www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 市场销售热度微降，一季度杠杆率下降 ——4月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  4月市场销售热度略减。2021年4月，30城新房销面积同比增速为40.53%，较上月-46.40pct，环比增速为-4.90%，较上月-91.69pct，4月市场成交量增速有所放缓。近期部分热点城市政策调控升级，未来销售或受到压力，楼市小阳春将逐渐恢复平稳。分一二三线城市来看，同比方面，4月单月一、二、三线成交面积增量分别为52.67%/58.14%/9.76%，增长主要由于去年同期市场仍处于复苏阶段，增幅较3月 显 著 下 降 ；环 比 方 面 ， 一 、 二 、三线 增 速 分 别 为-13.79%/-0.40%/-5.58%，各线成交面积均出现负增长，环比下跌主要由于一线城市调控收紧，相比之下，二三线城市活跃度超一线。  一季度增收不增利，长期来看行业杠杆有望继续下降。利润表， 2021Q1房地产行业总营业收入为4916.38亿元，与2019Q1相比增速为29.61%，两年CAGR为25.01%；实现归母净利润194.49亿元，与2019Q1相比增速为-51.71%，两年CAGR为-30.51%。短期内毛利率进入下行通道；资产负债表，预收账款小幅上涨，覆盖2020营收的1.28倍，行业净负债率为123.83%，同比-11.11pct，杠杆率水平有望继续下降；现金流量表，2021Q1房地产行业的销售商品、提供劳务收到的现金达8323.86亿元，与2019Q1相比增幅达37.51%， Q1销售态势强劲，对现金流形成支撑。  坚持“房住不炒”定位，防止以学区房等名义炒作房价。中共中央政治局4月30日召开会议，明确指出要防止以学区房等名义炒作房价，并重申要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。学区房将成为未来热点城市调控的重中之重，体现出楼市调控的精细化。严控哄抬学区房行为与增加保障性租赁住房和共有产权住房都意味着对于房屋居住属性及民生保障的强调。  LPR连续12期持平，估值处于历史低位，在修复途中。4月20日，全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续12期持平。4月我国首套房贷利率为5.31%，较上月上涨3BP。截至2021年4月30日，房地产行业PE(TTM)为7.7X，低于1年移动均值8.5X，低于3年移动均值9.2X，房地产行业PB（整体法）为1.0X，板块估值仍处于10以来的底部区域，未来修复空间较大。  投资建议：我们看好行业当前的配置价值。当前板块估值处于近 10 年低位，低估值高股息凸显高性价比。2021 年 1-4月房企总体销售情况继续取得亮眼成绩，基本面稳健。政策方面已形成完整闭环，长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，在行业迈入管理红利时代的背景下，企业的经营管理能力闲的愈发重要，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。  风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。 分析师 潘玮 ：（8610）8092 7613 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）8092 7726 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 -10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%沪深300房地产(中信) 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_销售热度维持高位，管理红利时代关注公司内功-3月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_ 行业投资性价比凸显，看好板块估值修复行情-2月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_1月销售表现强劲，关注房企未来业绩表现-1月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_房地产行业_全年销售表现靓丽，长效机制逐步成形-12月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_房地产行业_11月销售韧性犹存，关注“估值+业绩”双提升的投资机会-11月行业动态报告 行业动态报告●房地产 2021年5月10日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、房地产市场迈入新阶段 .................................................................................................................................. 1 （一）房地产行业是我国经济的压舱石 ............................................................................................................................ 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持15万亿左右的规模 ................................................. 1 （二）4月市场销售热度略减 ............................................................................................................................................. 1 1、4月市场销售较上月有所降温 ........................................................................................................................... 1 2．高销售下去化周期稳定在四年来低水平 .......................................................................................................... 2 （三）财务分析：一季度增收不增利，长期来看行业杠杆有望继续下降 .................................................................... 3 1、利润表：板块一季度“增收不增利”，营收两年CAGR+25.01%、归母净利润两年CAGR-30.51%，短期内毛利率进入下行通道 ................................................................................................................................................ 3 2、资产负债表：预收账款小幅上涨，行业杠杆率水平有望继续下降 ............................................................... 4 3、现金流量表：销售强韧性对现金流形成支撑 .................................................................................................. 5 4、头部住宅开发企业业绩稳健，物管公司普遍实现高增长 .............................................................................. 6 二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 ....................................................................... 9 （一）中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期 ........................................................................................ 9 1、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显 .............................................................................................................. 9 2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段 ........................................................................ 10 3、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富................................................................. 11 （二）房地产长效机制逐步完善 ...................................................................................................................................... 12 1、坚持“房住不炒”定位，防止以学区房等名义炒作房价 ............................................................................ 12 2、2021两会政府工作报告-以“稳”为主，关注大城市住房问题，强调居住属性 ...................................... 12 3、土地集中出让机制助力稳地价，长效机制进一步完善 ................................................................................ 14 4、房地产贷款集中度管理新政影响可控 ............................................................................................................ 15 5、坚持“房住不炒”定位，金融审慎管理制度出台是最大新变局................................................................. 16 6、土地市场的改革是地产促供给侧改革的重要一环 ........................................................................................ 18 三、房地产行业在资本市场中的表