2月成交同环比涨超4成，3月局部小阳春可期

地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678631/8市场月报·2月成交同环比涨超4成，3月局部小阳春可期文/克而瑞研究中心2月整体市场延续点状复苏，重点30城供应低位回升，环比微增7%；成交则强势反弹，同环比涨幅均超4成，成交规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。天津、郑州、重庆等多城部分项目来访、去化回升，折扣力度收回，二手房韧性显著好于新房。地市层面，虽然总体成交规模仍处低位，但是北京、苏州、杭州等土拍仍有回暖迹象。1、新增供应：环比增7%但规模不及成交半数，预计3月将陆续回升2月30个重点城市新增供应756万平方米，环比小增7%，同比上涨53%（2022年2月为春节月，基数较低）。2月30城新增供应规模不及成交规模一半，且前2月累计同比下降14%，仍处于较低水平。一线城市新增供应111万平方米，环比降7%，同比升66%。较突出的是广州，新增供应46万平方米，环比上涨3倍、同比也翻倍，新增供应主要集中在白云、黄埔区，以高端改善盘为主。上海、深圳供应大幅回落，深圳仅3盘加推，主要集中在外围刚需，改善豪宅要待3月推出。二三线城市整体供应环比上涨10%、同比上涨52%。其中杭州、济南、南宁、苏州、海口、无锡、东莞等均有环比翻倍的增长，但二三线前2月累计同比仍跌11%，总体来看，当前供应仍处低位，究其原因，一方面，绝大多数城市无货可供。2022年末房企普遍已集中供应可售房源，如上海、广州、成都、天津等。当前新开工项目尚未达到预售标准，郑州本月截至27日零供应。另一方面，部分城市蓄势待发，深圳、武汉等房企有意集中房源于3月放出。表：2023年2月全国30个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米）能级城市2月环比同比前2月累计同比能级城市2月环比同比前2月累计同比一线北京11-76%-58%5622%二三线海口25244%13599%3230%上海33-21%55%76-60%武汉24-16%-4%53-30%广州46384%164%56-14%常州2256%3242%363%深圳20-4%986%42200%无锡19120%69%28-20%合计111-7%66%230-27%佛山1913%-16%36-5%二三线杭州77109%102%11413%东莞18948%226%20-24%成都66-10%95%13954%福州1639%1578%2858%天津418%36%7961%徐州15-80%-36%90-32%济南40109%66%59-6%长春14428%196%176%南京3661%87%5825%宁波5-65%-69%21-44%合肥31-23%140%7047%厦门4-4%-10%8-45%西安302%-16%60-36%昆明3-56%-74%8-87%重庆3052%66%50-27%大连2-88%5%2089%长沙2838%4%49-27%郑州0-100%-100%24-60%南宁27373%378%3374%合计64510%52%1232-11%苏州27122%198%39-28%总计7567%53%1462-14%青岛26-27%-6%62-34%备注：上表中城市供应数据为新申请预售证面积，本月根据27日左右数据预估得到数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678632/82、新房成交：同环比涨超4成、累计止跌，郑渝津等二线领涨2023年2月，市场强势反弹：据CRIC监测，2月30个监测城市成交面积为1622万平方米，同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。分能级来看，一线回落，环比下降7%，同比微增1%，前2月成交表现不及去年同期。北京、上海热度延续，成交回落主要源于供应受限，供求比仅为0.3和0.7；广深低位回升，环比涨幅均超5成，点状复苏迹象显著：广州部分项目诸如荔湾广钢花城、黄埔星汇城等前期折扣力度收回。深圳个别网红盘周末到访量破3000组。二三线城市总成交仅1434万平方米，同环比涨幅均在5成以上，前2月累计同比回正。各城市涨多跌少，持续修复：武汉、成都仍是“成交大户”，单月成交破100万平方米，主要源于供应收缩和前期需求积累。涨幅显著的为重庆、长沙、郑州、厦门等弱二线城市，刚需集中入市拉动成交跃升，重庆步入2月以来重点项目周度来访、认购稳步增加，最近一周来访总量1.3万组，认购总量1577套，转化率高达12%，创2023年以来新高。不过值得关注的是，当前这些弱二线城市的回暖还是以点状复苏为主，后续若项目涨价，实则成交将面临缩量风险。此外，仅常州、海口少数城市同环比微跌，市场尚属筑底阶段。表：2023年2月全国30个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）能级城市2月环比同比前2月累计同比能级城市2月环比同比前2月累计同比一线北京36-10%24%77-8%二三线合肥5253%46%87-6%上海48-50%-40%145-31%南京5231%-40%91-49%广州7164%26%114-7%长春4295%115%6429%深圳3358%60%53-19%南宁4268%167%6749%合计188-7%1%390-19%苏州3927%28%69-20%二三线武汉10946%107%18327%昆明3848%34%64-21%成都10313%1%194-25%宁波3278%4%50-13%重庆98112%112%14434%东莞2883%185%4448%天津9278%101%14466%福州2287%57%34-15%杭州88-14%155%189101%无锡2153%15%35-20%徐州8315%40%15649%常州18-3%-6%37-21%青岛7981%43%122-12%海口18-2%-9%36-36%济南7865%106%12522%大连1871%1%29-13%佛山7597%67%113-13%厦门14111%26%20-29%长沙69108%84%1022%合计143450%51%23894%郑州64351%166%7811%总计162240%43%27780%西安6014%15%11234%备注：上表中城市成交量为本月根据27日左右数据预估得到数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678633/83、项目去化：平均去化率38%，京沪杭保温、宁郑渝等低位回升据CRIC调研数据，20个重点城市平均开盘去化率高位持稳38%，与上月相比基本持平。