 %） 图18：70城新建商品住宅价格指数（环比 %） 资料来源：WIND；截至2022年2月 资料来源：WIND；截至2022年2月 2月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比-0.3%，其中一线、二线、三线分别为+3.5%，+0.3%，-1.3%。 2月，70大中城市二手住宅价格指数环比-0.3%，其中一线、二线、三线分别为+0.5%，-0.3%，-0.4%。 图19：70城二手住宅价格指数（当月同比%） 图20：70城二手住宅价格指数（环比%） 资料来源：WIND；截至2022年2月 资料来源：WIND；截至2022年2月 敬请参阅最后一页特别声明 -7- 证券研究报告 房地产 3、 1-2月地产投资边际改善 ◆房地产开发投资 1-2月，房地产开发投资额为1.45万亿元，累计同比+3.7%（2021年全年+4.4%，2021年12月单月-13.9%）；其中住宅开发投资额为1.08万亿，累计同比+3.7%（2021全年+6.4%，2021年12月单月-11.9%）。 图21：房地产开发投资完成额（亿元） 图22：房地产开发投资累计同比/单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND ◆房屋新开工面积 1-2月，房屋新开工面积为1.50亿平方米，累计同比-12.1%（2021年全年-11.4%，2021年12月单月-31.1%）；其中住宅新开工面积为1.08亿平方米，累计同比-14.9%（2021年全年-10.9%，2021年12月单月-33.1%）。 图23：房屋新开工面积（万平方米） 图24：房屋新开工面积累计同比/单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -8- 证券研究报告 房地产 ◆房屋施工面积 1-2月，房屋施工面积为78.45亿平方米，累计同比+1.8%（2021年全年+5.2%，2021年12月单月-35.3%）；其中住宅施工面积为55.35亿平方米，累计同比+2.0%（2021年全年+5.3%，2021年12月单月-38.9%）。 图25：房屋施工面积（万平方米） 图26：房屋施工面积累计同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND ◆房屋竣工面积 1-2月，房屋竣工面积为1.22亿平方米，累计同比-9.8%（2021年全年+11.2%，2021年12月单月+1.9%）；其中住宅竣工面积为0.89亿平方米，累计同比-9.6%（2021年全年+10.8%，2021年12月单月+0.8%）。 图27：房屋竣工面积（万平方米） 图28：房屋竣工面积累计同