房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年5月）：疫情防控见成效，基本面数据出现边际回暖信号

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年6月18日 行业研究 疫情防控见成效，基本面数据出现边际回暖信号 ——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年5月） 房地产（地产开发） 5月各地纾困政策不断，叠加疫情防控见成效，商品房销售环比年内首次转正；集中供地下土地成交边际回暖，国央企及城投公司托底作用突出 5月，土地购置面积为623万平方米，单月同比-43.1%，环比+45.8%；土地成交价款为434亿元，单月同比-40.4%，环比+53.5%；土地购置单价为6,967元/平方米，单月同比+4.8%，环比+5.3%。1-5月，土地购置面积为2,389万平方米，累计同比-45.7%；土地成交价款为1,389亿元，累计同比-28.1%；土地购置单价为5,814元/平方米，累计同比+32.4%。5月，商品房销售面积为1.10亿平方米，单月同比-31.8%，环比+25.8%；商品房销售额为1.05万亿元，单月同比-37.7%，环比+29.7%；商品房销售均价为9,615元/平方米，单月同比-8.7%，环比+3.1%。5月疫情防控见成效，在销售均价回升的影响下销售规模环比年内首次转正；考虑到21年6月销售数据基数较高，销售企稳尚待进一步观察。 5月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-0.8%，其中一线、二线、三线分别为+3.5%、+0.3%、-2.2%；当月环比-0.2%，其中一线、二线、三线分别为+0.4%、-0.1%、-0.3%。5月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比-2.2%，其中一线、二线、三线分别为+1.7%、-1.7%、-3.2%；当月环比-0.4%，其中一线、二线、三线分别为0.0%、-0.3%、-0.5%。一线城市新建/二手住宅价格同比均维持正增长。 开发投资累计同比跌幅继续下探；主要指标单月数据边际改善；开发到位资金仍显疲态 5月，房地产开发投资额为1.30万亿元，单月同比-7.8%；房屋新开工面积为1.19亿平方米，单月同比-41.8%；房屋施工面积1.30亿平方米，单月同比-39.7%；房屋竣工面积为3,332万平方米，单月同比-31.3%。1-5月，房地产开发投资额为5.21万亿元，累计同比-4.0%；房屋新开工面积为5.16亿平方米，累计同比-30.6%；房屋施工面积为83.15亿平方米，累计同比-1.0%；房屋竣工面积为2.34亿平方米，累计同比-15.3%（1-4月-11.9%），新开工及竣工同比持续下滑。 1-5月，房地产开发资金合计为6.04万亿元，累计同比-25.8%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭累计同比分别-26.0%、-7.2%、-39.7%、-27.0%。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220530 4月50强房企拿地力度环比回升，土地市场冷热分化明显——百城土地成交月度跟踪报告（2022年4月） 20220523 疫情反复冲击供需，一线二手住宅价格指数连续5个月环比正增长——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年4月） 20220518 疫情冲击需求侧信贷收缩，供给侧地产融资仍受阻——房地产行业流动性跟踪报告（2022年4月） 20220515 省级市场独立自主性提升，购房促需求进入实质性阶段——对5月15日央行调整差别化住房信贷政策的点评 20220429 中央定调政策路径清晰，房地产行业供需恢复可期——对4月29日中央政治局会议房地产相关内容的点评 20220305 需求侧改善房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量——对3月5日“两会”政府工作报告房地产相关内容的点评 20220225提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对2月24日国家住建部新闻发布会的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 5月集中供地下土地成交边际回暖，国央企及城投公司托底作用突出 5月，土地购置面积为623万平方米，单月同比-43.1%，环比+45.8%；土地成交价款为434亿元，单月同比-40.4%，环比+53.5%；土地购置单价为6,967元/平方米，单月同比+4.8%，环比+5.3%。 1-5月，土地购置面积为2,389万平方米，累计同比-45.7%；土地成交价款为1,389亿元，累计同比-28.1%，土地购置单价为5,814元/平方米，累计同比+32.4%。 图1：土地购置面积、成交价款、单价（累计值） 图2：土地购置面积、成交价款、单价（当月值） 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能；数据截至2022-05。 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能；数据截至2022-05。 图3：土地购置面积、成交价款、单价（累计同比） 图4：土地购置面积、成交价款、单价（当月同比） 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能；数据截至2022-05。 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能；数据截至2022-05。 5月多城开启集中供地，市场供应增加，单月土地成交量价边际回暖，但累计土地成交价款跌幅较1-4月扩大，且国央企及城投公司托底作用仍突出。 2021年3-12月，土地购置单价（累计值）持续提升，2021年末土地购置单价为8224元/平方米，同比上涨21.6%。2022年1-5月，土地购置单价同比数据延续上升趋势，开发商土地获取持续向高能级城市聚集。 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 2、 商品房累计销售量价跌幅持续走阔，疫情防控见成效单月数据环比年内首次转正 5月，商品房销售面积为1.1亿平方米，单月同比-31.8%，环比+25.8%；商品房销售额为1.05万亿元，单月同比-37.7%，环比+29.7%；商品房销售均价为9,615元/平方米，单月同比-8.7%，环比+3.1%。5月疫情防控见成效，在销售均价回升的影响下销售规模环比年内首次转正；考虑到21年6月销售数据基数较高，销售企稳尚待进一步观察。 1-5月，商品房销售面积为5.07亿平方米，累计同比-23.6%；商品房销售额为4.83万亿元，累计同比-31.5%；商品房销售均价为9,527元/平方米，累计同比-10.3%。 图5：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图6：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 5月，商品住宅销售面积为0.92亿平方米，单月同比-36.6%，环比+23.8%；商品住宅销售额为0.91万亿元，单月同比-41.7%，环比+26.4%；商品住宅销售均价为9877元/平方米，单月同比-8.0%，环比+2.1%。 1-5月，商品住宅销售面积为4.29亿平方米，同比-28.1%；商品住宅销售额为4.23万亿元，同比-34.5%；商品住宅销售均价为9863元/平方米，累计同比-8.8%。 图7：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图8：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2.1、 分区域来看销售情况 5月，东部、中部、西部、东北的单月分区域销售情况为： 销售面积分别为4,424、3,202、3,010、333万平方米，单月同比分别为-35.5%、-25.7%、-30.1%、-44.3%。 销售金额分别为6,006、2,230、2,057、253亿元，单月同比分别为-38.5%、-32.3%、-38.8%、-49.3%。 销售均价分别为13,576、6,963、6,834、7,605元/平方米，单月同比分别为-4.7%、-8.8%、-12.5%、-8.9%。 1-5月，东部、中部、西部、东北的累计分区域销售情况为： 销售面积分别为1.99亿平方米、1.5亿平方米、1.46亿平方米、0.12亿平方米，累计同比分别为-29.8%、-16.7%、-18.2%、-43.1%。 销售金额分别为26,905亿元、10,525亿元、9,980亿元、926亿元，累计同比分别为-35.2%、-23.5%、-26.1%、-47.6%。 销售均价分别为13,502、7,022、6,823、7,736元/平方米，累计同比分别为-7.7%、-8.1%、-9.6%、-7.8%。 图9：东部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图10：东部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图11：中部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图12：中部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图13：西部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图14：西部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图15：东北商品房销售