敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年11月16日 行业研究 十月销售表现平淡，投资延续下行趋势 ——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年10月） 房地产（地产开发） 10月土地成交量价环比小幅回落，累计土地成交规模同比收缩显著，延续疲弱。 10月，土地购置面积为983万平米，单月同比-53%，环比-6.2%；土地成交价款为1037亿元，单月同比-49.7%，环比-13.9%；土地购置单价为10546元/平米。1-10月，土地购置面积为7,432万平米，累计同比-53.0%；土地成交价款为6,061亿元，累计同比-46.9%，土地购置单价为8,155元/平方米，累计同比+13.1%。 10月商品房销售表现平淡，量价环比回落明显，累计销售额同比修复滞缓。 10月，商品房销售面积为0.98亿平方米，单月同比-23.2%，环比-27.9%；商品房销售额为0.95万亿元，单月同比-23.7%，环比-30.0%；商品房销售均价为9,687元/平方米，单月同比-0.6%，环比-3.0%。1-10月，商品房销售面积为11.12亿平方米，累计同比-22.3%；商品房销售额为10.88万亿元，累计同比-26.1%；商品房销售均价为9,789元/平方米，累计同比-4.9%。 70大中城市新房及二手房价格指数同/环比下行压力增大，一线城市小幅承压。 10月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-2.4%，其中一线、二线、三线分别为+2.6%、-1.3%、-3.9%；当月环比-0.4%，其中一线、二线、三线分别为-0.1%、-0.3%、-0.4%。10月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比-3.7%，其中一线、二线、三线分别为+1.3%、-3.2%、-4.7%；当月环比-0.5%，其中一线、二线、三线分别为-0.3%、-0.5%、-0.5%。 10月投资延续下行趋势，房屋竣工面积环比大涨，保交楼促竣工趋势修复。 10月，房地产开发投资额为1.04万亿元，单月同比-16.0%；房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积分别为0.90 /1.00 /0.57亿平米，单月同比分别为-35.1%/-32.6%/-9.4%；房屋竣工面积环比+41.5%。1-10月，房地产开发投资额为11.40万亿元，累计同比-8.8%；房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积分别为10.37/88.89 /4.66亿平米，累计同比分别为-37.8%/-5.7%/-18.7%。 1-10月，房地产开发资金合计为12.55万亿元，累计同比-24.7%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭累计同比分别为-26.6%、-14.8%、-33.8%、-24.5%。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策；9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221115 10月居民信贷增长乏力，国内首单房企保障房REIT正式获批——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年10月） 20221115预售资金监管再优化，给予优质房企经营资金自主权支持——关于预售监管资金政策的点评 20221113 房地产融资再获宽松支持，推动行业平稳健康发展——关于央行等部门对金融支持地产16条措施的点评 20221112 多重利好叠加，房地产板块情绪高涨——对11月11日房地产板块大涨的点评 20221110 深圳首批人才房启动配售，加大多主体、多渠道住房供给力度——对深圳房地产政策的点评 20221104 《上海市住房租赁条例》公开征求意见，积极培育和发展住房租赁市场——对上海房地产政策的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 10月土地成交量价环比小幅回落，累计土地成交规模同比收缩显著，延续疲弱 10月，土地购置面积为983万平方米，单月同比-53%，环比-6.2%；土地成交价款为1037亿元，单月同比-49.7%，环比-13.9%；土地购置单价为10546元/平方米，单月同比+7.0%，环比-8.2%。 1-10月，土地购置面积为7,432万平方米，累计同比-53.0%；土地成交价款为6,061亿元，累计同比-46.9%，土地购置单价为8,155元/平方米，累计同比+13.1%。 图1：土地购置面积、成交价款、单价（累计值） 图2：土地购置面积、成交价款、单价（当月值） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图3：土地购置面积、成交价款、单价（累计同比） 图4：土地购置面积、成交价款、单价（当月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 2、 10月商品房销售表现平淡，量价环比回落明显，累计销售额同比修复滞缓 10月，商品房销售面积为0.98亿平方米，单月同比-23.2%，环比-27.9%；商品房销售额为0.95万亿元，单月同比-23.7%，环比-30.0%；商品房销售均价为9,687元/平方米，单月同比-0.6%，环比-3.0%。 1-10月，商品房销售面积为11.12亿平方米，累计同比-22.3%；商品房销售额为10.88万亿元，累计同比-26.1%；商品房销售均价为9,789元/平方米，累计同比-4.9%。 图5：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图6：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 10月，商品住宅销售面积为0.84亿平方米，单月同比-23.8%，环比-26.3%；商品住宅销售额为0.84万亿元，单月同比-23.3%，环比-28.7 %；商品住宅销售均价为10,027元/平方米，单月同比+0.7%，环比-3.2%。 1-10月，商品住宅销售面积为9.41亿平方米，累计同比-25.5%；商品住宅销售额为9.55万亿元，累计同比-28.2%；商品住宅销售均价为10,140元/平方米，累计同比-3.5%。 图7：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图8：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2.1、 分区域来看销售情况 10月，东部、中部、西部、东北的单月分区域销售情况为： 销售面积分别为4,170、3,014、2,258、315万平方米，单月同比分别为-15.5%、-21.2%、-34.7%、-36.6%。 销售金额分别为5,490、2,065、1,667、230亿元，单月同比分别为-18.2%、-25.4%、-33.7%、-41.2%。 销售均价分别为13,166、6,851、7,384、7,322元/平方米，单月同比分别为-3.3%、-5.4%、+1.5%、-7.2%。 1-10月，东部、中部、西部、东北的累计分区域销售情况为： 销售面积分别为4.60亿平方米、3.32亿平方米、2.86亿平方米、0.34亿平方米，累计同比分别为-22.6%、-17.5%、-25.0%、-35.0%。 销售金额分别为63,021亿元、23,129亿元、20,097亿元、2,585亿元，累计同比分别为-25.5%、-23.0%、-28.9%、-39.2%。 销售均价分别为13,710、6,974、7,020、7,570元/平方米，累计同比分别为-3.7%、-6.7%、-5.2%、-6.4%。 图9：东部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图10：东部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图11：中部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图12：中部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图13：西部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图14：西部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图15：东北商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图16：东北商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统