从周度变化来看，整体呈现出大涨大跌行情，春节之后项目去化率节节攀升，第8周急转直下，第9周持稳47%，整体市场回温态势显著。聚焦到单个城市，2月各城市环比涨多跌少，上涨城市主要分为两类：一类为北京、上海等前期热点城市，去化率基本都在8成左右，主要依托改善需求释放，市场尚能保温；另一类为前期低迷型城市，譬如重庆、南京、郑州等，主要依托于前期积压的刚需集中释放，项目来访、去化节节攀升，以南京为例，近3周重点项目周度客户到访总量均在1.5万组以上，最近1周飙升至1.76万组，与去年年末周均1.2万组相比，有了显著提升。郑州如是，重点项目近3周客户到访总量均超1500组，与去年年末周均300-500组已不可同日而语。目前来看，虽然天津、东莞、佛山等去化率暂未止跌，但是微观层面，已有客户到访量上升，客户转化率持增，项目折扣力度收回等市场企稳的苗头，后续预期也将在整体去化率层面有所体现。值得关注的是，因本月供应低位，去化率并不能完全反映市场真实情况，部分城市诸如天津、无锡、徐州等顺销项目表现同样亮眼，无论是客户来访量、认购量较此前均有大幅上升，也印证了整体市场正在稳中有增，积极向好的客观事实。表：2023年2月全国重点城市项目开盘平均去化率变动情况城市2023年2月去化率2023年1月去化率环比2022年12月去化率较2022年12月变动情况北京79%51%28pcts84%-5pcts上海79%72%6pcts67%11pcts广州24%//29%-5pcts深圳6%39%-33pcts19%-13pcts西安75%29%46pcts57%18pcts杭州68%67%1pcts64%4pcts合肥61%48%13pcts45%16pcts长沙50%22%28pcts47%3pcts宁波42%54%-12pcts25%17pcts济南34%29%5pcts20%14pcts嘉兴33%14%19pcts28%5pcts武汉32%31%1pcts12%20pcts重庆31%20%11pcts21%10pcts天津27%28%-1pcts14%13pcts南京25%22%3pcts23%2pcts无锡20%//21%-1pcts东莞19%41%-22pcts16%3pcts佛山18%81%-63pcts18%0pcts常州14%19%-5pcts10%4pcts郑州13%10%3pcts14%-1pcts数据来源：CRIC调研 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678634/84、库存：30城环比降3%，武汉、徐州等消化周期环降超10%2月30个重点城市整体呈现出供远小于求的状态，供求比仅0.47，月末库存环比下降2.9%。多数城市在“供少求多”下短期供求比小于0.6，仅常州和海口供应规模仍略高于成交规模。昆明、大连、宁波、武汉、青岛等供求比已低于0.5。从消化周期来看，半数以上城市库存情况有所改善，重庆、徐州、福州、武汉、济南、佛山、长沙等2月库存消化周期均由于成交量上涨而环比缩短10%以上。大连、长春、青岛、常州、无锡等当前消化周期仍超过2年。总的来看，2月全国整体新房市场库存情况在1月的基础上进一步好转，从2月的供求情况来看，多数城市楼市消化压力明显降低。表：2023年1月30个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期（单位：万平方米，月）城市供求比上月供求比库存量消化周期库存环比同比消化周期环比同比北京0.31.11300-2%-5%28.212%2%上海0.70.4545-3%17%6.620%42%广州0.60.21410-2%4%22.4-18%54%深圳0.61.0789-2%76%27.3-6%116%青岛0.30.82391-2%-7%32.6-10%5%成都0.60.82033-2%17%18.81%53%武汉0.20.41917-4%-6%16.3-17%-21%天津0.40.71387-4%-9%16.9-11%-21%郑州0.01.71356-4%11%40.4-57%51%佛山0.30.41343-4%-15%20.4-15%8%长春0.30.11247-2%-18%38.0-3%-3%大连0.11.71160-1%-4%68.17%25%昆明0.10.2984-4%-21%24.94%7%长沙0.40.6979-4%7%18.9-15%62%西安0.50.6931-3%9%16.7-6%-3%徐州0.21.0901-7%-12%12.7-23%-17%重庆0.30.4777-8%2%12.1-50%11%南京0.70.6774-2%4%16.0-1%98%苏州0.70.4767-2%-16%16.99%-12%南宁0.70.2735-2%-9%19.0-13%-18%杭州0.90.4729-1%11%6.77%-27%济南0.50.4612-6%-7%9.4-16%-14%常州1.20.85711%13%27.56%37%东莞0.60.1551-2%-5%24.0-6%-9%无锡0.90.65440%-11%26.821%13%宁波0.20.9437-6%6%16.3-14%15%福州0.71.0423-1%-8%20.2-18%4%海口1.40.44222%31%21.28%101%厦门0.30.6349-3%-1%21.1-3%14%合肥0.61