房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021年7月）：基本面数据逐步走弱，关注“稳地价”政策效果

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年8月18日 行业研究 基本面数据逐步走弱，关注“稳地价”政策效果 ——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021年7月） 房地产 土地购置量升价跌，商品房销售量同比转负，销售结构分化明显 7月，土地购置面积1743万平方米，单月同比+2.8%；土地成交价款1313亿元，单月同比-2.4%，土地购置单价7536元/平方米，单月同比-5.1%。1-7月，土地购置面积8764万平方米，累计同比-9.3%；土地成交价款5121亿元，累计同比-4.8%，土地购置单价5843元/平方米，累计同比+4.9%。 7月，商品房销售面积1.30亿平方米，单月同比-8.5%；商品房销售额1.35万亿元，单月同比-7.1%，商品房销售均价10374元/平方米，单月同比+1.6%。1-7月，商品房销售面积10.16亿平方米，累计同比+21.5%；商品房销售额10.64万亿元，累计同比+30.7%，商品房销售均价10470元/平方米，累计同比+7.5%。 拆分销售结构，1-7月，东部、中部、西部、东北销售面积分别4.28亿平方米、2.84亿平方米、2.70亿平方米、3483万平方米，累计同比分别+24.1%、+27.1%、+14.3%、+8.7%。销售金额分别6.19万亿元、2.14万亿元、2.02万亿元、2909亿元，累计同比分别+36.7%、+33.4%、+16.3%、+6.9%。销售均价分别14459、7554、7475、8352元/平方米，累计同比分别+10.2%、+5.0%、+1.8%、-1.7%。 房地产投资增速回落，竣工维持韧性，到位资金单月同比-7% 7月，房地产开发投资额1.27万亿元，单月同比+1.4%；房屋新开工面积1.77亿平方米，单月同比-21.5%；房屋竣工面积5301万平方米，单月同比+25.7%，竣工端单月边际回落，但仍维持韧性。1-7月，房地产开发投资额8.49万亿元，累计同比+12.7%；房屋新开工面积11.89亿平方米，累计同比-0.9%；房屋施工面积89.19亿平方米，累计同比+9.0%；房屋竣工面积4.18亿平方米，累计同比+25.7%。 7月，房地产开发资金合计1.61万亿元，单月同比-7.0%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭单月同比分别-17.2%、+5.5%、-9.2%、-13.4%；1-7月，房地产开发资金合计11.90万亿元，累计同比+18.2%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭累计同比分别-4.5%、+10.9%、+38.3%、+17.0%。 投资建议：我们认为地产开发子板块短期仍受限于“三道红线”和“两集中”的资金面约束，ROE提升节奏仍有待观察，但鉴于央企公开增持稳定悲观情绪，遏制非理性拿地“稳地价”利于房地产行业的有序竞争和升级迭代，维持行业“增持”评级。 建议关注经营能力、品牌优势、信用优势、产品美誉等综合实力较强的龙头房企，包括万科A/万科企业，保利地产、金地集团、招商蛇口、融创中国、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份等。 风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约；银行贷款集中度管理或导致房地产信贷规模受限。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20210811 “稳情绪，稳地价”利于房地产行业的有序竞争和升级迭代——对8月11日房地产板块大涨的点评 20210710降准利好影响有限，刚需按揭或有支持——央行7月15日降准对房地产行业影响的点评 20210705物管板块市值已超万亿港币，推荐”合理估值“和”隐含价值“——房地产（物业服务）2021年中期策略报告 20210616 关注“隐含价值”较高的地产龙头——对近期房地产AH板块表现差异的分析及投资建议 20210305 新型城镇化深入推进 房地产行业迎多元化发展机遇——对2021年两会政府工作报告房地产相关内容的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 土地购置量升价跌 7月，土地购置面积为1743万平方米，单月同比+2.8%；土地成交价款为1313亿元，单月同比-2.4%，土地购置单价为7536元/平方米，单月同比-5.1%。 1-7月，土地购置面积为8764万平方米，累计同比-9.3%；土地成交价款为5121亿元，累计同比-4.8%，土地购置单价为5843元/平方米，累计同比+4.9%。 图1：土地购置面积、成交价款、单价（累计值） 图2：土地购置面积、成交价款、单价（当月值） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图3：土地购置面积、成交价款、单价（累计同比） 图4：土地购置面积、成交价款、单价（当月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 原点资产 oPtQtNtPmNqPwOxOmNyRqM9PaO7NmOpPmOpOlOoOyQiNrQzR8OpOmQwMmPrOMYpMyR 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 2、 销售增速持续回落 7月，商品房销售面积为1.30亿平方米，单月同比-8.5%；商品房销售额为1.35万亿元，单月同比-7.1%，商品房销售均价为10374元/平方米，单月同比+1.6%。 1-7月，商品房销售面积为10.16亿平方米，累计同比+21.5%；商品房销售额为10.64万亿元，累计同比+30.7%，商品房销售均价为10470元/平方米，累计同比+7.5%。 