敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年1月18日 行业研究 2022全年房地产投资下降10%，12月35城新房价格同环比连续三月下降 ——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年12月） 房地产（地产开发） 12月受供地区域结构影响，土地成交环比量增价跌，全年土地成交深度下滑。 12月，土地购置面积、成交价款分别为1,597万平方米、1,575亿元，单月同比分别-51.6%、-51.3%，环比分别为+56.1%、+3.0%；1-12月，土地购置面积、成交价款、购置单价分别为10,052万平方米、9,166亿元、9,119元/平方米，累计同比分别为-53.4%、-48.4%、+10.9%。 12月商品房销售翘尾明显，同比仍在磨底，复苏力度较弱，库存去化周期抬升。 12月，商品房销售面积、销售额分别为1.46亿平方米、1.47万亿元，单月同比分别为-31.5%、-27.7%，环比分别为+44.8%、+49.4%；1-12月，商品房销售面积、销售额、销售均价分别为13.58亿平方米、13.33万亿元、9,814元/平方米，累计同比分别为-24.3%、-26.7%、-3.2%；商品房待售面积的去化周期约5.1个月，较上月增长0.4个月。 12月70个大中城市中新房销售价格同比和环比连续3个月均下降的城市数量达35个，一线价格表现分化，二线价格同比降幅整体企稳，三线价格下滑压力较大。 12月，70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-2.3%，环比-0.2%，其中一线、二线、三线当月同比分别为+2.5%、-1.1%、-3.9%，其中深圳、广州已连续多月出现新房价格环比下降。12月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比-3.8%、环比-0.4%，其中一线、二线、三线当月同比分别为+0.6%、-3.2%、-4.8%。 12月，新建商品住宅价格指数同比和环比连续3个月均下降的城市数量有35个，其中二线城市14个，较上月增加1个；三线城市21个，较上月减少4个。 12月房地产投资、新开工、竣工单月同比均边际小幅收窄；在保交楼政策等影响下，竣工全年累计同比表现优于新开工；22年房地产投资、开发到位资金累计同比表现疲弱。 12月，房地产开发投资额为0.90万亿元，单月同比-12.2%，环比-8.9%；房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积分别为0.90/0.81 /3.05亿平方米，单月同比分别为-44.3%、-48.2%、-6.6%；房屋竣工面积环比+233.7%。 1-12月，房地产开发投资额为13.29万亿元，累计同比-10.0%；房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积分别为12.06/90.50 /8.62亿平米，累计同比分别为-39.4%、-7.2%、-15.0%。房地产开发资金合计14.90万亿元，累计同比-25.9%。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230116 2023开年监管密集发声，全年地产平稳回暖可期——对近期房地产政策的综合点评 20230113 2022年居民新增存款18万亿，12月房企境内债明显放量——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年12月） 20230106 建立首套房贷利率动态调整机制，常态化挂钩房价走势——对房贷利率政策的点评 20230102 年末销售小幅翘尾，头部国央企表现突出——房地产行业百强销售月报（2022年12月） 20221227 确保房地产市场平稳发展，防范化解优质头部房企风险——对2022中央经济工作会议房地产相关内容的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 全国房地产开发和销售情况总览 ........................................................................................ 3 2、 12月土地成交环比量增价跌，22年全年土地市场表现冷清，成交深度下滑 ........................ 4 3、 12月商品房销售翘尾明显，同比依然磨底，复苏力度较弱 ................................................. 5 3.1、 分区域看销售情况 .................................................................................................................................. 6 3.2、 全国商品房待售面积和去化周期 ............................................................................................................ 8 3.3、 70大中城市新建/二手商品住宅价格指数 ............................................................................................... 9 4、 12月竣工与新开工同比降幅边际收窄，全年房地产投资弱势下滑10% ............................. 11 5、 12月房地产国内贷款、定金预收环比大幅增长，房地产开发资金累计同比表现疲弱 ......... 14 6、 投资建议 ........................................................................................................................ 15 7、 风险分析 ........................................................................................................................ 16 附录：重点上市公司列表 ...................................................................................................... 16 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1、 全国房地产开发和销售情况总览 12月，土地成交环比量增价跌；商品房销售翘尾明显，同比仍然弱复苏；70个大中城市中新房销售价格同比和环比连续3个月均下降的城市数量达35个；房地产投资、新开工、竣工单月同比均边际小幅收窄；房地产开发资金边际改善。 22年，土地成交深度下滑；商品房销售持续磨底；在保交楼政策等影响下，全年竣工同比表现优于新开工；房地产投资、开发到位资金全年累计同比表现疲弱。 表1：2022年1—12月份全国房地产开发和销售情况总览 指标 累计情况（2022年1-12月） 单月情况（2022年12月） 绝对值 累计同比 % 较上月变动pct 绝对值 单月同比 % 较上月变动 pct 土地购置面积（万平方米） 10,052 -53.4 0.4 1,597 -51.6 6.8 土地成交价款（亿元） 9,166 -48.4 -0.7 1,575 -51.3 -0.5 土地成交均价（元/平方米） 9,119 10.9 -2.2 9,865 0.7 -17.9 商品房销售面积（万平方米） 135,837 -24.3 -1.0 14,587 -31.5 1.7 其中：住宅 114,631 -26.8 -0.6 11,904 -31.5 1.0 商品房销售额（亿元） 133,308 -26.7 -0.1 14,660 -27.7 4.6 其中：住宅 116,747 -28.3 0.1 12,559 -26.7 4.4 商品房平均售价（元/平米） 9,814 -3.2 1.1 10,050 5.7 4.1 其中：住宅 10,185 -2.0 1.0 10,550 7.0 5.0 商品房待售面积（万平方米） 56,366 10.5 0.5 / / / 其中：住宅 26,947 18.4 0.4 / / / 70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比 / / / / -2.3 0.0 其中：一线城市同比 2.5 0.0 二线城市同比 -1.1 0.1 三线城市同比 -3.9 0.0 70个大中城市二手住宅价格指数:当月同比 / / / / -3.8 -0.1 其中：一线城市同比 0.6 -0.6 二线城市同比 -3.2 0.0 三线城市同比 -4.8 0.0 房地产开发投资（亿元） 132,895 -10.0 -0.2 9,032 -12.2 7.7 其中：住宅 100,646 -9.5 -0.3 6,630 -12.6 6.4 房屋新开工面积（万平方米） 120,587 -39.4 -0.5 8,955 -44.3 6.5 其中：住宅 88,135 -39.8 -0.3 6,401 -43.7 6.1 房屋施工面积（万平方米） 904,999 -7.2 -0.7 8,142 -48.2 4.3 其中：住宅 639,696 -7.3 -0.6 5,780 -46.4 5.6 房屋竣工面积（万平方米） 86,222 -15.0 4.0 30,513 -6.6 13.7 其中：住宅 62,539 -14.3 4.1 22,097 -5.7 12.6 房地产开发企业到位资金（亿元） 148,979 -25.9 -0.2 12,666 -28.7 6.7 其中：国内贷款 17