www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升 ——7月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  7月销售回暖脚步放慢。2022年7月，30城新房销售面积同比增速为-33.73%，环比增速为-30.05%，成交套数同比增速为-34.36%，环比增速为-28.22%。单月销售面积环比增速由正转负，但同比降幅较2022年3-5月份仍有较大缩窄，约为14pcts。分一二三线城市来看 ， 一 、 二 、 三 线 成 交面 积 同 比 增 速 分 别 为-5.73%/-37.45%/-45.40%，环比增速分别为-17.52%/-36.40%/-22.80%。继连续三个月的环比增长后，本月环比转负一方面是由于6月份集中推盘冲击业绩导致基数较高，另一方面7月出现的断贷事件冲击购房者热情，市场进入短暂的观望期，但相较于6月份之前，7月份销售市场仍在艰难复苏。  二轮土拍供应体量仍在较低水平，热度分化明显，民企拿地持续收缩。截至8月3日，22个重点城市除长春、郑州、沈阳外，有19城公布了二轮集中供地地块情况。19城共推出建设用地2033.33万方，同比下降54.29%，环比下降1.43%，供应量基本与本年度一轮土拍持平，土地市场供应规模仍处于低位。二轮土拍平均流拍率仅5.22%，较一轮土拍的19.80%下降14.58pcts，各城市热度分化明显，北京、苏州、宁波热度较高，广州不同地块差异明显。北京的成交均价由一轮土拍时的29844元/平方米上升为34603元/平方米，环比增长15.95%，成交均价也超过去年第二轮土拍，同比增长7.58%。杭州45宗供应地块仍全部成交，其中12宗地触限进入一次报价阶段，热度较其它已完成二轮集中土拍的城市仍处于较高水平。已完成二批次竞拍的14城中，民企拿地金额占比进一步缩小，仅有20%左右。  政治局将稳定市场放在首位，静待相关维稳政策的落地。稳定房地产市场可以从两方面来理解，一方面是稳定地产来形成对经济的向上拉动，另一方面是化解行业目前面临的风险。疲弱的销售会加剧资金压力较大的房企出现流动性危机的速度，由此带来连锁的市场风险。会议将“稳地产”放在“房住不炒”之前，意味着当前经济稳定是第一位，后续对市场的托底动作将加大，若想实现稳定化解风险，则需要各方的支持和配合，中央、地方政府、金融机构的合力才是化解问题的关键，终极结果是行业的格局改善和市场的平稳运行。  投资建议：目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，目前最关键的是恢复市场信心，本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折，我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途，房贷利率仍有下降空间，需求侧政策演绎范围加大，化解风险的资金支持和各方合力正在孕育，下半年行业局面大概率将迎来改善。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244）、龙湖 集 团(0960.HK)。 建 议 关 注 优 质 物 业 管 理 公 司 ： 招 商 积 余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。 风险提示：销售修复不及预期、政策支持力度不及预期的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢 实习生 周玉杰 相对沪深300表现图 -25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%2022-01-302022-02-042022-02-092022-02-142022-02-192022-02-242022-03-012022-03-062022-03-112022-03-162022-03-212022-03-262022-03-312022-04-052022-04-102022-04-152022-04-202022-04-252022-04-302022-05-052022-05-102022-05-152022-05-202022-05-252022-05-302022-06-042022-06-092022-06-142022-06-192022-06-242022-06-292022-07-042022-07-092022-07-142022-07-192022-07-242022-07-29沪深300房地产 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】6月行业动态报告_销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 【银河地产】行业动态报告_5月行业动态报告_5月销售环比小幅回升，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_4月行业动态报告_一轮集中供地基本完成，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_3月行业动态报告_政策支持力度加大，行情演绎热度持续 【银河地产】行业动态报告_2月行业动态报告_供需两端政策持续发力，关注板块两会行情 【银河地产】行业动态报告_稳增长主线下，行情演绎路径逐渐清晰-1月行业动态报告 【银河地产】12月行业动态报告_销售环比连续两月为正，一季度为配置佳期 行业动态报告●房地产 2022年8月5日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、 行业基本面情况跟踪 ..................................................................................................................................... 1 （一） 销售跟踪：7月销售回暖脚步放慢，一线城市需求韧性 .................................................................................... 1 1、7月销售艰难复苏，增长要靠一线城市提振 ................................................................................................... 1 2．存销比连续三个月下降 ...................................................................................................................................... 2 （二） 土地跟踪：二轮土拍供应体量减少，城市热度分化，民企拿地收缩 ............................................................... 2 1. 一轮土拍供应、成交体量均下降 ........................................................................................................................ 2 2. 二轮土拍热度仍未回升，房企拿地谨慎 ............................................................................................................ 3 3. 土地市场总体表现稳定，各城市各板块热度分化 ............................................................................................ 3 4. 民企拿地持续收缩，国企拿地积极 .................................................................................................................... 5 二、 21年年报、22年一季报及半年业绩预告分析 .............................................................................................. 5 （一） 利润表：归母净利润断崖下跌，盈利能力出现企稳迹象 ................................................................................... 5 （二） 资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业去杠杆成效明显 ........................................................................ 6 （三）现金流量表：行业现金流紧张，筹资现金流近年首次净流出 ............................................................................ 8 （四） 22年上半年不利因素叠加，多数房企业绩负增长 ............................................................................................ 11 三、 政策进入观测期，宽松力度进一步加大 ...................................................................................................... 13 （一） 政治局将稳定市场放在首位，静待相关维稳政策的落地 ................................................................................. 13 （二） “因城施策”层面或迎来高能级城市对改善性住房需求的政策支持 .................................................................. 15 四、 房地产行业在资本市场中的表现情况 ......................................................................................................... 16 （一）LPR与上月持平，房贷利率继续下行 ................................................................................................................... 16 （二）房地产行业PE稍有下行，PB仍处于历史低位 ................................................................................................... 17 1、房地产板块PE、PB估值比较 .......................................................................................................................... 17