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房地产7月行业动态报告:销售艰难复苏,热点城市土地市场热度回升

房地产2022-08-05王秋蘅中国银河罗***
房地产7月行业动态报告:销售艰难复苏,热点城市土地市场热度回升

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 销售艰难复苏,热点城市土地市场热度回升 ——7月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点:  7月销售回暖脚步放慢。2022年7月,30城新房销售面积同比增速为-33.73%,环比增速为-30.05%,成交套数同比增速为-34.36%,环比增速为-28.22%。单月销售面积环比增速由正转负,但同比降幅较2022年3-5月份仍有较大缩窄,约为14pcts。分一二三线城市来看 , 一 、 二 、 三 线 成 交面 积 同 比 增 速 分 别 为-5.73%/-37.45%/-45.40%,环比增速分别为-17.52%/-36.40%/-22.80%。继连续三个月的环比增长后,本月环比转负一方面是由于6月份集中推盘冲击业绩导致基数较高,另一方面7月出现的断贷事件冲击购房者热情,市场进入短暂的观望期,但相较于6月份之前,7月份销售市场仍在艰难复苏。  二轮土拍供应体量仍在较低水平,热度分化明显,民企拿地持续收缩。截至8月3日,22个重点城市除长春、郑州、沈阳外,有19城公布了二轮集中供地地块情况。19城共推出建设用地2033.33万方,同比下降54.29%,环比下降1.43%,供应量基本与本年度一轮土拍持平,土地市场供应规模仍处于低位。二轮土拍平均流拍率仅5.22%,较一轮土拍的19.80%下降14.58pcts,各城市热度分化明显,北京、苏州、宁波热度较高,广州不同地块差异明显。北京的成交均价由一轮土拍时的29844元/平方米上升为34603元/平方米,环比增长15.95%,成交均价也超过去年第二轮土拍,同比增长7.58%。杭州45宗供应地块仍全部成交,其中12宗地触限进入一次报价阶段,热度较其它已完成二轮集中土拍的城市仍处于较高水平。已完成二批次竞拍的14城中,民企拿地金额占比进一步缩小,仅有20%左右。  政治局将稳定市场放在首位,静待相关维稳政策的落地。稳定房地产市场可以从两方面来理解,一方面是稳定地产来形成对经济的向上拉动,另一方面是化解行业目前面临的风险。疲弱的销售会加剧资金压力较大的房企出现流动性危机的速度,由此带来连锁的市场风险。会议将“稳地产”放在“房住不炒”之前,意味着当前经济稳定是第一位,后续对市场的托底动作将加大,若想实现稳定化解风险,则需要各方的支持和配合,中央、地方政府、金融机构的合力才是化解问题的关键,终极结果是行业的格局改善和市场的平稳运行。  投资建议:目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复,目前最关键的是恢复市场信心,本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折,我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途,房贷利率仍有下降空间,需求侧政策演绎范围加大,化解风险的资金支持和各方合力正在孕育,下半年行业局面大概率将迎来改善。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利发展(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、滨江集团(002244)、龙湖 集 团(0960.HK)。 建 议 关 注 优 质 物 业 管 理 公 司 : 招 商 积 余(001914)、旭辉永升服务(1995.HK)。 风险提示:销售修复不及预期、政策支持力度不及预期的风险。 分析师 王秋蘅 :(8610)8092 7618 :wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码:S0130520050006 特别鸣谢 实习生 周玉杰 相对沪深300表现图 -25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%2022-01-302022-02-042022-02-092022-02-142022-02-192022-02-242022-03-012022-03-062022-03-112022-03-162022-03-212022-03-262022-03-312022-04-052022-04-102022-04-152022-04-202022-04-252022-04-302022-05-052022-05-102022-05-152022-05-202022-05-252022-05-302022-06-042022-06-092022-06-142022-06-192022-06-242022-06-292022-07-042022-07-092022-07-142022-07-192022-07-242022-07-29沪深300房地产 资料来源:Wind,中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】6月行业动态报告_销售在分化中复苏,路径或较以往更加曲折 【银河地产】行业动态报告_5月行业动态报告_5月销售环比小幅回升,政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_4月行业动态报告_一轮集中供地基本完成,政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_3月行业动态报告_政策支持力度加大,行情演绎热度持续 【银河地产】行业动态报告_2月行业动态报告_供需两端政策持续发力,关注板块两会行情 【银河地产】行业动态报告_稳增长主线下,行情演绎路径逐渐清晰-1月行业动态报告 【银河地产】12月行业动态报告_销售环比连续两月为正,一季度为配置佳期 行业动态报告●房地产 2022年8月5日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、 行业基本面情况跟踪 ..................................................................................................................................... 1 (一) 销售跟踪:7月销售回暖脚步放慢,一线城市需求韧性 .................................................................................... 1 1、7月销售艰难复苏,增长要靠一线城市提振 ................................................................................................... 1 2.存销比连续三个月下降 ...................................................................................................................................... 2 (二) 土地跟踪:二轮土拍供应体量减少,城市热度分化,民企拿地收缩 ............................................................... 2 1. 一轮土拍供应、成交体量均下降 ........................................................................................................................ 2 2. 二轮土拍热度仍未回升,房企拿地谨慎 ............................................................................................................ 3 3. 土地市场总体表现稳定,各城市各板块热度分化 ............................................................................................ 3 4. 民企拿地持续收缩,国企拿地积极 .................................................................................................................... 5 二、 21年年报、22年一季报及半年业绩预告分析 .............................................................................................. 5 (一) 利润表:归母净利润断崖下跌,盈利能力出现企稳迹象 ................................................................................... 5 (二) 资产负债表:预收账款覆盖率仍大于1,行业去杠杆成效明显 ........................................................................ 6 (三)现金流量表:行业现金流紧张,筹资现金流近年首次净流出 ............................................................................ 8 (四) 22年上半年不利因素叠加,多数房企业绩负增长 ............................................................................................ 11 三、 政策进入观测期,宽松力度进一步加大 ...................................................................................................... 13 (一) 政治局将稳定市场放在首位,静待相关维稳政策的落地 ................................................................................. 13 (二) “因城施策”层面或迎来高能级城市对改善性住房需求的政策支持 .................................................................. 15 四、 房地产行业在资本市场中的表现情况 ......................................................................................................... 16 (一)LPR与上月持平,房贷利率继续下行 ................................................................................................................... 16 (二)房地产行业PE稍有下行,PB仍处于历史低位 ................................................................................................... 17 1、房地产板块PE、PB估值比较 .......................................................................................................................... 17

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