房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年3月）：疫情反复供需两端承压，静待信心回归与基本面修复

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年4月18日 行业研究 疫情反复供需两端承压，静待信心回归与基本面修复 ——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年3月） 房地产（地产开发） 土地投资谨慎与“高能聚焦”并行；受高基数及疫情反复影响，商品房销售持续走弱；一线城市住宅价格同比/环比涨幅均有所回落 3月，土地购置面积为501万平方米，单月同比-41.0%，环比-40.2%；土地成交价款为303亿元，单月同比-0.9%，环比-17.9%；土地购置单价为6047元/平方米，单月同比+67.9%，环比+37.3%。1-3月，土地购置面积为1339万平方米，累计同比-41.8%；土地成交价款为672亿元，累计同比-16.9%；土地购置单价为5019元/平方米，累计同比+42.8%。3月，商品房销售面积为1.53亿平方米，单月同比-17.7%；商品房销售额为1.42万亿元，单月同比-26.2%。 3月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比+0.7%，其中一线、二线、三线分别为+4.3%，+1.6%，-0.6%；当月环比-0.1%，其中一线、二线、三线分别为+0.3%，0.0%，-0.2%；3月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比-0.9%，其中一线、二线、三线分别为+2.8%，-0.2%，-1.9%；当月环比-0.2%，其中一线、二线、三线分别为+0.4%，-0.1%，-0.3%。 地产投资单月同比增速转负；新开工及竣工降幅走阔；开发到位资金仍显疲态 3月，房地产开发投资额为1.33万亿元，单月同比-2.4%；房屋新开工面积为1.49亿平，单月同比-22.2%；房屋竣工面积为4729万平，单月同比-15.5%。1-3月，房地产开发投资额为2.78万亿元，累计同比+0.7%；房屋新开工面积为2.98亿平，累计同比-17.5%；房屋施工面积为80.63亿平方米，累计同比+1.0%；房屋竣工面积为1.69亿平方米，累计同比-11.5%（1-2月-9.8%），竣工持续承压。 1-3月，房地产开发资金合计为3.82万亿元，累计同比-19.6%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭累计同比分别为-23.5%、-4.8%、-31.0%、-18.8%。 当前疫情反复影响房地产市场正常运行，需求端受预期收入下滑、信用风险蔓延等因素影响购房者信心不足，供给端受偿债高峰期及市场下行等因素影响开发节奏放缓。一季度以来，多方利好政策积极提振市场信心，3月房企境内外发债率先迎来边际改善，静待行业信心回归与基本面修复。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3月16日，国务院金稳委会议提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募REITs发行有望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科A/万科企业，中国金茂、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220413 需求侧居民信贷边际回暖，供给侧地产债增量明显——房地产行业流动性跟踪报告（2022年3月） 20220322 2月TOP50房企拿地金额环比小幅回升——百城土地成交月度跟踪报告（2022年2月） 20220317 土地购置“高能聚集”，一线住宅“温和涨价”——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年2月） 20220305 需求侧改善房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量——对3月5日“两会”政府工作报告房地产相关内容的点评 20220225提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对2月24日国家住建部新闻发布会的点评 20220220不要误读“房地产去金融化”，优质房企引领“新四化”升级——房地产行业动态跟踪报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 土地投资谨慎与“高能聚焦”并行 3月，土地购置面积为501万平方米，单月同比-41.0%，环比-40.2%；土地成交价款为303亿元，单月同比-0.9%，环比-17.9%；土地购置单价为6047元/平方米，单月同比+67.9%，环比+37.3%。 1-3月，土地购置面积为1339万平方米，累计同比-41.8%；土地成交价款为672亿元，累计同比-16.9%，土地购置单价为5019元/平方米，累计同比+42.8%。21年3月至21年末土地购置单价（累计值）持续提升，22年1-3月土地购置单价延续21年同比上升趋势，显示开发商土地获取持续向高能级城市聚集。 图1：土地购置面积、成交价款、单价（累计值） 图2：土地购置面积、成交价款、单价（当月值） 资料来源：WIND；注：数据统计截至2022-03。 资料来源：WIND；注：数据统计截至2022-03。 