本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产行业 行业研究/动态报告 分类调控推进，增速趋于平稳 —2017年1-12月地产宏观数据点评 动态研究报告/房地产 2018年01月19日 [Table_Summary] 报告摘要： 事件：国家统计局公布数据显示，2017年全年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，商品房销售额133701亿元，增长13.7%。全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%。房地产开发企业到位资金156053亿元，比上年增长8.2%。  销售：增速继续下滑，分类调控政策下或将逐步趋稳 2017年1-12月份，商品房销售面积累计同比增长7.7%，较上月下降0.2个百分点，增速已连续6个月出现下滑，但下滑速度明显放慢，当月同比已连续两月回暖，增速未来或将逐步趋稳。在2017年年底相继召开的中央经济工作会议和住建部2018年工作任务会议上，官方均不再延续“抑制房地产泡沫”的提法，而转为“差异化调控”的表述，并提出要满足首套刚需、支持改善需求，同时在库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。从官方表述来看，调控基调对房地产市场从一味收紧转变为保障合理需求。考虑到销售对于政策往往有一定的滞后性，我们认为2018年一季度销售面积增速将继续呈现小幅下滑的态势，但一季度后或将逐步趋稳，而全年的增速将取决于政策的走向，建议关注两会前后的政策变动。  投资：增速趋弱，新开工略有复苏，拿地热情不减 2017年1-12月，全国房地产开发投资完成额109799亿元，同比增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中商业营业用房同比-1.2%，对整体数据有一定拖累。12月当月房地产开发投资完成额同比2.4%，其中商业营业用房同比-16.6%，均较11月有较大下降。在库存持续处于低位的形势下，企业表现出较强的补库存意愿，新开工面积略有复苏，拿地热情不减但有高位放缓的趋势。我们认为，随着销售增速的逐渐下滑，以及土地购置面积的高位放缓，2018年一季度投资增速仍将呈现继续走弱的态势。  资金：杠杆由个人转向企业，利好行业蓝筹 2017年1-12月份，房地产开发企业到位资金同比增长8.2%，增速比1-11月份上升0.5个百分点。值得注意的是，自筹资金同比增速由去年同期的0.2%上升至3.5%，国内贷款同比增速由去年同期的6.4%升至17.3%，而个人按揭贷款的同比增速则由去年同期的46.5%剧降至-2.0%，显示出杠杆正逐渐由个人转向企业，未来负债率低、现金流良好的行业蓝筹公司将具有更大的发展空间。  投资建议 维持行业“推荐”评级。在监管不断趋严、贷款利率上升的大背景下，一线蓝筹房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显，行业集中度加速提升。建议投资者持续关注一线蓝筹房企行业集中度提升的投资机会，建议关注招商蛇口、万科A、保利地产。此外建议关注规模扩张意愿强，且加杠杆空间较大的滨江集团。  风险提示： 房地产政策收紧；房地产销售不及预期。 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 -6%3%11%20%28%17-0117-0417-0717-1018-01房地产沪深300 资料来源：Wind，民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjs@mszq.com 研究助理：王嵩 执业证号： S0100117080065 电话： 021-60876717 邮箱： wangsong@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.绿地控股(600606)公司调研简报:销售突破三千亿，新增货值保证未来业绩 2.行业投资策略:分化格局加剧，长效机制革新 3.阳光城(000671)公司调研报告:销售向好货值充足，未来业绩可期 4.光明地产(600708)公司调研报告:深耕上海多元发展，业绩兑现可期 5.投资、新开工有所修复，四季度不必过度悲观 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 一、行业宏观数据汇总 ...................................................................................................................................................... 3 二、销售：增速继续下滑，分类调控下或将逐步趋稳 ................................................................................................... 3 三、投资：增速趋弱，新开工略有复苏，拿地热情不减 ............................................................................................... 4 四、资金：杠杆由个人转向企业，利好行业蓝筹 ........................................................................................................... 5 五、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 6 六、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 6 插图目录 .............................................................................................................................................................................. 7 表格目录 .............................................................................................................................................................................. 7 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 一、行业宏观数据汇总 2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。商品房销售额133701亿元，增长13.7%，增速提高1个百分点。其中，住宅销售额增长11.3%，办公楼销售额增长17.5%，商业营业用房销售额增长25.3%。2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。 表1：房地产行业宏观数据汇总 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 二、销售：增速继续下滑，分类调控下或将逐步趋稳 2017年1-12月份，商品房销售面积累计同比增长7.7%，较上月下降0.2个百分点，增速已连续6个月出现下滑，但下滑速度明显放慢，当月同比已连续两月回暖，增速未来或将逐步趋稳。自2016年10月开始的房地产全面调控，导致2017年销售面积同比增速从高位不断下滑。然而，在2017年年底相继召开的中央经济工作会议和住建部2018年工作任务会议上，官方均不再延续“抑制房地产泡沫”的提法，而转为“差异化调控”的表述，并提出要满足首套刚需、支持改善需求，同时在库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。从官方表述来看对房地产市场从一味收紧转变为保障合理需求。住建部工作会议同时提出，将2018年棚改计划从500万套提高到580万套，超出市场预期，习近平总书记的新年致辞当中也专门提到了棚户区改造，将棚改计划从单纯的经济任务提高到扶贫搬迁的政治任务的高度，累计值累计同比相比上月变化百分点累计值累计同比相比上月变化百分点当月值当月环比当月同比当月值当月环比当月同比商品房销售面积（万平米）146,5687.9%-0.3169,4087.7%-0.216,31414.5%5.3%22,84040.0%6.1% 其中：住宅126,0375.4%-0.2144,7895.3%-0.113,79313.9%4.1%18,75236.0%4.3% 办公楼4,05426.7%-1.54,75624.3%-2.44209.6%15.6%70267.0%11.9% 商业营业用房10,66519.3%-2.112,83818.7%-0.61,36423.7%6.7%2,17359.3%16.2%商品房销售金额（亿元）115,48112.7%0.1133,70113.7%112,49112.7%13.3%18,22045.9%20.5% 其中：住宅95,7629.9%0.3110,24011.3%1.410,23012.5%12.4%14,47841.5%21.2% 办公楼5,48519.4%-0.86,44117.5%-1.95221.5%12.4%95683.0%7.2% 商业营业用房11,08426.2%-1.713,25325.3%-0.91,36925.1%15.7%2,16958.4%20.5%房地产开发投资完成额（亿元）100,3877.5%-0.3109,7997.0%-0.59,843-0.6%4.6%9,412-4.4%2.4% 其中：住宅68,6709.7%-0.275,1489.4%-0.36,7990.6%8.0%6,478-4.7%5.9% 办公楼6,1623.9%-1.36,7613.5%-0.4579-4.2%-7.4%5993.3%0.0% 商业营业用房14,4220.3%-0.815,640-1.2%-1.51,334-3.2%-7.1%1,218-8.7%-16.6%房屋新开工面积（万平米）161,6796.9%1.3178,6547.0%0.116,55