图5：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图6：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 7月，商品住宅销售面积为1.15亿平方米，单月同比-9.5%；商品住宅销售额为1.21万亿元，单月同比-7.2%，商品住宅销售均价为10519元/平方米，单月同比+2.5%。 1-7月，商品住宅销售面积为9.06亿平方米，累计同比+22.7%；商品住宅销售额为9.67万亿元，累计同比+33.1%，商品住宅销售均价为10679元/平方米，累计同比+8.5%。 图7：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图8：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2.1、 分区域来看销售情况 7月，东部、中部、西部、东北的单月分区域销售情况为： 销售面积分别为5408、3750、3344、511万平方米，单月同比分别为-10.1%、-3.0%、-9.2%、-23.6%。 销售金额分别为7774、2840、2472、412亿元，单月同比分别为-5.2%、-2.6%、-13.0%、-28.5%。 销售均价分别为14375、7574、7393、8068元/平方米，单月同比分别为+5.4%、+0.4%、-4.2%、-6.4%。 1-7月，东部、中部、西部、东北的累计分区域销售情况为： 销售面积分别为4.28亿平方米、2.84亿平方米、2.70亿平方米、3483万平方米，累计同比分别为+24.1%、+27.1%、+14.3%、+8.7%。 销售金额分别为6.19万亿元、2.14万亿元、2.02万亿元、2909亿元，累计同比分别为+36.7%、+33.4%、+16.3%、+6.9%。 销售均价分别为14459、7554、7475、8352元/平方米，累计同比分别为+10.2%、+5.0%、+1.8%、-1.7%。 图9：东部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图10：东部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图11：中部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图12：中部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图13：西部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图14：西部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图15：东北商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图16：东北商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 2.2、 按价格变化来看销售情况 7月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比+4.1%，其中一线、二线、三线分别为+6.0%，+4.7%，+3.3%。 7月，70大中城市新建商品住宅价格指数环比+0.3%，其中一线、二线、三线分别为+0.4%，+0.4%，+0.2%。 图17：70城新建商品住宅价格指数（当月同比 %） 图18：70城新建商品住宅价格指数（环比 %） 资料来源：WIND；截至2021年7月 资料来源：WIND；截至2021年7月 7月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比+3.3%，其中一线、二线、三线分别为+10.0%，+3.5%，+2.3%。 7月，70大中城市二手住宅价格指数环比+0.1%，其中一线、二线、三线分别为+0.4%，+0.2%，-0.1%。 图19：70城二手住宅价格指数（当月同比%） 图20：70城二手住宅价格指数（环比%） 资料来源：WIND；截至2021年7月 资料来源：WIND；截至2021年7月 敬请参阅最后一页特别声明 -7- 证券研究报告 房地产 3、 房地产开发产业链数据 ◆房地产开发投资 7月，房地产开发投资额为1.27万亿元，单月同比+1.4%；其中住宅开发投资额为9736亿元，单月同比+4.3%。 1-7月，房地产开发投资额为8.49万亿元，累计同比+12.7%；其中住宅开发投资额为6.40万亿，累计同比+14.9%。 图21：房地产开发投资完成额（亿元） 图22：房地产开发投资累计同比/单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND ◆房屋新开工面积 7月，房屋新开工面积为1.77亿平方米，单月同比-21.5%；其中住宅新开工面积为1.30亿平方米，单月同比-21.5%。 1-7月，房屋新开工面积为11.89亿平方米，累计同比-0.9%；其中住宅新开工面积为8.85亿平方米，累计同比+0.4%。 图23：房屋新开工面积（万平方米） 图24：房屋新开工面积累计同比/单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -8- 证券研究报告 房地产 ◆房屋施工面积 1-7月，房屋施工面积为89.19亿平方米，累计同比+9.0%；其中住宅施工面积为63.11亿平方米，累计同比+9.4%。 图25：房屋施工面积（万平方米） 图26：房屋施工面积累计同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND ◆房屋竣工面积 7月，房屋竣工面积为5301万平方米，单月同比+25.7%；其中住宅竣工面积为3871万平方米，单月同比+28.8%。 1-7月，房屋竣工面积为4.18亿平方米，累计同比+25.7%；其中住宅竣工面积为3.01亿平方米，累计同比