房地产2月行业动态报告：市场热度回升，行业复苏可期

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 市场热度回升，行业复苏可期 ——2月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  2月销售表现回暖，市场热度提高。2023年2月，30城新房销售面积1120.56万平，同比增速+30.86%，环比增速为+28.71%，成交套数100,822套，同比增速为+31.62%，环比增速为+30.90%，本月成交面积和套数有效改善，同比环比齐涨，市场热度上涨，市场信心开始出现修复迹象。分能级来看，一、二、三线城市成交大幅修复，三线城市增速较快。  2月二手房活跃度提高，量的突破有望带动价格回升。2月，全国城市二手房出售挂牌量指数72.56，环比上月+58.67%，同比-9.31%，全国城市二手房出售挂牌价指数183.03，环比上月+0.55%，同比-4.00%。2023年1-2月，全国城市二手房出售挂牌量指数环比均为正数，且增速扩大，从1月环比+9.93%升至+58.67%，挂牌价指数自2021年9月以来环比首次转正。分能级来看，二线、三线城市二手房出售挂牌量增速较快，一、四线城市二手房出售挂牌价修复较快。15城市二手房销售套数为61,404套，环比上月+ 47.82%，同比-42.11%。销售面积为746.01万平，环比上月+41.07%，同比+115.06%。二手房成交的复苏将会带动市场价格的稳定乃至回升，但受居民购买力与房地产开发投资修复缓慢的影响，后续市场热度的持续性仍有待观望。  2月百城土地交易市场活跃度不高，成交情况低位回升。2月，100城土地成交数量1524宗，同比+5.98%，成交占地面积5596.83万平，同比+5.45%，成交总价137,518,15万元，土地溢价率4.24%。本月土地成交情况低迷，热度不振，供给侧拿地意愿不强，对于行情判断仍保持谨慎。另一方面，自21年8月以来，土地溢价率始终保持低位，溢价率在2%-8%之间波动。  政策东风助力平稳发展，多措并举完善资本市场。房地产政策调控围绕房地产平稳健康发展为主线，强调持续深化因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，消除多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。基于此，多部门出台相关举措完善房地产资本市场，拓宽房地产投资、融资渠道，完善房地产资本市场，助力化解房地产风险。 投资建议：随着前期供给端政策的落地及房地产行业长效机制的完善，以及国内经济复苏与消费修复，目前房地产市场热度有所回升，我们认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。  风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢 实习生 黄旭东 相对沪深300表现图 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】1月行业动态报告_行业基本面仍在筑底，集中供地规则优化 【银河地产】12月行业动态报告_销售改善翘尾回升，稳地产多措并举 【银河地产】11月行业动态报告_土地市场“小步快跑”，政策多重利好，房企融资支持力度升级 【银河地产】10月行业动态报告_“银十”缺席，业绩分化，二十大强调加快住房制度建设 【银河地产】9月行业动态报告_“金九”弱修复，政策组合拳释放积极信号 【银河地产】8月行业动态报告_销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压 【银河地产】7月行业动态报告_销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升 【银河地产】6月行业动态报告_销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 -35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%2022/12022/12022/12022/22022/22022/22022/32022/32022/32022/42022/42022/42022/52022/52022/52022/62022/62022/62022/72022/72022/72022/82022/82022/82022/92022/92022/92022/102022/102022/102022/102022/112022/112022/112022/122022/122022/122023/12023/12023/12023/22023/22023/2沪深300房地产行业动态报告●房地产 2023年3月6日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 目 录 一、 行业基本面情况跟踪....................................................................................................................................................... 1 （一） 销售跟踪：2月销售大幅回暖，市场信心显著提高 ........................................................................................... 1 1、新房销售2月复苏加速，成交面积同环比近一年半来首次同时转正 ........................................................... 1 2、去化周期有所上涨，来访量、认购量大幅回升，整体市场积极向好 ........................................................... 2 3、二手房交易市场热度提高 .................................................................................................................................. 3 （二） 土地跟踪：百城土地成交低迷，土地溢价有所提高 .......................................................................................... 5 二、 房地产板块财报分析....................................................................................................................................................... 7 （一） 利润表：业绩表现不佳，归母净利润持续缩减，财务费率明显升高 .............................................................. 7 （二） 资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业持续分化 ................................................................................... 8 （三） 现金流量表：销售回款未见改善，投资活动现金流出扩大 ............................................................................ 10 （四） 2022年度业绩预告：行业业绩承压 ................................................................................................................... 11 三、 政策东风助力平稳发展，多措并举完善资本市场 .................................................................................................. 13 （一） 政策推动房地产健康发展，完善资本市场及拓宽融资渠道 ............................................................................ 13 （二） 因城施策多元化发展，各地探索房地产租赁新策 ............................................................................................ 18 四、 房地产行业在资本市场中的表现情况 ....................................................................................................................... 21 （一）LPR本月维持不变 ................................................................................................................................................... 21 （二）房地产行业PE波动中修复，PB仍处于历史低位 ............................................................................................... 21 1、房地产板块PE、PB估值比较 .......................................................................................................................... 21 2、房地产板块与各行业PE、PB估值比较 .......................................................................................................... 22 3、物业管理版块市场表现 .................................................................................................................................... 23 4、物管个股表现 ...................................................................................................