图3：土地购置面积、成交价款、单价（累计同比） 图4：土地购置面积、成交价款、单价（当月同比） 资料来源：WIND；注：数据统计截至2022-03。 资料来源：WIND；注：数据统计截至2022-03。 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 2、 受高基数及疫情反复影响，一季度商品房销售持续走弱 3月，商品房销售面积为1.53亿平方米，单月同比-17.7%；商品房销售额为1.42万亿元，单月同比-26.2%；商品房销售均价为9252元/平方米，单月同比-10.3%。 1-3月，商品房销售面积为3.10亿平方米，累计同比-13.8%；商品房销售额为2.97万亿元，累计同比-22.7%，商品房销售均价为9552元/平方米，累计同比-10.4%。 图5：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图6：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 3月，商品住宅销售面积为1.28亿平方米，单月同比-23.2%；商品住宅销售额为1.24万亿元，单月同比-29.1%，商品住宅销售均价为9671元/平方米，单月同比-7.7%。 1-3月，商品住宅销售面积为2.63亿平方米，累计同比-18.6%；商品住宅销售额为2.61万亿元，累计同比-25.6%，商品住宅销售均价为9912元/平方米，累计同比-8.6%。 图7：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图8：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2.1、 分区域来看销售情况 3月，东部、中部、西部、东北的单月分区域销售情况为： 销售面积分别为5928、4786、4299、329万平方米，单月同比分别为-23.8%、-9.2%、-14.6%、-40.8%。 销售金额分别为7609、3404、2918、265亿元，单月同比分别为-30.3%、-14.8%、-24.0%、-43.8%。 销售均价分别为12835、7112、6789、8045元/平方米，单月同比分别为-8.5%、-6.2%、-11.0%、-5.1%。 1-3月，东部、中部、西部、东北的累计分区域销售情况为： 销售面积分别为1.21亿平方米、0.91亿平方米、0.91亿平方米、698万平方米，累计同比分别为-20.9%、-6.0%、-9.0%、-28.9%。 销售金额分别为1.65万亿元、0.64万亿元、0.62万亿元、549亿元，累计同比分别为-27.7%、-11.8%、-16.9%、-33.9%。 销售均价分别为13573、7085、6783、7865元/平方米，累计同比分别为-8.7%、-6.2%、-8.7%、-7.1%。 图9：东部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图10：东部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图11：中部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图12：中部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图13：西部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图14：西部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图15：东北商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图16：东北商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 2.2、 一线城市住宅价格同比/环比涨幅均有所回落 3月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比+0.7%，其中一线、二线、三线分别为+4.3%，+1.6%，-0.6%（2月+4.4%，+2.1%，-0.1%）。 3月，70大中城市新建商品住宅价格指数环比-0.1%，其中一线、二线、三线分别为+0.3%，0.0%，-0.2%（2月+0.5%，0.0%，-0.3%）。 图17：70城新建商品住宅价格指数（当月同比 %） 图18：70城新建商品住宅价格指数（环比 %） 资料来源：WIND；截至2022年3月 资料来源：WIND；截至2022年3月 3月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比-0.9%，其中一线、二线、三线分别为+2.8%，-0.2%，-1.9%（2月+3.5%，+0.3%，-1.3%）。 3月，70大中城市二手住宅价格指数环比-0.2%，其中一线、二线、三线分别为+0.4%，-0.1%，-0.3%（2月+0.5%，-0.3%，-0.4%）。 图19：70城二手住宅价格指数（当月同比%） 图20：70城二手住宅价格指数（环比%） 资料来源：WIND；截至2022年3月 资料来源：WIND；截至2022年3月 敬请参阅最后一页特别声明 -7- 证券研究报告 房地产 3、 地产投资单月同比增速转负，新开工及竣工降幅走阔 ◆房地产开发投资 3月，房地产开发投资额为1.33万亿元，单月同比-2.4%；其中住宅开发投资额