敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年12月16日 行业研究 销售弱势修复，年末竣工发力，基本面仍承压 ——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年11月） 房地产（地产开发） 第四轮集中供地背景下11月土地成交价款环比大幅回升，累计成交仍下滑显著。 11月，土地购置面积为1,023万平方米，单月同比-58.5%，环比+4.0%；土地成交价款为1,530亿元，单月同比-50.8%，环比+47.6%；土地购置单价为14,962元/平方米。1-11月，土地购置面积为8,455万平方米，累计同比-53.8%；土地成交价款为7,591亿元，累计同比-47.7%，土地购置单价为8,978元/平方米，累计同比+13.1%。 11月商品房销售量价环比小幅回升，累计销售额同比仍在磨底，复苏力度较弱。 11月，商品房销售面积为1.01亿平方米，单月同比-33.3%，环比+3.2%；商品房销售额为0.98万亿元，单月同比-32.2%，环比+3.8%；商品房销售均价为9,747元/平方米，单月同比+1.6%，环比+0.6%。1-11月，商品房销售面积为12.13亿平方米，累计同比-23.3%；商品房销售额为11.86万亿元，累计同比-26.6%；商品房销售均价为9,785元/平方米，累计同比-4.3%。 各线城市商品住宅销售价格环比连续下降，一线同比涨幅回落、环比降幅略扩。 11月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-2.3%，其中一线、二线、三线分别为+2.5%、-1.2%、-3.9%；当月环比-0.2%，其中一线、二线、三线分别为-0.2%、-0.2%、-0.3%。11月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比-3.7%，其中一线、二线、三线分别为+1.2%、-3.2%、-4.8%；当月环比-0.4%，其中一线、二线、三线分别为-0.4%、-0.4%、-0.5%。 11月投资延续弱势，年末交付高峰促竣工面积环比大涨，开发资金到位仍待改善。 11月，房地产开发投资额为0.99万亿元，单月同比-19.9%，环比-4.5%；房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积分别为0.79 /0.80 /0.91亿平方米，单月同比分别为-50.8%/-52.6%/-20.2%；房屋竣工面积环比+60.8%。 1-11月，房地产开发投资额为12.39万亿元，累计同比-9.8%；房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积分别为11.16/89.69 /5.57亿平米，累计同比分别为-38.9%/-6.5%/-19.0%。 1-11月，房地产开发资金合计为13.63万亿元，累计同比-25.7%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭累计同比分别为-26.9%、-17.5%、-33.6%、-26.2%。 投资建议：2022年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221214 增信债权工具有效落地，商业不动产REITs研究加速——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年11月） 20221208 REITs试点范围进一步扩大，打开商业不动产公募REITs空间——对公募REITs政策的点评 20221208全方位梳理“三箭连珠”受益房企——房地产供给侧融资专题报告（1） 20221203疫情反复销售磨底，暖风频吹静候花开——房地产行业百强销售月报（2022年11月） 20221128房地产股权融资优化调整，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展——关于证监会“第三支箭”政策的点评 20221126多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行——百城土地成交月度跟踪报告（2022年10月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 第四轮集中供地影响下11月土地成交价款环比大幅回升，累计成交下滑显著 11月，土地购置面积为1,023万平方米，单月同比-58.5%，环比+4.0%；土地成交价款为1,530亿元，单月同比-50.8%，环比+47.6%；土地购置单价为14,962元/平方米，单月同比+18.5%，环比+41.9%。 1-11月，土地购置面积为8,455万平方米，累计同比-53.8%；土地成交价款为7,591亿元，累计同比-47.7%，土地购置单价为8,978元/平方米，累计同比+13.1%。 图1：土地购置面积、成交价款、单价（累计值） 图2：土地购置面积、成交价款、单价（当月值） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图3：土地购置面积、成交价款、单价（累计同比） 图4：土地购置面积、成交价款、单价（当月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 中庚基金 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 2、 11月商品房销售量价环比小幅回升，累计销售额同比仍在磨底，复苏力度较弱 11月，商品房销售面积为1.01亿平方米，单月同比-33.3%，环比+3.2%；商品房销售额为0.98万亿元，单月同比-32.2%，环比+3.8%；商品房销售均价为9,747元/平方米，单月同比+1.6%，环比+0.6%。 1-11月，商品房销售面积为12.13亿平方米，累计同比-23.3%；商品房销售额为11.86万亿元，累计同比-26.6%；商品房销售均价为9,785元/平方米，累计同比-4.3%。 图5：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图6：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 11月，商品住宅销售面积为0.86亿平方米，单月同比-32.5%，环比+2.7%；商品住宅销售额为0.87万亿元，单月同比-31.1%，环比+4.1%；商品住宅销售均价为10,166元/平方米，单月同比+2.0%，环比+1.4%。 1-11月，商品住宅销售面积为10.27亿平方米，累计同比-26.2%；商品住宅销售额为10.42万亿元，累计同比-28.4%；商品住宅销售均价为10,142元/平方米，累计同比-3.1%。 图7：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图8：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2.1、 分区域来看销售情况 11月，东部、中部、西部、东北的单月分区域销售情况为： 销售面积分别为4,245万平方米、3,069万平方米、2,425万平方米、333万平方米，单月同比分别为-24.4%、-32.2%、-44.3%、-43.8%。 销售金额分别为5,701亿元、2,101亿元、1,778亿元、235亿元，单月同比分别为-25.9%、-33.8%、-44.5%、-42.8%。 销售均价分别为13,431、6,848、7,331、7,054元/平方米，单月同比分别为-1.9%、-2.4%、-0.4%、+1.7%。 1-11月，东部、中部、西部、东北的累计分区域销售情况为： 销售面积分别为50,213万平方米、36,235万平方米、31,054万平方米、3,748万平方米，累计同比分别为-22.8%、-19.0%、-27.0%、-35.9%。 销售金额分别为68,722亿元、25,230亿元、21,875亿元、2,820亿元，累计同比分别为-25.6%、-24.0%、-30.5%、-39.5%。 销售均价分别为13,686、6,963、7,044、7,524元/平方米，累计同比分别为-3.6%、-6.2%、-4.9%、-5.6%。 图9：东部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图10：东部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图11：中部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图12：中部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图13：西部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图14：西部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-11。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图15：东北商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图16：东北商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至